世房2013年销售671亿 今年冲刺800亿

　 编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点地产网 李雯露 在大幅超额完成2013年550亿销售目标之后，世茂房地产将2014年的销售目标定在了800亿。

　　“新年伊始，管理层想把今年的销售目标定在800亿左右。”1月16日，世茂房地产相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，就年初盘点的数据来看，2014年该公司可售货量大概在1300亿元。

　　提升毛利

　　1月16日，世茂房地产控股有限公司公布2013年未经审核营运数据，截止至2013年12月31日，该公司实现合约销售670.73亿元人民币，同比增长46%，超过全年销售目标550亿的22%。

　　与此同时，该公司于报告期内实现合约销售面积523.93万平方米，较上年同期增长28%。平均销售价格为1.28万元/平方米。

　　对此，上述世房相关负责人表示，2013年公司业绩表现良好，早在10月底就已完成了全年550亿的销售目标。

　　从去年11月开始，世房在策略重心上有所调整，逐步放慢销售节奏，提价改善毛利率。

　　“完成指标之后，我们可以根据项目的量去提价，譬如11月以及12月份，我们在很多项目上与团队沟通提价，以优化公司的毛利率。”

　　该人士进一步指出：“世茂从来都会考虑自己的利润，特别是在完成全年销售目标之后，很多项目不再需要跑量。从货源来看，去年1000亿的可售货源中，如果算上11月、12月提价的部分，去化率已达67%，这在行业中非常高。而当时还是有货可以供应，这也让公司在毛利率方面有一些可调节的空间。”

　　对于毛利率具体数据，该人士并未透露，但表示，上半年世房销售均价为1.1万/平方米，毛利率略高于35%，而截止至12月底，均价已提升至1.28万/平方米，所以毛利率必然会高于上半年的水平。

　　在此之前，瑞银就曾引述世房管理层的话表示，11月及12月的销售环比或有所放慢，因希望维持较高的销售均价以进一步改善毛利率。世房首10个月的合约销售均价同比上升16%，瑞银预期，近两年该公司的毛利率能升至36%，较2012年增加2个百分点。

　　另据公告显示，去年12月单月，世房录得合约销售额约57.48亿元，合约销售面积为47.61万平方米，平均销售价格约为1.21万元/平方米。

　　谈及今年的销售目标，世房相关负责人透露，管理层想把2014年的销售目标定在800亿左右。2013年可售资源1000亿人民币，预计2014年可售资源达1300亿人民币，增加30%，这将为2014年的集团业绩持续增长提供运营基础。

　　海外发债

　　就在公布2013年销售业绩的同时，世房亦开始了在海外资本市场融资的动作。

　　1月15日，该公司宣布，已与汇丰、渣打银行、高盛、摩根大通、瑞银、花旗及摩根士丹利就票据发行订立购买协议。据此，世房将发行2021年1月22日到期、本金总额6亿美元优先无抵押票据，票据利息自2014年1月22日按年利率8.125%计算，票据发行估计所得款项净额约为5.93亿美元。

　　公告称，世房拟使用票据所得款项为现有债务再融资、为现有及新增物业发展项目提供资金(包括地价及建筑成本)，以及用于其他一般企业用途。

　　对于此次海外融资，世房内部人士表示，“公司每年都会有一次海外发债的融资活动，2013年也是在1月份做的，属于正常的融资行为。”该人士认为，此次发债市场反应良好。

　　在票据发行前一日，标准普尔对世房此次拟发票据授予“BB-”的债务评级及“cnBB+”大中华区信用体系长期评级。

　　标普表示，债务评级较世茂的企业信用评级低一个子级，该机构认为，一旦出现违约，相较于内地债权人，海外债券持有人处于实质性不利地位。

　　标普预计，该公司优先债务对总资产比率仍将高于标普对投机级公司设定的15%的重要水平。

　　此外，标普还指出，预计世茂不断增长的房地产销售将基本抵消债务水平上升的影响。

　　“在我们的基准情景中，预计债务对息税及折旧摊销前利润比率2013-2014年将为4.5-5.0倍，低于我们设定的5.0倍的评级下调触发水平，2012年该比率为6.5倍。”

　　该机构续称，世茂房地产的发债人评级反映了该公司激进的扩张偏好、对现有评级而言较高的财务杠杆以及不尽一致的财务管理表现，但其稳固的市场地位、经营地区和项目的多元化、令人满意的销售和项目执行情况以及合理的土地成本弥补上述劣势。