北京楼市年末观望升级

    年末的北京楼市，正显示出一种耐人寻味的“寒意”。根据链家地产的数据，今年11月，北京二手房成交11355套，同比下降21.4%；商品住宅成交4030套，环比下降33.07%，同比下降幅度则高达50%，创北京2012年2月以来21个月的新低。

清冷的年末
    前11个月的总成交数据并不差，二手房成交远远超过去年同期水平，上涨20.7%。而新房（包括保障性住房）交易量，与去年同期基本持平。
    但明显的变化正在发生。
    11月中旬，三中全会《决定》的公布虽然并没有直接提及房产税的内容，但二手房市场的观望情绪渐浓。挂牌价格下调、新增客源明显下降、议价空间增加，这些都在11月份集中出现。根据链家地产的数据，11月挂牌均价环比下降1.3%，是链家数据库中，今年下半年以来首次出现的下降；11月新增客源量在10月份环比下降5%的基础上，环比下降18.2%；而11月成交案例的议价空间为2.69%，较10月份上涨0.18%，是近四个月的新高。
    11月份，业主下调挂牌价的案例，占所有调价案例的比例为69.6%，较十月份上涨8.8%，达到2013年3月以来的新高。
    这些变化，基本上都创造了今年下半年甚至近1年多以来的纪录。链家地产市场部更是用“观望升级、年末市场降温”来形容目前的情形。
    经济观察报记者采访两位某知名经纪公司加盟店负责人李林和赵东，作为二手房交易的一线人员，这两位负责人都表示，市场的确在变“冷”。
    “现在已经转变成买方市场了。”在李林看来，虽然短期还看不到明显的效果，但随着时间的推移，变化会更为明显。
    “今年接下来肯定会比往年差。”李林说。他表示，未来可能实行的不动产统一登记制度、遏制房产腐败等信息，对一些业主有明显的影响，就其所在店面接触到的信息，一些此前不方便拿出来出售、出租的房源，开始出现在市场上。但李林认为，目前市场降温，不会持续太久，等到了明年初，如果政策没有明确的落实，而银行信贷额度又充足的情况下，市场又会回暖。
    但赵东却没有这么乐观。“现在市场是比较差，如果说市场好满分是100分，现在最多能打30、40分。”赵东说。他认为，二手房市场不好，很重要一个原因是现在税费太高，他还认为，即使到了2014年春天，市场也不会马上回暖。“现在并没有什么利好因素来推动房地产市场。”他认为。
    政府对房屋信息联网、房产税的长期计划，确实开始影响部分持有房产者的预期，而这部分影响，会体现在新增房源变化以及挂牌价格上。经济观察报采访获得的信息，一位中等规模的民营企业负责人，在北京和其他城市持有多套房产，就在11月，其迅速挂牌出售了位于天津、北京各一套住宅，并计划用1000万-2000万元，购买位于北京市通州区的商铺。不过此类新出现的房源占整体市场份额，现在还无法得知。
    北京新房市场，似乎是另一番局面，给人的印象依然是“一房难求”。目前位于通州的一个商住两用的小户型项目，计划12月开盘，有700多套房源，目前该项目已交2万元获得排号资格的人数超过2000人，这意味着，每3个人中，只有1个人能获得选房资格。
    新房市场真的有那么火爆吗？从成交数据来看，北京今年新房的销售量并没有增长，今年前11个月，北京新房（包括保障性住房）成交107499套，而去年同期，这一数据是108635套。今年的成交量实际上是在下降的。今年11月，纯商品住宅的成交量，同比下降幅度更是高达50%。

走势
    以新房为例，今年以来，新房的交易，受到较多行政管控的影响。上半年，北京政府实行预售证监管，当时的标准是“申请价格不能高于周边项目价格、不能高于项目前期的批准价格”。
    到今年年中以后，一些高价项目开始获得预售证，如鸿坤林语墅、龙湖双珑原著等，预售证管制出现一定的松动；高价地也开始出现，如中粮在孙河所拿地块，楼面地价超过5万元/平方米。不过，预售证监管在当时也并没有完全放开。
    这种稍显宽松的形式并没有持续多久，年底，严格的预售证监管又开始出现，不仅高端项目拿不到预售证，一些刚需、小户型项目也拿不到。这一定程度限制了市场供应量，从而会直接影响交易量。
    新房交易量下降，与行政管控有直接的关系，并不完全是由供需决定。
    根据中原地产提供的数据，今年前10个月，北京期房住宅的供应量为43337套，为近5年的最低点，同比2012年下降20%。
    “北京的调控政策执行严格，导致成交数据出现下降。但是，从总体数据来看，购房者预期并没有出现明显的变化。一方面，从成交量来看，消费者都还在；另一方面，从价格来看，并没有出现从上涨到下跌的变化，只是涨幅下降。”对于目前的市场，中国指数研究院指数研究总监何田表示。
    根据中国指数研究院2013年11月百城价格指数，北京新建住宅价格指数环比上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38 个百分点，成为十大城市中环比涨幅最低的城市；11月，北京主城区二手住宅价格环比涨幅收窄 0.83 个百分点至 0.79%，也是十大城市中收窄幅度最为明显的城市。尽管无论新房还是二手房，北京都成为涨幅收窄最为明显的城市，但总体仍然处于上升空间。
    “现在的确是进入一个调整期，存在上升乏力的现象。不过，现在的市场是一个政策主导的市场。从需求来看，无论是自住买房、还是投资买房，其实都带有投资性，在这种情况下，需求是可以无限放大的。” 北京中原市场研究部总监张大伟认为，假设放开行政管控，短期内市场肯定是大幅上涨。
    明年楼市走势有两个重要影响因素，一是供应量，二是调控政策。从供应来看，今年北京土地供应量大幅上涨是既成事实，今年前11个月，北京成交商品住宅用地约868公顷，完成全年供应计划的102%，这是北京少有的完成土地供应计划的年份。
    从具体数据来看，住宅土地供应情况更是可观。根据中原地产的数据，前11个月，北京出让住宅类地块规划建筑面积1204万平方米，约是去年同期608万平方米的2倍，超过2009年至2012年所有的年份。如果这些土地在接下来一两年顺利供应到市场，将会显著影响供需市场。
    此外，在此轮调控中出现的新型刚需产品——自住型商品房用地的供应，也将是影响市场行情的潜在因素。目前供应土地所对应的此类房屋供应约为2.5万套。张大伟认为，如果到明年上半年，继续大量供应自住型商品用地、供应房屋数量达到7万套左右，这就意味着普通人也有可能买到这类房屋，将会对市场预期产生明显影响。而明年此类土地供应会如何，也属于调控政策的范围内。
    何田认为，预计明年一季度，交易量不会比现在差，总体而言，明年如果政策平稳，新增贷款指标上升，销售量和价格依然会上涨，但是涨幅会较今年放缓。
    （李林、赵东为化名）