眼光下沉 中小房企城镇化觅机会

本报记者 苏锶 上海报道

    新型城镇化是今后推动经济结构战略性调整的重点。长三角一批中小房企纷纷瞄准这一商机，寻求另类发展。

    据克而瑞研究中心调查显示，未来10年，那些城市化率还未达到我国平均水平的城市，需求增量将非常可观。

    近期嘉凯城、众安房产相继公告进军新城镇化项目，引发业内关注。

    政企合作模式

    10月25日，嘉凯城（000918.SZ）发布公告，公司以8625万元成功竞得位于浙江诸暨市店口镇一宗核心土地，以打造新型城镇商业示范项目。

    该地块位于浙江省新型城镇综合改革试点镇、首批浙江省小城市培育试点镇——诸暨市店口镇规划中的市政区，征地面积约为4.2万平米，土地用途为商业，项目定位为集购物、休闲、娱乐和餐饮于一体的城市客厅。

    “我们只选择一些中新城市周边，对于公司实施城镇商业战略具有示范意义的项目来做。”嘉凯城董秘李怀斌接受21世纪经济报道记者采访时指出，店口项目既符合新型城镇化所提倡的城乡一体、城乡统筹、和谐发展等要求，也与公司资源与战略高度匹配。

    嘉凯城商业业务在今年年中开始发力，7月以来在上海、杭州、南京等地均有项目频频落地。此次诸暨店口城市客厅项目则是该业务首次下沉至城镇。店口镇是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇。

    “嘉凯城城镇商业业务有望依托国资背景大股东——浙商集团进行复制推进。其中，光浙江省乡镇数量就有944个，市场容量极大。”一位知情人士对21世纪经济报道记者透露。

    与嘉凯城模式非常接近的还有众安房产。11月17日该公司发布公告称，集团于2013年11月15日与浙江仙居县白塔镇人民政府签署白塔新城合作开发协议书，双方将共同出资合作成立白塔新城发展建设有限公司，进行白塔新城规划区域土地开发。众安房产在合作公司中占股66%。众安房产主席施侃成先生透露，他们将打造以白塔新城建设为起点，集旅游、度假、养生、养老、健康、医疗等受国家政策重点支持的产业项目群。

    根据合作协议，白塔新城规划面积为10平方公里，第一期4平方公里分四年实施。合作范围包括土地开发、大市政配套和区域范围内的相关产业开发。据了解，政府投资也将参与项目分成。

    目标：分拆商业？

    克而瑞研究中心认为，未来十年，国内一二线城市市场将陆续进入改善型需求主导的阶段，而三四线城市则将进入首套房集中释放的阶段，城市存量需求在今后的十年乃至更长的时间仍会是推动房地产行业持续发展的因素之一。

    以上海为例，过去十年里上海房地产市场几乎单边向上，但根据CRIC调研数据，截至2011年底，上海的住房结构中，老公房仍是比例最高的一部分，约有60%的上海常住居民还住在1990年代以前的老公房里，这部分群体未来毫无疑问有着非常强烈的改善型需求。

    另一方面，从欧美等西方发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增购房需求都会单边向上，不会出现明显拐点。

    然而，新型城镇化也必然面对培育期和风险累积，企业将如何应对资金问题？此前21世纪经济报道记者采访嘉凯城高管获悉，城镇商业的终极目标将会是打包上市，实现轻资产运作。

    从嘉凯城的资本运作可见端倪。8月22日晚，嘉凯城（000918.SZ）发布公告称，公司拟发行规模不超过13亿元人民币、期限不超过5年的公司债券。财通证券研究员赵月亮直言，发行公司债不仅可以提升该公司的整体盈利能力，更有助于公司其城镇化战略的推进。

    据另一分析师估算，按公司债的平均成本7%计算，发债之后嘉凯城每年可节约5000万元左右的财务费用。打通包括公司债发行在内的融资渠道，是嘉凯城继续向城镇化转型发展的重要支撑。“我们的目标是以长三角百强镇为中心，计划用5年时间打造200个贴近百姓生活的消费型城镇商业项目。”李怀斌说。

    正如嘉凯城所规划的那样，众安房产也将分拆旗下杭州等地商业部分打造优质的运营平台。（编辑 徐炜旋）