朱中一房地产企业要认清形势保持理性

本报记者 于春美 北京报道

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）一经公布，便引来社会各界热议。11月16日，中国房地产报记者就与房地产行业相关的问题专访了中国房地产业协会副会长朱中一。他认为，《决定》中至少有10处改革是有利于促进房地产行业的平稳健康发展的。对房地产企业而言，他建议，要保持理性，跳出行业看行业。

　　中国房地产报：在备受期待的《决定》中涉及房地产的内容似乎并不太多，您怎么看《决定》中涉及房地产方面的改革？

　　朱中一：《决定》涉及六大方面，15个领域的改革，确实是一份新时期全面深化改革的纲领性文件。尽管直接针对房地产的仅有几处，但《决定》对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。不少内容也是对社会各界关心的房地产业发展“长效机制”的回应。

　　中国房地产报：有观点认为，房地产走市场化路径，明确保障的归政府，市场的归市场，是放任房价上涨。您认为当前有哪些问题需要引起特别关注？

　　朱中一：2010年以来的调控政策，如差别化的信贷税收政策、双向调控的思路（既增加保障性住房和支持自住性购房，又抑制投机性购房）在方向上是正确的。至于一些城市在一定时期内采取的限购政策和少数城市在审批商品房预售环节采取的限价措施，也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。以抑制投机投资为导向的限购政策在一些地方是利大于弊的。

　　目前我认为，有两个问题特别需要引起注意。一是2020年要实现这些改革目标，就目前而言，如何把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施向《决定》明确的改革方向稳妥过渡；二是目前房地产市场地区差异性很强，如何因地制宜地落实好《决定》。

　　中国房地产报：《决定》中，哪些改革内容将会影响到未来房地产市场的平稳健康发展？

　　朱中一：我认为，《决定》中至少有10项改革内容与房地产业相关。

　　一是明确了经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施将逐步通过市场化手段来代替。

　　二是建立城乡统一的建设用地市场。随着土地制度改革，允许进入城市的农民将农村宅基地流转，城乡用地增减挂钩等措施，将为城市建设用地增加供应。

　　三是完善金融市场体系。在城镇化内容中，提出了研究建立“住宅政策性金融机构”。在完善社会保障制度中，提到了“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。

　　四是健全宏观调控体系。具体到住房领域，就是如何保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理。中央政府要引导地方政府通过制定住房发展规划，保障土地供应，减少过分依赖房地产的盲目建设。

　　五是在财税改革方面，加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税的推出将给市场一个预期，房地产企业要理性地分析一下将来的市场形势。建议在征收房产持有税的同时，要减轻流转环节税收，以“稳定税负”，让有多余住房者将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。

　　六是房地产业与新型城镇化息息相关。这涉及房地产业在新型城镇化中的定位，既是民生行业，又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。在城镇化方面，提出了健全城乡发展一体化体制机制，包括赋予农民更多财产权利，探索进城农民工将宅基地与房产作为资产流转，这将有利于提高进城农民工购房和承租住房的能力。

　　七是在探索构建开放型经济新体制中，涉及房企如何利用好国际、国内两个市场，房企“走出去”发展将有更大空间。

　　八是规范并严格执行领导干部用房，不准多处占有住房，探索实行官邸制。这对于住房市场的规范也有很大好处。

　　九是健全符合国情的住房保障和供应体系，这就是通常说的住房双轨制问题。我个人认为，政府保障和市场供应也不要绝然分开。建议在“夹心层”问题突出的城市，可以适当增加限价房、自住型商品房等供应，但要界定清楚政府和个人在产权中的比例，探索共有产权制度；而在供大于求的城市，可以探索由政府向有多余住房的家庭租赁住房的方式。

　　十是加快生态文明建设中，提到建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。在未来建设中，还要调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地的价格。建议在城市建设用地中，要通过调整用地结构来适当增加住宅用地。

　　上述10处改革内容的落实，将有利于促进房地产市场的平稳、健康发展。

　　中国房地产报：全国房地产市场分化比较明显，北上广深这样的一线城市供不应求，而部分三四线城市则出现库存过剩的问题。对此，您有哪些建议？

　　朱中一：目前，地区之间的房地产市场差异性很大。如何因地制宜落实《决定》是应当考虑的问题。中央政府应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况，制定住房发展规划，保障土地供应，保持总量平衡。同时，不光要考虑新建住房，还要规范发展二手房市场和租赁市场，通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

　　中国房地产报：房企应如何适应未来不断变化的新形势？

　　朱中一：对房地产企业而言，在中央经济工作会议以及在明年的全国两会前，一定要认真学习《决定》中与行业相关的内容，保持理性。房地产业随城镇化的发展还有很大前景。所以，我们更要跳出行业看行业。如房地产税的出台，对投机性购房和大户型、高档的商品房将会起到一定的抑制作用；电子商务的快速发展对商业地产也会有较大的影响，因此房企在开发产品时，也要慎重考虑。