方兴、融创的“PK” 业内称亦庄并非真正豪宅区

　　观点地产网 李雯露 从合作到竞争，方兴地产与融创中国在经历北京来广营两个合作项目的磨合之后，最终或也走到了亦庄的“PK”台上。

　　11月底，由方兴地产开发的亦庄·金茂悦项目即将开盘入市，而在此之前，融创与保利合作开发的枫丹壹号已在10月19日抢跑，开盘当天录得销售18亿元。

　　亦庄之争

　　据亦庄·金茂悦销售中心相关人士介绍，该项目将于11月底推出一期房源，“目前正在排号，当天将以摇号的方式开盘”。

　　不久之前，亦庄·金茂悦项目相关负责人在谈及产品类型时曾对媒体表示，如今改善型需求产品正在逐步脱离“大户型中的小户型，小户型中的大户型”的尴尬定位，出现了一批为城市中坚的改善需求定制的产品。而亦庄·金茂悦主推的是满足全家庭每个成员需求的健康宜居住宅。

　　此外，有媒体援引北京市房地产协会秘书长陈志的话表示，亦庄·金茂悦位于五、六环之间，属于成熟区。在其北侧还有一大片地，未来会有很多项目推出来，在区位上还是有价值优势的。

　　不过在其竞争对手看来，方兴在亦庄的项目似乎并不具备如此得天独厚的优势。

　　“方兴做的是低密度别墅区。”在融创中国董事长孙宏斌看来，现在万科和方兴的地块基本上都不属于亦庄，而是属于“大亦庄”的概念。

　　据北京业内人士介绍，“泛亦庄”或称“大亦庄”区域，主要是指后续新扩展的那些地区，比如马驹桥、或者往东、往南在扩的新区域，这些地方的设施配套尚未完善。

　　“我们的限价房，(会做的)比他们的豪宅还要好。”在一次活动上，孙宏斌曾公开介绍，“离着南海子公园这一片就是亦庄的核心区，之前中信在这边做了一个开发，那时他们拿地是1.8万元/平方米。现在，我们和保利在这边合作了一块地，另外3块地还没有出让，所以这个区域现在只有我们两家在开发，但是中信的产品和我们完全不一样。”

　　事实上，开发商之间的竞争并非仅限于产品之上，往往在拿地阶段，暗战就已悄然展开。

　　今年8月14日，融创和葛洲坝联合体41.2亿夺得亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-1等地块、亦庄新城Ⅱ-1街区B02R1等地块，其中B01R1-1地块楼面价高达2.8万元/平米，成为该区域单价地王。

　　但刚刚合作拿地之后不久，便有媒体爆料称，该两项目的合作已经结束，葛洲坝卖出项目股权退出，由融创回购，融创将全资拥有该项目全部股权。

　　尽管上述说法并未得到有关方面的证实，但11月4日亦庄再一次的土地争夺战还是引来业界不少猜测。

　　当天，亦庄经济技术开发区河西区X13R2地块进入现场竞价环节，吸引了12家房企参与竞拍，其中就包括融创，以及方兴葛洲坝联合体等。

　　不过，亦庄这一战，融创、方兴纷纷落败，最终被首开住总联合体摘得。

　　“非豪宅”区

　　“融创今天参与北京东坝和亦庄竞买。按我们测算，东坝楼面价超过每平米四万五，亦庄楼面价超过每平五万八。可见京七条减少供应的预期引来开发商抢地而推高地价，房价高了，开发商也不赚钱。”老孙彼时随即在微博上如此描述夺地失败之后的感悟。

　　值得注意的是，进入四季度，亦庄楼市持续升温，以亦庄·金茂悦为代表的多个高端项目，都预计将在年内入市。

　　不过，在业内人士眼中，亦庄在北京谈不上是一个真正的豪宅区域。

　　“从区位和现在的价格来看，亦庄这边谈不上绝对意义上的豪宅区。”伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖在接受观点地产新媒体采访时表示，“如果是别墅产品，基本上还是在海淀、顺义这些中央别墅区，海淀西山这一带是真正的别墅豪宅。公寓产品的话，比较多的集中在朝阳区的CBD、西城区的金融街等等区域。”

　　据他介绍，原来北京比较便宜的低密度住宅是集中在亦庄，现在随着轨道交通的开通，以及亦庄经济开发区的成熟，过往几年那边价格上涨的比较快，但终究还是谈不上绝对意义上的豪宅区。

　　对于近来亦庄备受开发商追捧的原因，胡景晖认为，该区域主要得益于产业与住宅良好的配比关系。

　　“起初，亦庄的规划就是经济开发区，所以现在北京奔驰的生产线就在那边，也有很多其他的企业，因而很多在亦庄居住的人，本身就在这边上班、生活，所以并不存在每天要往返城里城外的交通压力等问题。”

　　资料显示，作为北京重点打造的五大新城之一，亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区，已汇聚了108家世界500强企业、国内外知名企业4000多家，其中包括奔驰、诺基亚、可口可乐、联合利华等一大批世界顶级企业。

　　与此同时，胡景晖还认为，亦庄整体规划还符合北京市发展的一个方向。

　　“向东，北京已经到了跟河北交界，向北已经到了山脚下，向西有很多高校、军事设施、文物单位等等，所以只有在东南方向还有较大的发展余地。再加上交通出行相对比较顺畅，所以这个区域整体规划的比通州等其他区域要更完善。”

　　谈及大牌房企云集会否导致竞争加剧的问题。

　　胡景晖认为，亦庄目前尚处在一个房企扎堆产生聚集效应的阶段。

　　“就像前几年万科、中铁建等开发商云集在房山、长阳一样，显现出聚集效应。开发商越集中，大盘越多，可以带旺人气，同时配套也会比较成熟，企业就能够相互借力。所以这个聚集效应会越来越升温。从土地价格、未来的延展空间，这个热点还会持续2-3年。”