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一线城市出手施压楼市

发布时间:2013-11-18 16:05:00 来源:理财周刊 浏览: 【字体:

  北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)三大一线房价上涨压力过大城市均在近期升级楼市调控力度,虽然调整力度较为温和,但不可否认的是,对市场买卖双方预期将会产生影响。

  文/本刊记者 甄爱军

  “沪七条”紧急出台

  11月8日,上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》,意味着上海市政府再次发出收紧调控的信号。据了解,此次发布的政策主要包含七条内容,因此被称之为“沪七条”,涉及差别化住房信贷税收、住房限购、增加普通住宅土地供应等综合措施。

  从发布的内容上看,“沪七条”中能够立刻出现立竿见影效果的措施主要有两条:第一条是关于“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。第二条是“沪七条”中的关于“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,由累计缴纳1年以上变成累计缴纳2年以上”。这是“沪七条”中的亮点,将使一部分本来具有购房资格的非户籍购房者失去购房资格,对成交量产生直接影响。

  此外“沪七条”还明确会增加住房用地供应。政策规定,2013年上海市住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量,确保住房用地供应1000公顷。

  增加土地供应,对增加市场供应、改善供应状况有利,该措施获得市场分析人士的肯定。不过,也有分析人士指出,在后续的执行环节,需要加大对住宅用地的供应。德佑地产研究总监陆骑麟表示,按照目前的上海市住宅用地与配套房用地的比例关系估算,未来每年1000公顷的住房用地供应,能够真正作为商品住宅用地的供应量应该也在550万平方米左右,对应目前住宅建设用地平均容积率为1.88,2013年商品住宅建设面积刚刚超过1000万平方米。而现实情况是,2013年前10个月,上海市商品住宅成交面积已经达到了1055万平方米。陆骑麟说:“在增加住房用地的同时,更应该加大可供开发成商品住宅用地供应,并且在增加土地供应的同时,盘活已出让土地,并且减少由于政府原因而导致的开发商囤地。”

  三大一线城市均出手

  在3个月前,位于浦东金桥的森兰雅苑项目报价为4万元/平方米左右,但现在已经涨到了4.8万元/平方米,短短3个月内劲涨20%。如果森兰雅苑的价格上涨是因为受自贸区成立利好刺激,尚在情理之中,那么位于青浦新城的一个楼盘,半年前以2.2万元/平方米的开盘价入市,目前已经涨至2.6万元/平方米左右,涨幅同样劲爆。

  房价上涨压力过大、无法完成今年调控目标,成为三大一线城市在近期纷纷加大楼市调控力度的主要原因。就目前的情形来看,一线城市房价面临着不小的上涨压力。据中原领先指数数据显示,北京、上海、深圳三大一线城市10月二手房价格指数出现大幅飙升现象,同比去年涨幅分别为19.4%、18.3%和19.3%。与今年年初相比,累积涨幅也十分惊人,京沪深三地分别达到15.5%、15.4%和16.8%。

  其实房价在今年6月份前后就显露出不小的上涨压力。根据中原地产监测数据显示,5月份以来,北京、上海、深圳等地高溢价、高总价、高单价地块层出不穷,6月份上海总价最高地块不断涌现,这种现象一直持续到9月份。土地市场趋热,导致土地价格维持涨势,尤其是一线城市地价上涨最为明显。

  为了抑制房价过快上涨,北京、深圳也和上海一样,出台了新调整政策。对比近期京沪深三地出台的调控政策,其中异同点比较明显。相同部分主要有两个方面,其一是三地同时都重申严格执行现有政策,尤其是限购、限贷政策的执行,同时表示会加强对市场的监管;其二是同时提高二套房首付比例,在之前首付比例6成的基础上提高到7成。不同点表现在各地政策此次调控的发力点,如上海在提高了外地人的购房门槛,由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为3年内在本市累计缴纳2年以上,以抑制部分改善及投资性需求;北京则在自住型商品房的供应方面下功夫,提出自住型限价商品房供应体系,明确将按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路。

  影响市场心理预期

  得知上海出台“沪七条”之后,原本准备买房的陈小姐决定再等等。此前受房价上涨预期影响,资金并不是很宽裕的陈小姐准备向朋友借一些钱把房买了,以锁定成本。但看到北京、上海等城市接连出台政策继续加大对楼市调控力度,于是决定暂缓置业计划。

  陈小姐的心理变化,其实并非个例。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示,本次“沪七条”所产生的影响力更多则是在买卖双方的心理,会缓解双方房价预期的变化。来自市场 的信息显示,卖方的“惜售”心理有所松动。有中介人士表示,“沪七条”出台之后,加价、“跳价”现象得到缓解。

  虽然新出台的政策中,也有一些针对性很强的措施。但由于涉及的群体很小,因此影响范围有限。比如在“沪七条”中,提高二套房贷的首付比例以及提升非户籍居民购房资格的门槛,均是如此。汉宇地产有关人士解释说,在房贷方面,尽管二套住房的首付比例提升至7成,但是在房贷利率上却并没有提及,依旧延续了此前基准利率上浮1.1倍的做法。对于提高首付比例和上浮房贷利率两者而言,往往后者的杀伤力更大,换句话说,政府在钱袋闸口处“留了一手”。而在限购方面,虽然会对非户籍置业者有一定的影响,但影响程度和范围非常有限,根据汉宇地产市场研究部对全市置业群体年龄监测显示,25岁以下购房者(含沪籍居民)的市场份额仅为10%~15%,因此可以预见非沪籍限购整体影响的消化期并不会太久。

  总体而言,京沪深三地政策调控的力度较为温和,但能起到对当前市场进行适当降温的作用。如“沪七条”无论是提高首付比例还是购房门槛,都将直接导致对目前购房需求的抑制,进而影响到楼市的供需平衡。

  政策可能带来的副作用也不可忽视。有业内人士提醒说,“沪七条”内容之中并没有涉及开始执行的日期。这样一来,在房屋买卖实际操作过程中就会增加合同违约的风险。同时,如果政策执行空置期过长,就犹如“新国五条”效应,市场便会引发新一轮恐慌性入市。


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