调控集中落地 一线城市高端住宅上涨动力仍存

■本报记者 刘晨 北京报道

　　备受瞩目的十八届三中全会已落下帷幕，业界观望已久的房地产调控长效机制也从各个方面开始探索并实施。而在三中全会之前，以北京为代表的一线城市，也各自出台最新调控政策表明态度，并迅速引起了市场反应。

　　由中国房地产报和凤凰网房产联手编撰的10月份《一线城市高端物业投资指数报告》显示，在调控预期加码的背景下，全国商品房市场销售增速开始回落。北京表现最为明显，随着“京七条”出台，以及对每平方米均价过4万元、欲涨价的高端住宅的严控，使得高端市场成色暗淡，供应低迷；而上海则相反，“银十”成交量价齐涨，完美落幕；广州、深圳因为“金九”表现不足，10月份仅显现微幅波动。

　　一线城市的房地产市场受调控政策的影响呈现了不同的成交状况，但是，高端住宅价格上涨的动力依然存在。业内普遍认为，一线城市土地供应日益稀缺，地王屡屡刷新，未来以别墅为代表的高端住宅市场在供应和成交两方面仍将持续升温。

　　全国房价涨幅收窄

　　10月份，一线城市相继出台调控政策，且房贷从紧，导致楼市之前的活跃度渐趋平缓。调控的主旋律环绕在“安居保障”、“平衡供需矛盾”、“严控地价”三个主要音阶上；三中全会意在通过市场手段平衡供需，但行政调控不会马上退出。

　　从全国经济指数来看，10月份延续经济企稳回升的态势，其中CPI总体保持稳定，全年通胀压力仍然可控；货币供应量虽小幅上升，但基本保持稳定，预示房价也趋于平缓；由于中性偏紧的货币政策，以及银监会对同业业务的进一步收紧，使得社会融资规模低于市场预期，同比环比双双回落，也折射出房地产的销量增速会有所回落。

　　具体到房价，与9月份相比，10月份全国70个大中城市的房价环比涨幅有所收窄。数据显示，10月份全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。且从环比最高涨幅看，70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格环比最高涨幅为1.3%，比9月份收窄了0.6个百分点。

　　从成交层面看，全国商品房成交面积同比涨幅缩小，环比开始下挫。商品房成交面积为11548万平方米，同比增长12.1%，环比下挫14.7%。其中，住宅成交面积10287万平方米，同比增长11.7%，环比下挫14.5%。

　　业内人士认为，10月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面，在“金九银十”这一传统销售旺季，开发商力推新项目，市场供应量增加，一定程度上缓解了房价上涨压力，另一方面，北京等一线城市对部分项目进一步从严了销售审批条件，一定程度上使得房价环比涨幅受到了抑制。

　　政策影响高端市场走势

　　由于北京出台了全国最严的房地产调控政策，使得北京的高端住宅市场颇具典型性。随着“京七条”出台，以及对均价过4万元/平方米、欲涨价的高端住宅的严控，使高端市场整体开始降温。“银十”北京高端市场成色暗淡，供应低迷；其中别墅成交量同比增速减缓，环比下挫，价格高位趋稳；公寓成交量环比继续下挫，均价显现回落。

　　同时，北京高端住宅稀缺性亦被不断放大。业界认为，今年北京供应的高价地块都有可能在明年入市，这些地块具有风向标的意义，对其他高端项目的价格将会有拉动作用。另外一面，由于需求量较高，加之今年底客户的累积，明年市场放开供应后，不排除会形成一波购房热潮。

　　与北京不同，上海高端住宅市场“金九银十”完美交卷，成交量价齐涨，主要由于三中全会召开之前的政策空窗期引得购房者积极入市。其中别墅市场成交量继续量价齐涨；高端公寓市场成交量延续“金九”大幅上涨势头，均价同比小幅下挫，环比持平。

　　广州高端住宅市场成交开始回落，其中别墅成交量价同比下挫，而环比呈现小幅上涨；高端公寓市场成交量同比增速减缓，环比则大幅下挫，而均价同环比均上涨，达到峰值。

　　深圳的高端住宅市场则呈现回升态势。具体而言，在9月份成交量价齐跌后，10月份的深圳别墅市场成交量环比有所回升，均价连续3个月下挫后开始小幅回升；高端公寓市场成交量基本延续9月成交势头，成交量与9月份相当，均价同环比显现小幅下挫。