行政化限价难阻北京房价攀涨

 本报记者 耿玲 北京报道

    北京不断收紧的行政化限价措施，难以真正阻止房价继续攀涨。

    近期，北京市住建委组织了北京各大在售楼盘召开了“吹风会”。据相关媒体报道称。北京市住建委要求包括，涨价楼盘一律不批、高于4万元/平米的楼盘今年一律不批预售证等内容。值得一提的是，有关要求还体现出特别强的针对性，杜绝打“擦边球”行为，例如有的开发商借捆绑精装涨价，也明确不允许，而之前这一做法是被默认的；有的楼盘上次取证还在一年前，也被要求新取证房源涨价不能超过10%。

    但21世纪经济报道记者了解到，北京市住建委这一规定实际上很难得到执行。某个即将开盘的开发商营销负责人告诉记者，他们正在等待预售证最终审批结果，如果北京市住建委最终批准的预售价格与他们实际申请价格有差距，他们就将采取捆绑其他方式进行预售，比如捆绑工程改造或者捆绑空气净化器销售等。

    该人士称，由于他们所在的楼盘上一期开盘是去年年底，开盘价格相对较低。由于这是他们公司在北京所剩不多的产品，当初购入的地价也不便宜，他们很难按照北京市住建委审批的价格销售。

    另一个正在进行捆绑精装修销售的楼盘负责人告诉记者，他们也没有解除捆绑精装修的打算。“建委只是建议不要捆绑精装修出售，并没有说一定不可以。”

    此外，由于北京市住建委持续加强限价，导致不少开发商开始采纳延后开盘的方式周旋。

    根据亚豪机构统计数据显示，11月4日-11月10日，北京商品住宅市场仅有1个项目入市，即通州区的润枫领尚，共提供住宅产品136套，预售许可面积1.2万平方米，相比上周（10月28日—11月3日）分别减少70.6%、74.3%。而截至统计到11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售，是今年各月同期开盘项目最低的一个月，与春节所在的1月同期持平。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，11月逐步进入一年中的销售淡季，通常年份房企也会减少推盘量，2011年、2012年的11月，北京也仅分别有27个、21个项目开盘，今年11月推盘量这么少，是在住建委年底控制房价的6条新规压力下，开发商或主动，或被动的延迟开盘。6条新规中“年底前单价4万元以上住宅项目不再发放预售许可证”将直接导致中高端项目集体缺席岁末新盘市场。此外，“无论期房、现房，涨价项目均不批证”、“不允许捆绑精装销售”的要求，则意在堵塞之前各项目“曲线涨价”的实施路径。很多项目现在的实际售价要高于住建委审批价格，在各大主流房企已经完成全年销售任务，将提升利润水平作为当前的主要任务的背景下，一定程度上会造成年末刚需项目供应量的减少。

    高姗认为，4万元预售禁令，将直接导致了别墅市场2013销售季的终结，最后两个月供需均将受到较大限制。部分中低端项目或因已完成销售计划，或因预期的改变主动推迟入市销售，因此年底前入市项目将寥寥无几，甚至将再次出现“零供应”现象。受此年末两个月的成交量将持续低迷，甚至可能再创年度新低。

    据了解，原本预计11月入市的龙湖双珑原著、泰禾北京院子、山水文园西园等高端别墅房源可能遭遇难以取证入市的窘状。从成交情况来看，虽然这些高端类别墅产品并不是市场成交的主力，但从数据中可以看出，自下半年开始，单价4万元以上的别墅类产品成交占比呈显著上升趋势，10月份单价4万元以上的别墅成交占比为15%，而在上半年各月当中，这一成交占比都在10%以下。

    从北京目前行政手段调控方式来看，住建委的行政调控，仅仅会人为降低统计数据，但并未对房价产生实质的影响，而由于限价持续收紧，开发商变相采取其他捆绑方式以达到涨价目的，最终仍将加重买房人的首付负担。而这与调控的本意背道而驰。

    业内人士认为，从十八届三中全会传递出的信息来看，行政化调控方式可能不会长期持续。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，虽然三中全会决议并未对土地制度改革和房产税改革提出具体的意见，但这个文件是纲领性、全局性的，具体改革方案有赖于中央深化改革领导小组作出部署。这次会议是深化改革的动员大会，包括房地产制度改革在内的经济体制改革，将会全面有序推进，对此我们应该有信心。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出，市场在资源配置中的决定性作用将更加明显。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。