政策越来越严 房价愈调愈涨

　　本报记者 周见喜

　　10月下旬，国家统计局公布的数据显示：9月份一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。北京、上海、广州、深圳四个国内房地产风向标式的市场，同比价格涨幅全都突破20%。

　　中国的房地产市场再次呈现愈调愈涨的怪圈。

　　自2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。

　　政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。

　　从2008年至今，房地产调控的主要方向开始通过多元化的手段进行，试图从供应、税收、信贷等多个方面进行调控，限购、限贷、限价、提高二套房首付比例，各种手段无所不用其极，主题也相应转变为合理调节房价。

　　因而，房地产各界人士开始盼望着房地产调控的长效机制尽早出台。

　　调控政策越来越严

　　时代周报记者查阅资料后发现，2003年以来，中央出台了一系列房地产宏观调控政策。而除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。

　　尤其是从2008年至今，房地产调控大致可以分为两个阶段。2008年四季度至2009年四季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;第二个阶段是2010年一季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。

　　2008年则又是相对特殊的一年。由于受国际金融危机的影响，2008年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，全国住房价格开始下降，楼市步入寒冬。很多房企在急转直下的楼市面前，面临着冲动的惩罚，一些企业甚至是濒临破产的边缘。

　　在很多人看来，是雷曼兄弟救了中国的房地产商，由于担心金融危机大规模冲击中国经济，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。

　　2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。

　　为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持;三是加大保障性住房建设规模。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。与此同时，国务院于2008年12月份出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。

　　2009年，房价开始在政策帮助下一路向好。同年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。

　　2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。2013年2月20日，“新国五条”出台，明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。

　　然而，史上最为严厉的楼市调控政策并没有拉住犹如脱缰的野马一般上涨的房价。

　　调控未能对症下药

　　综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。

　　但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效，但实际效果并未完全达到。国家发改委价格司司长曹长庆在接受媒体采访时曾表示：与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。

　　对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需求仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收营业税、调高首付比例、加息等政策，有专家认为，一方面局限在房地产交易环节，导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。

　　虽然政策频出，但房价依然保持上涨势头。有业内人士表示，主要原因在于调控政策未能针对要害症结，对症下药。有分析表示，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局;深层次症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003-2012年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

　　尤其是2005年以来的调控，重点是抑制投机性需求，同时收紧开发贷款希望促使开发商降价销售，进而实现稳定房价的目的。

　　近几年的调控成果则主要是由限购政策来实现。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。

　　从政策效果上来说，需求抑制措施具有见效快的优点，政策出台后市场销售都一度出现低迷，但从行业发展看，宏观调控在抑制需求以及收紧开发贷款的同时也引起开发商放慢开发速度，引致未来供给下降，而且需求的短期抑制并没有根本性改变房价上涨预期和未来需求，因此有业内人士表示，仅以需求为主的短期调控措施不利于市场供求关系的长期平衡，从长远看也达不到稳定房价的目的。

　　在经过十年4轮9次调控后，楼市僵局仍未打破，房地产长效机制的呼声越来越高。

　　住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林对时代周报记者表示，长期来看，行政手段终会退出，而以法律、税收条件的市场手段会成为主流。

　　龙头房企的狂欢盛筵

　　赵夏蓉

　　楼市在调控之中度过了风雨的五年，房产调控历时已久，土地、财税、信贷、限价等各种政策不一而足，市场在起起落落之中坎坷前行。

　　与此同时，房地产行业的洗牌力度越来越大,马太效应下，行业的集中度在进一步提高。但对于龙头房企来说，这依旧是一场狂欢盛筵。

　　巨头排名变更

　　从昔日耳熟能详的四大天王“保、招、万、金”争霸到新四大天王“万、恒、保、中”重划势力范围，再到“千亿俱乐部”的扩容，不难看出地产江湖的风云变幻。

　　万科(000002.SZ)2010年首超千亿，绿地集团和保利(600048.SH)则在2012年正式跻身“千亿俱乐部”，而中海、恒大(03333.HK)、万达等房企则紧随其后，去年年度销售总额均超过900亿元，距千亿俱乐部只有一步之遥。

　　今年，市场再次出现“一冷四热” (调控政策遇冷、行业投资全面回暖、市场成交量回升、项目价格普涨、土地市场量价齐升)格局，虽然在3月就祭出“国五条”，然而，在“末班车效应”刺激下，市场在短暂遇冷下又极度疯狂起来。陆续发布的房企三季度业绩表更是耀眼夺目，万科、绿地、中海、保利、恒大等皆赚得盆满钵满。

　　从百亿元到千亿元，万科用了5年。而从千亿元到两千亿元，万科将时间设定在2014年。虽然，万科依旧是老大，但随着千亿俱乐部的扩容，老大万科的优势已经不太明显，千亿元军团的竞争白热化。

　　万科也正在努力捍卫自己行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产，到B转H股的方案出炉，万科在搭建海外融资平台、剑指国际市场，不遗余力地巩固江湖地位。万科在前三季以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大，中小户型产品销量占比高达90%，迎合了主流市场需求，保证了业绩增长。

　　前三季，绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%，增速在五大领军企业中位居第一。绿地集团成功在港借壳上市后，企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期;从业绩上看，与万科的差距在不断拉近。

　　中海去年就超过万科登上了最赚钱房企榜首，去年营收为517.3亿元，但在净利润方面，中海去年达到151.6亿元，比万科125.5亿元的净利润高20%，平均2天半就要赚1亿元。中海前三季销售900亿元，紧逼千亿元。而今年8月中海发出重组信号，母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储，资产价值约500亿元，行业内均认为，这对已是地产航母的中海来说，能弥补中海地产在某些业务方面的不足，更能形成规模效应，在规模上或会撼动万科行业之首的地位。

　　保利地产奋起直追，前三季销售收入与中海地产相比只有4亿元之差。保利将2000亿元的目标定在了2020年。“保利擅长弯道超车”，一地产分析人士称，在行业最为艰难的2008年、2011-2012年上半年，保利地产均实现了高速增长。其既拥有得天独厚的央企资源背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科的规模化和中海“会赚钱”的特征。

　　相比昔日的四大天王，恒大可以算是近几年涌现出来的黑马，以其三、四线战略闻名。前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。与以往相比，一直深耕三、四线的恒大今年参与到一、二线城市与近中心核心地段的逐鹿中来，持续优化了土地结构，加强了一、二线以及近市中心的三、四线核心地段的拿地力度，分享这些区域的高利润盛筵。

　　尽管霸主之争愈演愈烈，但龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合，顺应时势的抱团取暖也成了其聪明之选。2012年底，绿地与万科联手以54亿元夺得上海地王就是典型个案。

　　TOP10门槛提高

　　房企TOP10的成员还包括碧桂园(002007.HK)、万达、华润置地(001109.HK)、世茂房地产(000813.HK)、绿城中国(003900.HK)。在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击，快速锁定销售业绩，这些标杆房企今年普遍加大了新开工力度。比如，上半年，世茂房地产新开工建设1430万平方米，是去年同期的5倍多。

　　去年全年销售额离500亿元尚有一步之遥的碧桂园，今年推进了拿地变革，将拿地权限下放，以提高拿地效率、加快高周转，从一定程度上增加了企业的可售货量，而海外项目亦进入收获期，前三季碧桂园销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%。

　　显然，伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变，这从近两年TOP10房企的准入门槛的提高便可窥知一二。

　　克而瑞的最新报告显示，从金额角度来看，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，较2012年前三季度300亿元门槛相比，增幅达到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著，销售金额从2012年前三季度的140亿元增加至今年的247亿元，同比增长76%。今年前三季度，第一梯队中，500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家;其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面;销售均值上，各梯队销售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯队500亿元以上房企的均值为861亿元，比去年同期高出97亿元。

　　鉴于这些房企前三季的业绩飘红，同策咨询研究部总监张宏伟由此预计，今年全年销售额达500亿元的房企数量将从去年的8家上升至12家左右，同时，千亿军团的数量将从去年的3家上升至6家左右。