中金看房价郊区偏贵

　　北京、上海的房价,到底贵到了什么程度?

　　近期,中金公司的一份研究报告,对此做出详细的调研及趋势判断。在汇总14个国际都市的规模、人口、房价数据并与北京、上海进行对比之后,中金认为,中国一线城市城区占地规模已经达到极限值,未来城区扩张将走向空间化(提升容积率),核心区房价刚达到国际平均水平,但郊区房价泡沫化程度较高,随着土地利用效率提升、供应释放,未来中国一线城市郊区房价难以大涨。

　　国外城市房价到底有多高?

　　国际都市城市区域的整体房价并不贵,平均为6170美元/平方米。

　　国际都市的核心区均价在9000美元/平方米,全球核心区最贵的三大城市是香港、伦敦、纽约。汇总发现,核心区房屋均价一般在6000~13000美元/平方米,除香港、伦敦、纽约、巴黎核心区房价超过10000美元/平方米,其他城市核心区房价都在8000美元/平方米以下。

　　但城市边缘区仅是核心区的40%。综合来看,对比北京、上海房价分布,北京、上海核心区域房价只是接近国际都市平均水平,但是郊区房价占到核心区域房价的50%以上,明显偏贵。

　　购房难度的国际比较

　　主要城市核心区房价收入比41倍,边缘区房价收入比18倍(仅香港超过20倍);如果考虑各国按揭利率不同,城区购房的月供收入比平均约为112%,其中香港、莫斯科超过150%。

　　加上中国两大核心城市北京、上海来考量,无论是从核心区房价收入比(均超过100倍),边缘区房价收入比(均超过50倍),还是月供收入比(均超过400%)来看,中国城市的购房负担能力明显偏弱。

　　大城市,风景这边仍好

　　大城市居住空间饱和了吗?远远没有,仍存翻倍潜力。

　　事实上即便像北京这样的超级大都市,通过提高居住用地占比及容积率的方式,也完全可以承载两倍于现在的人口。对40个重点城市的人口承载潜力进行测算的结果表明,这些城市可承载的人口平均是现在人口的3倍。

　　通过北京、纽约、东京三地比较可以发现,北京市的居住用地面积有接近翻倍的空间。北京市辖区城市建设用地占总土地面积的比例仅为11.7%,纽约市和东京都分别为52.6%和60%。居住用地占全部建设用地的面积,北京市28.4%,纽约市43.8%,东京都60.2%。假设北京市这两个比例能分别提升至15%和40%(该假设并不激进),居住用地面积将是现在的1.8倍。

　　在居住用地面积提升的基础上,容积率也还有一定的提升空间,最终创造出更多的住房供给。经测算,2012年北京市市辖区范围内的居住用地容积率为1.19,远低于纽约市居住用地的容积率2.62。日本由于地处地震多发带,住宅以木制低层房屋为主,容积率偏低,不具有参照意义。考虑到北京山地等不可利用土地,保守假设北京将容积率提升至1.5,结合居住用地面积的扩大,北京市市辖区可容纳人口的潜力为3749万,是目前市辖区人口的2.3倍。

　　通过上述分析,中金认为只要加大居住用地供给并允许提升容积率,大城市居住空间并不稀缺,人口的承载潜力也非常大。

　　依照上述思路,放松规划限制、加大土地供应是大势所趋。

　　中金认为大城市土地规划将突破当前死板条框,土地供应潜力将随之打开,主要来自城区的容积率提升和郊区的新增用地。未来大城市需求强劲,而土地却并不稀缺;量可增,而价未必升。

　　大城市人口集中度将显著提升

　　将上述结论推演至40个重点城市,其人口承载潜力平均为目前人口的3倍,其中增长部分约三分之二来自于居住用地面积的提升,三分之一来自于建筑容积率的提升。

　　假设2040年中国城镇化率达到70%,城镇人口达9.76亿。保守假设届时这40个重点城市的人口达到上述人口承载潜力的70%,那么中国的大城市(500万以上人口)数量将从2010年的14个上升至28个,大城市人口占总城镇人口的比例也将从18%提升至31%。其中特大城市(1000万以上人口)数量从4个上升至9个(上海、北京、重庆、深圳、天津、广州、杭州、武汉、西安),特大城市人口占总城镇人口的比例从8%提升至18%。

　　随着轨道交通日渐完善,核心城市对周边区域的辐射能力提升,围绕这些核心城市将形成环渤海、长三角、珠三角、西南、中原五大都市圈。

　　根据国际经验,都市圈人口为核心城市人口的2至3.5倍(纽约-纽瓦克都市圈人口是纽约市的2.44倍,洛杉矶-长滩-圣安娜都市圈人口是洛杉矶的3.47倍,东京圈人口是东京都和横滨市的2.16倍,京阪神都市圈人口是京都、大阪和神户市的3.30倍)。假设2040年五大都市圈人口是核心城市人口的2.5倍,这五大都市圈的人口将达到4.5亿,占届时全国总人口的31%。