上海“岁末冲刺”频推优质地

　　由于“沪七条”细则对楼市实际影响力有限，无论上海多么密集地进行供地，新房库存都能迅速完成去化，因此开发商拿地热情高涨。这种情况下，上海市规土局临近年关的时候“趁热打铁”频频推出优质地块，进一步催热土地市场。   

    ■本报记者 童洁 上海报道

　　临近年关，上海市规土局频频推出优质地块，进一步催热土地市场，2013年最后一个月，上海计划供地34幅，其中，住宅用地为21块，创下今年单月土地供应新高。

　　这些地块很多位于配套成熟、位置优越的中心城区。例如黄浦区推出的一块颇具“地王相”的地块，起始总价近60亿元，起拍单价32000元/平方米，有望成为今年上海新的单价地王。而普陀区万里社区W8-1地块更是普陀区年内首次推地，起始价12.05亿元，折合起始楼板价21400元/平方米，也备受业界关注。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，由于“沪七条”细则对楼市实际影响力有限，因此房企对未来房地产市场信心并未受到严重影响，短期内楼市的供不应求仍为土地市场提供支撑。

　　年底迎“土拍盛宴”

　　“沪七条”刚落地不久，开发商拿地热情高涨，尤其是对于住宅用地的热情，这为土地市场的“年底冲刺”提供了良好的机会。

　　在11月13日的土地拍卖会上，恒盛地产联合冉娟装饰以12.45亿元拿下奉贤区南桥新城09单元10A-03A（东块）区域地块，溢价率为38%，成交楼板价15229元/平方米。但今年南桥新城商品住宅的成交均价仅为17591元/平方米，因此，高达15229元/平方米的成交楼板价让业界颇感意外。而当天出让的位于松江区域的3幅纯住宅用地，溢价率均超过40%。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，今年上海出让的全部住宅用地中，82.2%的地块为溢价出让，为近3年最高，去年出让的住宅用地中溢价成交的仅占58.2%，同时，今年23.3%的住宅用地溢价超100%，而去年无一幅住宅用地溢价破百。

　　与此同时，无论上海多么密集地进行供地，新房库存都能迅速完成去化。有相关数据显示，截至今年11月13日，上海新房库存面积为1068.7万平方米，按今年前10个月的月均成交量计算，去化周期仅为10.1个月。

　　对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，尽管供应有所增加，增加的量仍难以喂饱开发商。“现在各家开发商销售情况都不错，基本上今年均能超额完成销售目标。可开发商面临的窘状是，手中的库存正在急剧下降。在这样的背景下，土地市场大有可为。”

　　从11月11日开始，上海便开始了密集的推地动作，仅11月11日~11月15日的一周时间内，上海市规土局便密集发布了11个土地出让公告，分别以挂牌及招标的方式出让17宗地块，且入市交易时间均为12月。

　　据统计，截至11月20日，2013年的最后一个月，上海计划供地34幅，其中，住宅用地为21块，占总量的62%，创下今年单月土地供应新高。

　　更值得关注的是，在12月的“土拍盛宴”中，“黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块”将进行拍卖出让，起始总价近60亿元，起拍单价32000元/平方米。该地块有望冲击今年上海新的单价地王。

　　“鉴于自去年年底起楼市回暖开发商库存大量去化，同时上海受诸多利好规划的影响，发展前景乐观，拿地积极性高涨，出现高溢价的可能性较大，预计年末上海住宅用地市场将实现翘尾收官。”21世纪不动产上海区域市场中心经理黄河滔说。

　　普陀区推今年首块地

　　上海市土地交易市场数据显示，截至11月21日，共有38家房企领取了“普陀区万里社区W060701单元W8-1地块”的竞买申请书，该地块成为近期上海推出土地中关注度极高的地块。

　　据了解，普陀区万里社区W060701单元W8-1地块东至达安春之声住宅小区，南至规划富平路，西至规划万泉路，北至新村路。从地图上可以看到，该地块周边环绕着多个住宅小区，板块内居住氛围成熟，且该地块紧邻地铁1号线，交通便利。

　　实际上，作为上海市首批确立的四大示范居住区之一的万里板块，在多年的发展过程中，已经在周边区域内树立了居住典范的形象。板块内总绿化率高达47%，加上兴建的楼盘品质普遍较高，令板块吸引了大批改善性住户，同时亦受到诸多境外人士的追捧。

　　尤其是近年来，受相邻真如板块城市副中心的规划辐射，万里板块的交通、商业等配套设施的建设得到迅速发展。

　　有业内人士表示，就万里板块目前住宅项目云集的现状而言，商业配套稍显不足，此次出让的地块用地属性为综合性用地，虽然其21400元/平方米起始楼板价相对较高，但日后该地块所建成的综合体项目或成为板块内标杆性产品，对板块商业配置的完善起到至关重要的作用。

　　追溯普陀区土地市场以往的表现，时间距离现在最近的一次土地出让已经是2012年2月，当时出让的“真如城市副中心A1、A2地块”成交楼板价仅为8283元/平方米，与此次推出的地块起始楼板价相比，少了13117元/平方米。

　　值得一提的是，2010年9月被雅戈尔以33.93亿元摘得的“长风地王”地块也在普陀区，该地块折合楼板价25966元/平方米。

　　与此相比，业界普遍认为，此次推出的“普陀区万里社区W060701单元W8-1地块”的区位表现同样优秀，且此次推出的地块有望打破“长风地王”的单价纪录。

　　搜房网的统计数据显示，万里社区地块周边的达安春之声花园二手房均价在3.41万元/平方米，新房中鹰黑森林的均价则达到5.5万元/平方米；而周边商铺达安春之声花园商铺的均价在3万元/平方米左右。搜房网分析师以此推断，“普陀区万里社区W060701单元W8-1地块”的溢价率或为40%左右。