何伟度商业地产将进入理性发展阶段

    编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2013年11月26-28日，观点地产新媒体在广州举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

　　观点地产网 见习编辑 罗舒晗 对于中国商业地产，高纬环球大中华区执行董事总经理何伟度认为，商业地产之兴起可以追溯到2009年。

　　“自2009年第一轮房地产调控政策出台后，不论有经验、无经验的开发商，都争先恐后涉足商业地产。”

　　五年后的今天，商业地产仍是热点，但何伟度指出，许多二三线城市因大量综合体的集中入市，已经开始出现商业项目空置的现象，“包括北京、上海等一线城市，2013年零售物业地产整体市场的空置率较去年明显上升。”

　　可以看到的是，“已经涉足或将要涉足商业地产的开发商，已经意识到了商业地产泡沫隐现，并对商业地产的投资热情开始回归理性。”何伟度认为，未来几年，商业地产将会进入理性及稳定发展的阶段。

　　同时，何伟度也表示，城镇人口数量与居民消费的不断增加与聚集，也为商业地产的发展提供了稳定的需求。

　　以下是观点地产新媒体对高纬环球大中华区执行董事总经理何伟度的采访实录：

　　观点地产新媒体：中国商业地产刚刚起步，还在加速发展过程中，您认为这个阶段会持续多久？

　　何伟度：自2009年第一轮房地产调控政策出台后，不论有经验、无经验的开发商，都争先恐后涉足商业地产，中国商业地产开发自此逐步兴起。

　　但根据高纬环球的监控，很多二三线城市，由于大体量综合体项目过度开发、集中入市，很多商业项目已经出现由于招商失败而门庭冷落的现象。很多大中型城市包括北京、上海等一线城市，2013年零售物业地产整体市场的空置率较去年呈明显上升态势。

　　已经涉足或将要涉足商业地产的开发商，已经意识到了商业地产泡沫隐现，并对商业地产的投资热情开始回归理性。但受上海自由贸易区的利好影响及政府鼓励大力扩大服务业发展的政策引导，未来几年，商业地产发展将会进入理性及稳定发展的阶段。

　　观点地产新媒体：不少城市都规划大量综合体等商业项目，是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？

　　何伟度：近年来，由于住宅市场调控力度空前以及一线城市供应紧张、竞争激烈，部分开发商与投资者将注意力转移到了二线城市的商业地产市场，使得二线城市商业地产供应量激增。但由于缺乏对当地市场需求与消费结构的深入了解，再加上缺少商业地产开发与运营经验，很多开发商遭遇了“同质化”的经营困境与巨大的去化压力，因而形成了空置率上升的现象。

　　观点地产新媒体：您认为什么样的商业项目才是好的项目？

　　何伟度：一个好的商业项目，需要有经验的开发商和运营商，面对新增供应量剧增的压力，进行准确的市场定位、制定务实的招商策略并聘请专业而有经验的管理团队，才能拥有灵活的市场应变能力并能做到规避风险，实现合理收益的目的。

　　观点地产新媒体：中国房地产调控形势逐渐改变，住宅量价齐升，这对商业的未来发展会有什么影响？如何看住宅与商业之间的相互作用？

　　何伟度：此前两年多密集出台的房地产调控政策被市场消化，再加上实体经济企稳，我们看到住宅市场的刚性需求在2013年明显活跃，这也是市场信心恢复的表现。具体到商业地产来说，没有实体经济发展所产生的相应企业需求就不会有写字楼，消费者就无法有足够的消费能力去零售商场和零售场所消费，在工业园区如果没有足够的实体需求，也就不会有对工业厂房和工业设施的需求。

　　两年前国五条出台时，因为住宅限购令，当时在开发商层面、个人投资者层面，我们的确看到很多资金转向商业地产这种转向，但是这种动向并不是太明显，今年我们的确没有看到更多的房地产投资进入商业地产领域。

　　商业地产的发展方向很简单，还是要遵从商业地产特定规律，这个规律是什么？以需求为出发点。应该关注这个市场经济发展到什么程度，市场有多大的容量、多大的需求，然后根据市场的需求推出适当的土地，这才是商业地产的一个规律。

　　观点地产新媒体：新型城镇化的推进必然带来巨大的商业需求，与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？

　　何伟度：新型城镇化对商业地产市场的提升作用不言而喻。随着城镇化的进一步推进，政府扩大内需，刺激消费的政策引导下，中国第三产业占GDP的比重将呈稳步上升态势，人均消费将会取代投资成为中国经济最大的组成部分。消费的增长将进一步推进第三产业特别是服务业的发展，为经济增长提供持续的动力，从而带动商业地产持续发展。

　　但在国内新城镇化快速推进的同时，由于部分一线及二线城市有限的可开发土地以及激烈的市场竞争，近年来更多的房地产企业将目光投向其他三四线城市。而同时在住宅市场的调控影响下，导致三四线城市商业地产市场出现过度投资现象。

　　大量的资金在短时间内进入了这些城市和城镇的房地产市场，但缺乏足够的产业规模和居民消费力支撑如此巨大的开发量，从而为这些项目的后期运营埋下了隐患。这种被动的战略转型由于缺乏对当地经济产业和消费结构的深度认识，再加上缺少商业地产开发及运营经验，很多开发企业在其他新城镇化的三四线城市常常发现自己陷入了困境。

　　观点地产新媒体：如何认识商业与金融资本之间的关系？未来值得期待的商业与金融结合的模式有哪些？

　　何伟度：商业地产现在遇到的问题是需求在很多城市、很多市场上并不匹配供应的规模和供应的压力，所以导致了开发商必须依赖快进快出、散售模式为主的住宅开发模式。

　　金融资本市场领域可以给商业地产提供更多元化的融资手段，比如说退出的渠道，而不是通过纯粹散售的模式退出。希望推出基金融资模式和REITs的融资模式，这些退出模式都要多元化，这才是商业地产市场未来的发展和前景。

　　观点地产新媒体：电商对传统商业有什么影响？

　　何伟度：电子商务作为新兴消费模式之一，发展迅速，给部分零售实体店带来了冲击。我们看到国内很多百货业的业绩已经出现下滑，甚至部分知名项目已先后关门撤店。但在我们看来，传统百货业并不会完全被电子商务取代，中国零售物业市场未来将呈多样化发展。

　　面对电子商务的冲击和市场份额下降的压力，百货业经营者需要充分发挥自身的优势，谋求新的发展方向，针对不同消费群体进行细化，正确定位，确立主要目标客群。与此同时，我们发现很多传统百货也正在尝试各种新兴的经营模式来应对市场带来的挑战，如O2O(线上到线下)的经营模式，以线下实体店来提供完善的体验式服务，以线上网站来提供商品完整的信息以及便利的配送服务。

　　观点地产新媒体：2013观点商业年会主题为“商业的未来”，您认为商业会有怎样的未来？

　　何伟度：在产业升级与新型城镇化的推动下，可以肯定的是，商业地产发展前景较为稳定。

　　首先，商业地产的发展是以实体经济与产业发展为依托的，在扩大内需、发展第三产业的政策鼓励下，消费的不断增长与服务业的快速发展将会为商业地产提供持续的需求支撑。

　　其次，城镇人口数量与居民消费的不断增加与聚集，为商业地产的发展提供了稳定的需求。同时，新型城镇化以因地制宜的产业经济发展为依托，使得商业地产可以不必仅专注于写字楼与商铺等传统物业类型，为其多元化的发展提供了更大空间，从而避免了“同质化”的开发经营方式所带来的困境。不仅如此，新型城镇化将促进地区间与产业间的均衡发展，为商业地产的良性竞争营造有利环境。