商业过剩与电商夹击 深圳商业地产急求转型

本报记者 张晓玲 实习记者 王留阳 深圳报道

    今年四季度深圳购物中心将迎来集中开业潮。包括华侨城欢乐海岸购物中心、沙井京基百纳广场、皇廷IAMALL等6座大型购物中心将陆续开业，新增购物中心项目共计约67万平方米将投放市场。然而多家机构调查发现，随着多家购物中心的集中问世，都存在不同程度的“空置”和延迟开业现象。

    刚刚过去的“双11”，天猫一天时间创下了350亿元销售额的历史最高纪录，来势凶猛的电商已成为传统商业地产的劲敌。加之面对着供过于求的压力威胁，深圳商业地产开始进行产业态结构差异化调整，向着多资源跨界整合发展，一些购物中心更是纷纷涉足极具特色的线上电商服务。

    高力国际最新研究显示，2013年第三季度，深圳零售市场比较沉静，无新增购物中心开业，新进驻品牌较少，预计未来多个新增项目将集中在第四季度入市。同时，报告指出，深圳整体租金水平将有微幅下降；受新增供应的影响，空置率水平预计会上升。

    而此前依照世联地产的数据，截至今年9月底，深圳2013年已开业的购物中心空置率约8%，已达到18个月内的最高点，并高于6%的空置率警戒线。

    业内人士分析认为，造成购物中心空置率高的原因是供应量加大。不仅深圳，全国整体来看，购物中心供过于求的风险日渐积累。中国购物中心产业资讯中心预计，2015年全国新增商业购物中心数量将突破400家，到2025年还会有7000家购物中心建成开业。按照我国323个地级市计算，平均每个地级市将出现12家以上购物中心，购物中心数量将严重超出城市商业所需范围。

    尽管供过于求，购物中心的开发却依然处于高位运行的状态，开发商热情不减，业主引进优质零售商的竞争日趋激烈。在电商冲击下，深圳的传统购物中心被迫作出转型。

    高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，电商的发展虽然抑制了商业地产中书店、服装店、鞋店等业态的发展，但它也会加速促进商业地产的改善和升级，反而会给商业地产带来一个全新的发展机遇。

    世联地产调查发现，深圳不少购物中心在商户方面的调整力度加大，更多选择美容美发、餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态。例如，2013年较2012相比，其中万象城休闲娱乐品牌量增长率达到100%，海岸城餐饮品牌量增长率达到47.8%，COCO park的美容美发品牌量增长率达到200%，KK mall童装玩具品牌量增长率达到100%。

    陈厚桥分析，“电商与商业地产实体店最大的差异在于体验，必须亲身体验的业态在实体店中生存能力更强，譬如电影院、高档奢侈品、餐饮等。需要体验式的消费，是电商所不能及的，也是远远不能取代的。”

    世联认为，目前受电商影响，购物中心服装门店的“试衣间”化，使得服装零售的店面营业额增长乏力，加之其差异化因素的营造点非常薄弱，因此未来商业地产体验化的着力点将由增加消费者提袋率转化为增加消费者的上座率和翻台率。

    此外，大型商业地产开发商打造自己的零售品牌趋势也日趋明显。以万达为例，万达不断打造的万达百货、大歌星KTV、万达电影院，这些主力店品牌已经逐渐占据了购物中心面积的30%～40%。

    世联表示，对于资金回现速度和回现量有要求的发展商而言，保证持有型商业项目的准时开业，成为其向银行获得经营性贷款的一个前提。而面对着商户资源有限，开业率难以保证的情况，商业地产发展商进行多资源的跨界整合发展，便成为了其保证项目开业率，完善资金链条的一个路径。

    与此同时，在各地政府大力加快电子商务发展的背景下，一些购物中心也开始走上创新型线上电商之路。

    例如，万达集团董事长王健林曾多次在公开场合透露，要把万达广场做成智能广场，建成一个“需求数据库”为商家服务。而10月底，绿景商业地产也正式宣布启动电子商务计划，将有效吸纳家庭生活服务的所有需求，以线下购物中心为载体，借助互联网技术实现线上与线下相结合的O2O，打造极具佐阾特色的社区电商模式。（编辑 徐炜旋）