养老地产新军环伺发展之忧待解

　　养老地产新军环伺发展之忧待解

　　■《中国房地产报》记者 李克纯 北京报道

　　新进者的高调动作令2014年开年的养老地产市场异常热闹。

　　2月10日，中茵股份(600745.SH)公告称与上海交通大学医学院苏州九龙医院（以下简称“九龙医院”）签订了战略合作协议，引进海外先进国家和地区的家庭医生，共同打造养生休闲养老产业模式。

　　在合肥城建(002208.SZ)2013年网上业绩说明会上，其董事长王晓毅也表示，公司正在考虑对养老地产、旅游地产等方面进行调研。

　　而1月末，上海实业发展股份有限公司宣布，其全资子公司上海上实城市投资发展有限公司与上海实业东滩投资开发(集团)有限公司共同出资2000万元，成立上实养老产业平台公司，开发建设养老社区业务。

　　与此同时，A股市场上，养老概念股大幅走强，与此相关的医疗、仪器等涨幅也强势居前。 

　　“2014年养老地产会很热闹，更多的企业将加入其中，更多的新项目将面市。”天地控股总裁张华纲表示。

　　“在市场机会和房企转型的推动下，2014年～2016年一定会成为中国养老地产发展的重要时机。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，频发的政策、大量的市场需求、标准化体系的成熟将加速养老地产快速复制与扩张。

　　然而，热闹背后的盈利问题依然是新进者发展面临的难题。

　　市场新进者

　　2月10日，连续停牌26日的中茵股份发布公告，称与苏州九龙医院签订了战略合作协议，双方拟共同打造集休闲、养生、疗养等为一体的养生休闲养老产业模式。 

　　据了解，双方首个合作项目为中茵股份控股股东托管的太湖风景区酒店度假项目，项目将建设成为集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的养老项目。这一模式成熟后，双方会将其复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等城市，并打造迁徙式养生休闲养老产业链。

　　在合作过程中，中茵股份会将其在高端酒店管理领域积累的服务理念嫁接到养老产业中，为老龄化人群提供个性化的居家服务。九龙医院将为老龄化人群定期开设老年人咨询、讲座、进行体检及个性化保健方案等业务。

　　中茵股份表示，人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史时期，养老产业将成为中国下一个10年房地产市场的首个价值高地。

　　业内人士分析，尽管中茵股份此举有“跟风热投”的嫌疑，但这也体现出了养老地产的市场价值。作为转型养老地产的大型房企，中茵股份和九龙医院构建的合作模式对促使养老地产实现“服务为王”有重要意义。

　　相比之下，上海实业的养老产业发展路径并没有那么明晰。　　知情人士透露，上实集团在上海崇明岛东滩原本就有一个养老项目。“很早之前，上实集团曾在崇明岛东滩圈了一块较大面积的土地，计划打造成一个湿地旅游区，在景区之中就规划出了所谓的‘长者社区’，被当地人称作‘滨海万人养老院’。”

　　规划显示，长者社区占地约2700亩，总建筑面积约100万平方米，容积率0.55，可容纳约7700户，超过1万名老人，总投资约100亿元。长者社区项目定位为“持续照护退休社区”，采取租售结合的方式，以中等收入人群为主，以80～110平方米的一至两室为主，精装修设计。后因种种原因搁浅。“其实这次就是关联子公司的资产整合，项目盘活，看得出来这次上实是准备实打实地来做养老产业了。”一位了解上实养老产业的人士表示。

　　尽管经营路线不像中茵股份那么明朗，但这两家大型企业的高调进军还是为2014年养老地产市场注入了新的力量。

　　“大量投资进入对行业发展是件好事，可以促进行业的成熟和规模化发展。”张华纲表示。

　　发展之忧

　　新进者在高调入局的同时，发展之忧也在身边徘徊。

　　以发展多年的北京太阳城集团及上海亲和源为例，北京太阳城集团已从6200万元自有资金发展到持有总资产超过10亿元的一家养老机构的领军者。但这一路下来，无论是北京太阳城集团的当家人朱凤泊，还是上海亲和源股份有限公司的董事长溪志勇，都感到颇为艰辛。

　　艰辛有几方面：缺少财税政策支持，土地难以低价获得，人员难找……

　　过去几年间，北京太阳城集团在遇到困难时曾向银行寻求帮助，但银行方面认为养老项目偏公益性，回收周期长，不予提供贷款。据悉，在北京太阳城集团10年的发展中，总投资达10亿元，但从银行得到的贷款总共只有两次，共计1.3亿元。

　　另一方面是人才的制约，护工缺口较大。养老护工数量不足、结构不合理、专业教育背景和训练不足等现状，不仅影响着老年人的晚年生活，更制约着养老机构的发展，诸多养老机构呼吁行业甚至国家推动养老护工行业发展。来自民政部的报告显示，目前我国养老护理人员潜在需求为1000万人左右，但取得职业资格的仅有几万人。尽管各地政府都在有计划地推进养老护工行业发展，但进展的速度与广度相对于需求端的汹涌而言，仍是杯水车薪，市场还需要数量更为庞大的护工支撑。据相关媒体调查，在北京百余家养老院中，护工与老人（包括自理和不能自理）比例普遍在1︰7以上，有的甚至还高。

　　然而，最大的难点还是土地。

　　根据国家有关的土地管理法规，城市基础设施用地和公益事业用地可以以划拨方式取得，政府建办的福利院可以用划拨方式取得。对于养老产业用地，尽管目前有明确规定，但实施仍难以到位。

　　在这一土地规定的限制下，进军养老产业的企业只能通过招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期的土地成本非常高。

　　这对于一个前期投资较大、回收周期较长的产业而言，无疑是不小的压力。在这种情况下，北京太阳城集团以医疗健康和养老为开发方向，以“70%销售、30%租赁”的“三七开”为条件申请政策支持时，才获得政府相应的“关照”，以每亩30万元的价格拿到了623亩土地。而上海亲和源股份有限公司拿的则是工业用地，在进一步向上海崇明岛进军时，土地成了唯一的障碍。更多的开发商则是走招拍挂形式拿地，为了缓解经营压力，多是以小部分配建的形式尝试推进。

　　这还是一个待培育的市场。尽管北京太阳城集团在土地上有了一定的成本优势，但这并没有提升其盈利速度，而是摸索了10年之久才有了些许转机。其他企业更是步履蹒跚。

　　但就是这样一个有待规范、亟待支持、成熟化的市场，也是趋之者众。庞大的市场给了他们动力。以全美最大的老年人生活服务提供商如国安养老院为例，其已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升。

　　与此同时，养老地产的疾苦以及需求官方并不是没有注意到。在土地层面，“养老服务设施建设纳入城乡规划，非营利性养老服务设施用地可使用国有划拨土地或依法使用农民集体所有土地”的提法已列入《老年人权益保障法》中，正等待审议通过。而北京市规划委员会内部则率先传出消息，正在制定养老机构拿地的相关优惠政策，养老机构拿地很有可能不走招拍挂流程，而是以协议出让的形式拿地，并准备将养老设施的建设纳入整体规划，在五环沿线建设集中养老区；并研究按区域面积配置，逐步解决“100个老人中只有1.5个床位”的养老难题。此外，到2020年成都也将规划养老用地11709亩支持养老产业发展。

　　在资金层面，目前各地政府都有一些面向养老机构的优惠扶持政策。比如北京市目前是实行试点补贴政策。政策明确提出，社会资本在进行新建、扩建养老机构时，政府补贴将由原来每张床位8000元至16000元的市级支持提高到2万元至2.5万元，区级还要按照1比1的比例配套支持。两项补贴相加，一张床位的建设补贴最高可达5万元。此外，政府对社会办非营利性养老机构的运营补贴标准，也将从原来每人每月200至300元，提高到300至500元。民政部年内也可能加大对养老机构的支持力度，并由福利彩票拿出一部分收入用以补贴养老机构。