京小产权房价半年涨5成拆的无人住 新建仍盛行

　　21世纪网 北京市昌平区阳坊镇东贯市村最近成为外界关注的焦点，原因在于该村的13栋约4万平米无人居住的小产权房近日被拆除，这是北京已经查处的最大的小产权房区域。

　　（宁静的东贯市村，因近期一则小产权房拆除的消息成为舆论关注的焦点）

　　不过，从北京全市看，东贯市村小产权房拆除显然还没有对其他项目产生震慑作用。就在东贯市村小产权房拆除的同期，21世纪网在同处昌平的有京北最大小产权房社区之称的宏福苑看到，几栋新楼正在热火朝天的建设中，而且这些未完工的新建小产权房已经在市场上进行销售。

　　而根据北京市国土局2012年9月17日公布的要求停止在建在售的79个小产权房项目名单中，宏福苑榜上有名。

　　此外，今年年初以来，小产权房价格突飞猛涨。以宏福苑为例，该社区年初的二手房价格为每平10000元，现已涨至每平米1.6万元，涨幅达50%。而被称为北京最大小产权房社区的通州太玉园，去年年底该区域的房价为每平米6200元，而今房价在9000元-1万元之间，涨幅同样约为5成。

　　东贯市村样本

　　秋天的东贯市村一片宁静，村口几位老人悠闲的晒着太阳、聊着天，一切与北京其他农村无异。然而近期一则小产权房拆除的消息，使这座平静的村落成为舆论关注的焦点。

　　走进村子，在东北方向一个大院里，几辆工程车正在忙碌，原先的建筑已经变成了瓦砾，钢筋和水泥块堆成了一座座小山，数十位工人正在紧张的忙碌着。

　　据了解，这个正在被拆除的院落里，原有13栋约4万平米的小产权房，是北京已经查处的最大的小产权房区域。这些小产权房大多是按照“出租屋”的形式建设。体量最小的一栋楼，有80个单间，中间走廊一通到底，两侧各有约40个单间，房内有3平方米左右的卫生间，阳台装上了下水管道。此外，还有些楼房按照一居室或者两居室的形式建设。

　　资料显示：这块小产权房所在的土地原本属于东贯市村经济合作社。1998年，由于企业经营不善，这块地就被村集体用于抵押贷款，抵押给了当时的信用社。2003年11月，因村集体无法还清贷款，信用社将该地资产转让给北京龙蛰商贸有限公司。

　　在随后的10年中，该地被多次转手。

　　2006年12月30日，龙蛰公司将这一地块的业主变更为北京施耐通电气技术有限公司。2010年1月10日，施耐通又将其出租给北京龙聚天成房地产开发有限公司。2010年2月18日，该公司将土地转租给名为苏金权的个人。之后，苏金权将土地分租给赵某、叶某。叶某又先后将部分土地租给方志平和张拥军。2011年初，苏、赵、叶、方和张5人，便在各自分租的土地上建房。

　　而《北京市昌平区土地利用总体规划(2006-2020)》显示，此次拆除的小产权房涉及的土地现状是建设用地和林地的土地，未来将恢复为一般农用地。昌平区相关负责人表示，建设方改变了土地的用地性质，且未取得乡村建设规划许可，因此在这块土地上建设的房屋属于“违法建设”。由于该地块产权特殊，待地上建筑物拆除后，还要经过相关的法律程序，最终将土地的产权归为集体土地，并按照相应的规划恢复为一般农用地。

　　拆除现场的保安告诉21世纪网，这里已经拆了十几天了，估计还有十天样子就能完工。

　　此外，据当地人介绍，这里的房子建设时间已有两年，分为两期，第一期已基本完工，第二期也已过半，谁知道这样就被拆了。“房子一直没有对外卖，只有少部分工地员工在里面住，拆迁的时候要求他们带着东西出来。”

　　13栋楼房尚未出售，也一直没有住人，拆迁工作因此得以顺利进行。不过这一方法并不能适用于北京大多数的小产权房社区。

　　21世纪网此前走访颐和山庄、太玉园等小产权房社区时，当地居民对自己居住的小产权房是否会被拆除都信心十足。“小产权怕什么，又不是咱一家。这么多人呢，拆了总要给我们一个住处。”

　　“法不责众、人多势众”的心态，让已经购买小产权房的人有恃无恐，而这一理由同样吸引着更多的人继续购买。这也让小产权房的问题越发的棘手：拆除则意味着需要解决几百、几千甚至几万人的居住问题，而这显然不是一句拆或者不拆就可以解决的。

　　小产权房继续建设中

　　已有的小产权房还有解决，新的小产权房仍在不断的增加。虽然最近相关部门重拳出击，强行拆除了东贯市村的13栋小产权房，但这一动作并没有影响其他小产权房正常建设和销售。

　　从立汤路向北，行至定泗路再向西，就到了京北最大的小产权房社区—宏福苑。

　　据了解，宏福苑小区所在的位置之前是郑各庄村民的耕地，后来郑各庄村企合一的民营企业宏福集团开始在这片土地上开发小产权房，至今已有十多年历史。

　　而据附近的地产中介介绍，宏福苑小区很大，按楼号算超过80个，目前这里的常住人口已经达到了20万人。

　　2012年北京市对小产权房整顿之时，宏福苑一度被禁止过户，而今这里不仅已经恢复过户，而且还在对外销售期房。

　　21世纪网在小区内看到，北区一栋塔楼已完成了主体建设，不过外部的围墙尚未拆除，楼外的道路没有进行硬化处理。当地居民介绍说，这一楼盘建设一年多时间，现在应该是内部装修和绿化。

　　而当地的地产中介则表示，这栋楼已经基本卖完了，今年年底就可以交房，不过还有几套没有卖。如果想选择余地大一点的话，北区还有几栋楼正在盖，明年年底可以拿钥匙。其中一栋前天告诉我们可以卖了，你有兴趣的话可以考虑下。

　　根据地产中介指引的道路，21世纪网在南区看到几个正在施工的工地，虽然已是夜晚，工地上灯火通明。一位当地的装修公司介绍，这两栋楼刚开始盖，但已经开始卖了。

　　当地的地产中介也向21世纪网表示，现在买期房首付6成，剩余的4成等交房的时候付，合同和宏福集团签，交房前不允许买卖。

　　宏福苑新的小产权房正在建设和销售之中，而根据此前的规定，北京市已经不允许再新建新的小产权房。

　　2012年6月，北京宣布集中清理整治小产权房。9月17日，北京市国土局公布了2008年以来在建在售的79处小产权房项目，并要求在建在售的小产权房项目坚决停建停售。宏福苑也被列入北京市国土局点名清理的79个小产权房项目之中。

　　2012年10月，北京市政府召开专题会议，研究了清理整治小产权房等事项。会议提出，解决小产权房问题，首先要坚决杜绝出现新的小产权房，对在建在售的要坚决处理，立即叫停，注重广泛发动群众举报，做到早发现、早整治。对历史上形成的小产权房，要分析原因，分类研究处理办法。

　　不过现在看来，上述政策并没有影响宏福苑新的小产权房开发和销售。

　　价格半年涨5成2013年，北京楼市依然很火，伴随着商品房价格的上涨，小产权房价格也一路攀升。

　　以上文所说的宏福苑为例，今年年初，这里的二手房价格为每平米一万元，而今这里房价已超过每平米一万六千元。不到一年，涨幅约50%。

　　再看被称为北京最大小产权房社区的通州太玉园，去年年底该区域的房价为每平米6200元，而今房价在9000元-1万元之间，涨幅同样约为5成。

　　而有北京地理位置最好小产权房之称的颐和山庄，2013年房价涨幅同样惊人。今年一月，颐和山庄二手房价格为每平米1.55万元，到了11月，价格已经攀升至每平米2.1万元。

　　除受普通商品房带动影响外，最近转正的传言也成为小产权房价格上涨的催化剂。

　　此前，国务院发展研究中心，首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，该方案提出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决历史遗留问题。”该表述引发业内的强烈关注，小产权房有望“转正”的预期渐长。

　　一位2个月前购买了宏福苑期房的业主告诉21世纪网，当时购买的价格每平米为1.4万元，现在已经超过一万六了。这位业主劝道：“你有钱的话赶紧买，要转正了，现在几天就变一个价格。”不过现在看来，小产权房转正仍难确定。

　　有媒体报道称：广州市社会科学院研究员、广州市房地产行业协会专家谈锦钊表示，法律规定，土地是国有或者集体所有，集体所有的土地都是通过征用补偿转化为国有土地才能进入市场交易。“现在购入，个人认为能搏到转正的可能性只有20%，风险太大，不值得。”事实上，此前监管部门已经开始寻找解决小产权房问题的办法。在2012年2月，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理“小产权房”问题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟向21世纪网表示：试点处理“小产权房”大致有两个办法：第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。

　　据悉，日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行了试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，此外，还通过交一部分税来加以规范。

　　张宏伟认为，试点处理“小产权房”存在着一些问题：首先，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务。但由于购买所需资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。其次，从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本。如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。

　　而易居房地产研究院杨红旭则直言，法律层面不支持集体建设用地入市，更不支持小产权房转正，只有试点的可能性，没有全国大规模铺开的可能性。

　　浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰亦认为，小产权房是否能转正，完全看政策如何确定。但是由于地方债务与土地市场密切相关，在没有找到妥善解决地方债务的办法前，估计很难大面积放开小产权房转正，更不用谈小产权房建设问题。