城建跃进后遗症 西安楼市“重典戗乱”

    违规项目过多，城改规模庞大，多头监管窘境，各种因素夹杂让这场整顿的前景不容乐观。这种乱象与整治之间的博弈并非西安独有，在中国房地产报此前走访的石家庄、郑州等新房井喷的旧改重地也十分突出。城建大跃进留下的种种后遗顽疾，应引起政府和业界的反思与警惕。“铁路警察各管一段。”西安房地产协会会长王圣学以此形容西安市房地产市场的监管困局。由于城改项目涉及国土、规划、建设、房管、城改办等部门，形不成监管合力，也加剧了西安楼市乱象。

　　■本报记者 陈淑亚 西安报道

　　1月份的西安并不寒冷，但当地楼市却如坠冰窖。

　　“已经两个多月没有开张了。”西安一家较为知名的房地产代理公司的经营者李明（化名）面对中国房地产报记者时一脸愁容。他的困境源于去年11月份开始的西安楼市大整顿，众多证件不全违规销售的楼盘纷纷陷入停滞，李明所代理的3个重点楼盘全部“中招”。

　　记者发现，路边一处楼盘打出了“五证齐全准现房！”的大标语，但售楼处依然门可罗雀。

　　这轮由央视报道引发的针对无证销售项目的专项整顿风暴，也令西安当地官员苦不堪言。

　　“房管局的主要领导，检讨信至少写了三个版本。”当地一名官员透露，检讨因“不深刻”被震怒的领导多次驳了回来。其他部门诸如西安市建委、西安市城改办等部门共计14名工作人员，被给予了不同程度的处分。“个别单位第一责任人还被约去进行了诫勉谈话。”上述官员告诉中国房地产报记者。

　　整顿令岁末年初的西安楼市遭受重创。根据当地媒体报道，2013年的11月和12月连续两月的周末，西安市仅新增一个商品房项目开盘；进入2014年1月，预计也仅有零星的8个项目开盘。

　　整顿持续到现在，有多少企业获得了预售证，或者补交了相关的资金手续，走上了转正之路？西安市房管局相关负责人并未给予正面答复。但西安市房地产协会会长王圣学表示，西安约500个在建项目中，有很大一部分属于无证销售。整顿规模之大、需时之长可想而知。

　　违规项目过多，城改规模庞大，多头监管窘境，各种因素夹杂让这场整顿的前景不容乐观。这种乱象与整治之间的博弈并非西安独有，在中国房地产报此前走访的石家庄、郑州等新房井喷的旧改重地也十分突出。城建大跃进留下的种种后遗顽疾，也引发了政府和业界的反思与警惕。

　　严厉整治重创楼市

　　整顿源于央视11月份焦点访谈栏目对西安橄榄湾业主维权事件的曝光。该项目在五证全无的情况下，收取80多户业主每人8万到30万元不等房款共计千万元。2011年东窗事发后，该开发商涉嫌诈骗被刑拘，业主房款至今无法讨回。

　　央视由此制作的《监管一撒手，骗子易得手》调查节目，曝光了包括橄榄湾在内的多个楼盘五证不全违规销售的状况，西安楼市监管的疏漏与乱象也展现在公众面前，引起舆论大哗。

　　震怒的西安市政府领导立即严令调查整治。西安市房管局第一时间出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，对城区内所有房地产开发项目进行排查和整治。

　　随后，在抽查的近130家项目中，没有取得预售证就违规销售的达到45个，西安市房管局也将其名单向公众进行了公布。

　　不过，对于目前西安市场上违规项目的准确数字和整顿的最新进展，尽管记者多次询问，西安市房管局人士始终缄默。

　　中国房地产报记者所得到的一份来自西安市房管局的内部资料显示，“联合办公”首批督办的项目中，已取得“五证”的项目达到14个，已取得“四证”的项目达到16个，取得“三证”项目达到9个，共计39个项目幸运踏上了“转正”道路。然而，这些幸运儿相对于数百个证件不全的楼盘而言，也只能算是杯水车薪。

　　整治给原本红火的西安楼市带来了重创，众多无证销售的楼盘纷纷以“内部装修”等理由关门躲避风头，其中就包括李明所代理的3个项目。记者致电多家房管局“黑名单”上的售楼处，得到的答复是“目前可以登记信息，但成交和签合同要到预售证下来以后”。

　　“2013年的西安房地产市场，可以说在政府出手整治的那一天就已经提前结束了。”天地源公司营销中心主任陈源对中国房地产报记者表示。

　　对于年底急需销售回款的西安房企而言，严厉的整治无疑打乱了其全年计划，尤其是项目少、资金实力弱的中小房企，整治的打击几乎是覆顶之灾。

　　“毫无疑问，这轮空前严厉的整治将引发西安房地产企业和代理行业的新一轮洗牌。”一位参加近日西安房企内部研讨会议的人士表示。

　　占市场相当份额的众多违规项目停售，短时间内也造成各方面的巨大冲击。市场供应骤然紧缩，五证齐全的项目突然成为了“稀缺品”而备受追捧，以至于楼盘用醒目标语高调宣传证件之齐全；而更多的建筑工地则因为回款的戛然中断而陷入了停滞状态，烂尾的风险随之而来。

　　“补办手续谈何容易，所有的手续完全办下来至少得半年时间。”李明对记者说，尤其是有些城改项目涉及土地拆迁和回迁安置等问题，项目的证件办理更加缓慢，而资金回不来则可能诱发更多的矛盾，形成恶性循环。

　　城改项目成“重灾区”

　　在此次整治风暴中，西安市规模巨大的城中村改造项目也被推至风口浪尖。在上述房管局公布的45个违规项目中，有12个项目属于城改项目。

　　而西安市城改办发给中国房地产报记者的书面回复则显示，从2007年西安市启动城中村和棚户区改造工作以来，目前已取得《城中村改造方案批复》和《棚户区改造方案批复》的238个城改项目中，未取得预售证的有126个，比例高达53%。而这还不包括那些尚未批复的城中村改造项目。

　　据了解，西安市城中村改造项目多是由城中村联合开发企业共同开发建设，村委会在前期调研认定具备城中村改造条件的情况下，通过招商引资确定开发企业，然后要求企业把项目所需的拆迁资金打入城改办拆迁资金监管账户内。待前期拆迁宣传等工作全面展开、拆迁手续完备后，立刻进行整村拆除。

　　“一个村子完成城中村改造所需要的金额大约在20亿~30亿元之间。”西安市城改办城改处处长谭磊对中国房地产报记者表示。这对于很多资金实力有限的中小房企而言，显然压力过大，但旧改蛋糕的丰厚利润又是无法忽视的诱惑，于是绕道而行的违规行为开始出现。

　　谭磊坦承，个别楼盘为缓解资金压力、缩短建设周期，采取违规销售的方式来弥补前期拆迁补偿的支出，并为楼盘建设所需要的资金输血，“开发商并不具备相应的资金实力，把手续没有办全的城改房推到市场套取资金，搅乱了市场”。

　　李明则指出，这种“边施工、边销售、边办证”的违规行为早已成为城改项目的惯用伎俩。

　　当地一位多年从事城中村改造项目的负责人表示，“从房地产开发周期规律来看，先后涉及土地征收（征用）、收储、出让、建设项目用地规划和工程规划、建筑工程施工管理、商品房销售、竣工验收等环节以及10余个部门，前面环节的违法违规行为得不到有效纠正和制止，就必然会延续到最后的预售环节。”

　　“铁路警察各管一段”

　　在政府层面，整治的矛头直指西安市房管局。

　　在外界看来，西安房地产市场的乱象，主要是由于房管局的监管不力。来自上级和社会公众的责难，使该部门最近“压力山大”。但西安市房管局一位内部人士对中国房地产报表示，他们也有难言的苦衷。

　　据王圣学介绍，目前按照管理部门划分，西安市的房地产项目分为一般商品房、城改项目和开发区项目，后面二者占据了大部分的市场份额。

　　中国房地产报记者同时了解到，目前在西安市内有国家级开发区7个，省级以上开发区有二十多个，各种开发区总面积将近2000平方公里，司局级管委会达到16个。这些管委会权限较为独特，下设土地局、管理局，规划局、房管局、以及招商等各种职能部门。

　　西安目前常住人口超过800万，加上流动人口，总人口约在1100万~1200万之间，由此产生了强大的购房需求。西安市在一般商品房供应之外，城改项目和开发区项目的大规模供应一定程度上缓解了供需矛盾，对西安房价起到了一定的平抑作用，但监管的难度也因此大大增加。

　　“铁路警察各管一段。”西安房地产协会会长王圣学以此形容西安市房地产市场的监管困局。由于城改项目涉及国土、规划、建设、房管、城改办等部门，形不成监管合力，也加剧了西安楼市乱象。

　　“批地的主管单位有十余个，各个开发区管委会都有土地审批的权限，一些城改项目的预售审批权也被下放到了城改办，这些部门只需要发备案给西安市房管局就可以办理审批。”王圣学认为，各相关主管部门之间在行政审批和各环节违法违规行为的处理上配合不够，导致西安房地产项目违规销售行为的频繁爆发，以至于本地很多房企对“未建楼房先销售、边售项目边办证”习以为常。

　　同时，城建大跃进也带来了房企数量的猛增。“目前，陕西省内有5200~5300家房地产企业，其中3000多家集中在西安市内。”王圣学告诉记者，这显然也增加了监管难度。

　　有鉴于此，目前西安市政府统一牵头，联合市建委、城改办、房管局、国土局、规划局展开“加快房地产项目手续办理联合办理”活动，旨在加快相关证件的办理速度。

　　同时，按照市政府要求，西安市房管局也正在针对整治状况着手起草长效解决方案，试图从根本上解决楼市乱象问题。

　　西安市各政府部门的努力能否从根本上治愈楼市顽疾？业内人士普遍持观望态度。在一位当地房地产企业的负责人看来，未来的楼市监管，必然面临着多头行政、土地放量巨大而审批纷繁复杂，以及机构重叠等多重困境，这也给西安房地产市场监管部门带来严峻考验。

　　“能否根治乱象，我是持怀疑态度的。”王圣学认为，多重利益格局之下，未来市场难料，不过，“未来20~30年，西安仍将是个大工地”。