沪七条过渡性政策为长效机制铺路

   本报记者 苏锶 上海报道

    11月8日沪七条对上海楼市有何影响？11月13日，21世纪经济报道记者调查获悉，在一些外省市购房者较多的区域，沪七条影响较为明显。据德佑地产真华店经理邱崇水介绍，部分外省市客户大多推迟了自己的购房计划。另一方面，也有部分缴税不满两年的外省市客户向门店询问可否先向房东预定房源，在缴税期满后再正式交易。德佑地产风度店经理胡军介绍，近期门店有一笔锦绣江南的交易，本来已以540万元的价格基本谈妥，8日政策出台后，该客户虽然是本地人，不受限购收紧影响，却认为政策会导致此后房价的下跌，决定继续观望，从而中止了交易。

    上海何以在十八届三中全会召开前一天急于表态？

    “房价涨势过猛，9月、10月已经出现加速状态了。”克而瑞研究总监薛建雄分析。据同策咨询、德佑地产等多家中介机构数据统计，10月，上海住宅成交量达到了140.4万平方米的高位水平，而成交均价更是达到了24932元/平方米的历史最高点。

    提高二套房首付，会对上海楼市会产生短暂效应。综合业内人士分析，在上海楼市购买力中，刚需、本地外地都有，受首付和利率影响比较大。中高端市场中，本地和外地受限购、房产税影响比较大。而社保缴纳提高到2年，对外地在上海工作的人士影响会非常大，外地刚需会受到一部分影响。

    由于大部分房企今年完成任务基本不成问题，年末成交下滑对今年业绩不会产生太大影响。福建一家民营上市房企负责投资开发的高管指出，短暂冷却一下市场，对行业是利好。不少房企接受采访时表示目前资金量还比较足，新政压力还没有显现。未来几个月成交量一旦下滑严重，“顶多就是少买点地”。

    德佑地产研究总监陆骑麟表示，沪七条不仅限于直接被限购收紧挡在市场之外的外省市购房者，对于市场心理的影响也不可忽视，可能会导致部分购房者重启降价预期，从而加重市场的观望情绪，其对市场的影响可能在未来几周逐渐强化。

    薛建雄也同意，未来几个月，交易量会持续下滑，元旦后就会产生观望氛围。要等到春节后开发商启动新一轮的营销策略，市场才会重新启动。“春节之前，会出现价格滞涨，成交量逐月下滑”。

    同策咨询研究总监张宏伟认为，沪七条调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从最近“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

    其他城市是否会跟进效仿？多名业内人士指出，这取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。但是，这仍然是治标不治本的做法。

    张宏伟强调，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。“通过深八条、京七条、沪七条等短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为逐步取消限购，以经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会”。

    饶有意味的是，“沪七条”出台不到一周后的11月13日，上海出让5幅地块，再次遭遇开发商哄抢。其中恒盛地产联合冉娟装饰以12.45亿拿下奉贤区南桥新城地块，成交楼板价15229元/平方米，陆骑麟甚至认为开发商可能会亏本。