国土部大城市建设用地限供应 盘存量

本报记者 张凤玲 陶婷 

　　北京报道

　　2014年1月10日，全国国土资源工作会议在北京山水宾馆如期召开。中国房地产报记者从会议上得知，国土资源部将协同住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）划定城市边界。

　　“城市建设无序发展，原因是没有控制好开发强度，没有划定城市开发边界。我们将和住建部门紧密配合，从每个城市、特别是大城市的实际出发，在划定城市周边永久基本农田的基础上，修订城市利用规划和城市建设规划，尽快把城市发展边界确定下来，并选择部分县市开展‘三规合一’和‘多规合一’试点。划定永久基本农田，这个首先从500万以上人口的大城市入手，由大到小，逐步覆盖全部基本农田。永久基本农田一经划定，城市建设必须跳出去，搞串联式、组团式、卫星式发展。”国土资源部部长姜大明说。

　　中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强对中国房地产报记者分析指出，一直以来，城市边界没有约束，陷入了混乱无序的状态，土地利用率偏低，粗放式发展较为普遍；土地利用与城市发展对基本农田、耕地的侵占现象层出不穷，大城市土地城市化问题尤其严重。而这项政策正是看到了这一问题，试图求得解决。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，上述政策对于三大城市群的核心城市，尤其是对一二线城市来讲，由于短期内土地供应规模受限，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，甚至会出现“地王”现象。

　　控制城市开发强度

　　在全国国土资源会议上，姜大明表示必须坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线。“多年来，各地在耕地占补平衡方面做了大量工作，守住了18亿亩耕地红线，但也存在重数量、轻质量问题。南方水田减少了一个福建省的总量，就是很好的证明。”姜大明表示。

　　对于18亿亩耕地红线，尽管日前公布的第二次全国土地调查结果显示，截止到2012年，耕地数据是20.27亿亩，但随着城镇化进程的加快，不少城市扩容严重，占用耕地是不可避免的事实。因此，不少专家担忧这一数字的真实性及其背后的质量问题。

　　“提出合理控制建设用地的规模，有利于守住耕地底线。一旦新增建设用地被限制，就只能盘活存量，进行存量土地的挖掘。然而，存量房涉及的拆迁改造成本极高，比征用集体用地难度更大。”陈国强对中国房地产报记者表示。

　　“我国城市供地结构不合理，城市每平方公里仅7000人，远低于每平方公里1万人的平均标准。” 对于我国城市供地结构现状，姜大明表示，造成这一结构的主要原因是工业用地多，居住用地少，建设用地多，生态用地少。目前城镇工矿建设用地中，处于低效利用状态的5000平方公里，占全国城市建成区的11%，所以今后将减少东部新增建设用地供应，除生活用地以外，原则上不再安排人口500万以上特大城市的新增建设用地。“要重视用经济手段倒逼资源利用方式转变，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格，坚决杜绝工业用地零地价甚至负地价。”姜大明表示。

　　“工业用地占比过高，会挤压其他用地的供应。而这一政策的推行，就意味着住宅用地和工业用地的比重将得到调整。工业用地拿地成本提高，比重降低，而相对应的，居住用地的比重会提高，将会在一定程度上抑制房价的上涨。” 中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞在接受中国房地产报记者采访时表示。对于未来如何规范工业用地，他认为，“从市场配置资源来说，实行同地段同地价，才能体现土地真实的价格。对工业成本的核算、行业关系的捋顺、工业竞争力的提升有重要意义。”

　　稳推土地制度改革

　　“2013年，国土部全面落实中央下达保障性安居工程建设用地任务2.63万公顷，落实率102.7%。”对于2013年的国土工作，姜大明认为在保持连续性中实现了新发展。比如酝酿3年多的《全国国土规划纲要》已经上报国务院；在教育实践活动中，开展维护征地农民合法权益专项督查；督促地方解决了一批群众反映强烈的突出问题；明确了棚户区改造用地支持政策；加大对一线热点城市住宅建设供地力度；会同住建部部署集中开展在售“小产权房”突出问题专项整治等。

　　2014年是贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，任务艰巨繁重。姜大明指出，当前和今后一个时期，国土资源工作的总要求是，稳中求进，改革创新，在大局中找准工作位置，把深化改革作为工作动力，以改革红利激发市场活力，努力做到保护资源更加严格规范、利用资源更加节约集约、维护群众权益更加有力有效，不断提高资源保障和管理服务水平，促进经济提质增效升级和持续健康发展。同时，他强调，要积极稳妥推进土地制度改革。土地管理制度是一项基础制度，改革要遵循问题导向，坚持原则，严守底线，积极稳妥审慎进行，在重大问题上不能出现颠覆性错误。

　　参加分组讨论的某省国土资源厅厅长对记者表示，这次会议跟以往会议相比，差异很大，“领导重点强调中央经济工作会议、城镇化工作会议、农村工作会议精神，说明顶层制度设计者希望我们在土地制度改革领域不要走偏，要严格按照中央精神步伐走。而过去是鼓励在基层创新，只要是大框架不变，我们都大胆地按照自己对土地和实践的认识进行创新。” 

　　另外一位厅长则告诉记者：“粮食安全、土地安全问题越来越严重，土地会非常稀缺，土地越稀缺，地价便越不会呈现递减趋势，地价不松动，房价也很难下降。”