限购令下 谁在北京买豪宅？

　　业内人士指出：港台人士内地购房条件宽松

　　开发商之所以有底气，是因为除了豪宅产品的稀缺价值、未来放开高端市场的预期等因素外，还有强大的购买群体。亚豪机构分析人士认为，北京财富阶层的增多与不动产的稳健表现，使得千万总价的顶级豪宅成为财富阶层满足自住功能与资产分配的最佳渠道。

    ■本报记者 鞠晓波 北京报道

　　尽管11月初北京市住建委停批单价4万元以上高端项目的传闻在豪宅市场引起了不小的波动，但并未撼动高端豪宅的根基。“高端项目不愁卖”在业界依然是共识。

　　据亚豪机构提供的最新统计数据显示，今年9月份，北京在售的56个报价5万元/平方米以上的公寓豪宅项目的平均报价继续呈上扬趋势，实现了6个月的连涨，涨幅达11%。尽管近期豪宅市场成交量有所下降，但分析人士认为这只是政策的短期效应，而且豪宅价格并未出现明显的松动。

　　开发商之所以有底气，是因为除了豪宅产品的稀缺价值、未来放开高端市场的预期等因素外，还有强大的购买群体。亚豪机构分析人士认为，北京财富阶层的增多与不动产的稳健表现，使得千万总价的顶级豪宅成为财富阶层满足自住功能与资产分配的最佳渠道。

　　曲线“购房”

　　在“限高价”调控下，豪宅开发商又如何突破此壁垒呢？“限购其实限制了没有钱的人，像我们的高端客户，一套房子四五千万元，他不在乎以何种名义去买，只在乎能不能拥有这个东西。”一位不愿具名的豪宅从业人士告诉中国房地产报记者，“其实越高端的客户越有办法去钻政策的空子，懂得如何去规避”。

　　近日记者以购房人身份咨询了北京东三环某高端豪宅销售人员，在无购房资格情况下应如何购买该楼盘，销售人员告诉记者两种方式，一是以公司名义买，二是开发公司提供线下合同线下签约，一旦确定购买意向并签约即可以给客户保留5年的购买权利或者名额，5年内有购买条件后再签正式的线上网签合同。

　　“很多有收入保障的人，可以通过假离婚等一系列的方法创造购买资格。这种方式也很难杜绝。我们建议要保证以家庭为单位，而不是以个人为单位。”东汇置地投资管理有限公司总裁、中国中央别墅区发展研究院院长刘东告诉中国房地产报记者。

　　但无论以何种名义何种方式在限购政策购房夹缝中生存，都存在一定的风险，其所占比例自然有限。

　　“我们的目标成交主力是置换，就是把市区的房子卖掉了，拿到名额之后到别墅区来买。这种客户基本达到80%以上。在市区一般的3居室都在1000多万元至2000多万元，把这个房子卖掉再买一套别墅是很简单的。” 21世纪不动产中央别墅区区域经理盛家林告诉记者，至少在中央别墅区，更多的购买需求是改善型需求，以公司名义购买也存在，但比例不大。

　　伟业顾问集团商业投资管理公司副总经理袁阳认为，由于第二套房购房门槛日趋严厉，而购房者的购房成本也越来越高，因此，无论是刚性需求抑或是改善型需求，购房者“一步到位”的需求将越来越多。另外，购房者对项目的地段和产品的考量，也会越来越谨慎。因此，对于那些占据稀缺资源、性价比较高的项目来说，购房者会更为关注。

　　谁在买豪宅？

　　如果说“限高令”并未引发高端豪宅销售和购买链条上的变动，那么什么群体是豪宅的购买人群呢？

　　“东边的豪宅消费人群更国际化一些，西边就相对个性化，如IT业、设计类行业。”刘东认为不同区域豪宅呈现的不同客群特征也较为明显。无论是哪些区域，都有各行各业的精英群体，比如上市公司的高管人群是购房群体中比较典型的客户。还有一些私营企业家，也是一部分主要人群。除此之外，还有一些专业人士，如律师、会计师等高收入者。

　　盛家林也有同样的看法。他告诉记者像中央别墅区，从叠拼到独栋、从几百万到上亿元都有，产品不同所对应的人群亦不同。以中央别墅区的财富公馆来说，很多人买来用做私人会所，而买龙湖系产品的人群又对生活品位有一定要求。

　　其实，在豪宅购买人群中，很多人都忽视了另一部分高端群体，即港澳台人士。恰恰是在京城的最稀缺地段的东二环、东三环及CBD区域，他们是豪宅项目的主力或次主力客群。

　　“很多买高端豪宅的客户来自港澳和台湾地区，主要是港台人士。他们买房很挑剔，大都在北京二环周边，项目要够高端，品质要足够好。在这个区域保守地说有1/3的港台人群购买。”上述豪宅从业人士告诉记者，他们大多集中在CBD、燕莎、三元桥包括丽都区域，这些区域的港台购房人群都不在少数。 

　　据知情人士透露，东直门交通枢纽附近某外资背景的项目，其购买人群3/4的客户为港台人士。而且台湾人在京购房相比香港人多。以二、三环为主的区域豪宅有将近4成左右是台湾和香港人购买。

　　审批引非议

　　依照当前的北京住宅限购政策，非京籍购房者须满足“连续五年缴纳社会保险”的条件，港台人士在京购房政策则相对宽松。这或许是港澳台客户在京购买的主要因素。

　　“首先要到出入境管理局办理在京购房审批证明，证明在内地买房是允许的，会在北京没有任何住房。如果名下有房的也不允许。满足这两个条件就可以买房。”东三环京广中心附近某高端豪宅项目销售人员告诉记者。“港澳台人士购房政策相对宽松，最多只要满1年的居住期限，再提交相关的证明就可以购房”。 

　　该人士还告诉记者，港台人士在京购房还有一个优势。他们绝大部分买房用美元，因为可以结汇。如果在外资银行贷款还可以在港台地区还款，比如在汇丰银行、渣打银行贷款，可以直接从香港还款，而且美元利率很低。

　　记者查阅相关政策发现，在2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其中规定，在境内工作、学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。7月20日，北京市住建委又向各开发企业下发了紧急通知，通知规定港澳台地区居民和华侨在境内“暂定只能购买一套住宅”，并于7月21日起执行。

　　2011年4月北京市住建委发布了“关于境外机构和境外个人购买商品房有关问题的通知”，再次明确提出，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。并明确地规定，在办理预售登记和权属登记时，除提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外，还应分别提交以下材料的原件和复印件一份：港澳人员提交有效的《港澳人员来往内地通行证》和《港澳居民身份证》、台湾居民提交有效的《台湾居民来往大陆通行证》，港澳台个人和华侨还需提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》。

　　在上述业内人士看来，港澳台人士只要到出入境管理处开个居住情况证明，证明没有房产就可以购房。而且夫妻双方很难查到结婚记录，这样两个人还可以分别买一套。

　　随着限购政策的升级，很多人对于港台人士的限购政策现状存在非议，但也有支持者。“从北京城市本身的角度看，北京是世界城市，还是欢迎港澳台人士，因为不能说让他们在北京没有安身之所，而且港台的企业将资本留在北京也是好事。”刘东表示。