泰禾千人宴背后自住型商品房未改楼市预期

　　【地产中国网.独家报道】12月的第一天，泰禾1号街区在万达索菲特大酒店摆了一场“千人宴”，按照泰禾集团北京公司总经理李彤的说法，到场的至少1500人。排号如此踊跃，竟不输前一日自住型商品房的认购爆棚。

　　“买这个房子就为投资。感觉自住型商品房只是短期政策，长期看不会影响房价。” 在现场，一位准业主对此前入市的恒大自住型商品房不以为然。

　　实际上，就在前一天，北京首个自住型商品房--位于朝阳区豆各庄的恒大御景湾项目启动网上申请报名。由于该项目最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，申请网站一度陷入半瘫痪状态。

　　然而，自住型商品房政策的出台，似乎并未改变购房者对北京高房价的预期。

　　泰禾千人宴不是个案

　　“今年3月和泰禾的高层吃了顿饭，当时开发商预计这房子卖2万5，现在排号这么火，已经变3万-3.5万元/平。北京这房价，降不下去。”前述准业主自信地说。

　　泰禾1号街区位于北京东南五环台湖区域，该产品为40年产权的商住公寓项目，且周边尚无任何配套，但受益于不限购以及紧邻京津高速的优势，受到购房者追捧。据李彤称，作为台湖区域的首发项目，泰禾1号街区蓄客仅半个月，办卡已超过2000组，形成了“一房难求”的局面。

　　对于这种现象，原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，“在真正的房地产投资中，盈利来源不断放大的动力是金融杠杆，而在当前住宅限购的市场环境下，只有商业地产可以反复地、放大地动用金融杠杆来实现盈利。”

　　然而，综观年底的北京房地产市场，商住产品泰禾1号街区的火热认购并非个案。据地产中国网统计，11月北京共有16个住宅项目入市，多数项目则是即开即罄。

　　11月25日，位于房山城关镇的中冶蓝城三期，当天共推出240套房源，全部售罄。据了解，中冶蓝城三期均价14000元/平，较上次开盘提价1000元；11月27日，位于大兴旧宫的葛洲坝紫郡府二期开盘，共433套房源，当天到场客户超过1000组，房源3个半小时内售罄；11月30日，京投万科·西华府开盘，当天共推出540套房源，虽然均价达到38000元/平方米，仍吸引了3861位客户光临，一天的时间，仅剩几十套中小户型房源未售。

　　北京楼市的热度，显然并未因自住型商品房的入市而降温。

自住型商品房难解市场饥渴“因年底自住型商品房土地供应占比增加，商品房楼面价屡创新高，改善型人群担忧未来房价继续保持上涨的势头，因而加快出手步伐，这也是为什么近期房地产市场上推出的项目非常热销。”谈及自住型商品房对楼市的影响，亚豪机构品牌推广部总监郭毅在接受地产中国采访时如是说。
　　此前，面对巨量的市场需求以及抑制房价上涨压力，北京市政府承诺，在近期推出多块配建自住型商品住房项目用地、年底前形成2万套左右供应的基础上，明年自住型商品住房将大规模增至5万套左右。如果以目前纯商品房年均10万套的成交量计算，上述供应占比将高达50%。
　　郭毅认为，自住型商品房政策出台后，部分具有购买资格的刚需人群转向了这类房源的申购。但对于刚需盘和自住型商品房在产品品质、居住舒适度等方面，改善型人群仍持怀疑的态度。这部分改善性需求，更多是通过购买商品房实现自己的住房升级。这也说明开发商推出的产品与市场主力需求是相匹配的。
　　此外，超过13万户的保障房轮候家庭拥有申请自住型商品房的优先权，对于不属于申请经适房公租房范畴的刚需一族来说，要想申请到自住型商品房，机会少之又少。
　　“尽管自住型商品房或许在一两年内能够缓解供不应求的局面，但是就目前来说仍难以缓解部分市场的购房饥渴。”郭毅说。
　　不过，从房价来看，如果明年北京自住型商品房能够实现5万套的市场供应，占到50%的市场份额，在比周边市场价格低30%的基础上，就能把市场平均价格拉低15%左右。但如果商品房部分出现跨越式的价格上涨，就会把拉低的部分房价填平。
　　因此郭毅表示：“明年自住型商品房是否对北京楼市产生实质性的影响，还的从落实的实际数量来看。”