政策、销售承压 中海九号公馆均价6万低开

　 观点地产网 彭飞 在深圳二套房首付即将提升至7成的敏感市场背景下，作为2012年深圳的地王项目，中海九号公馆的入市时间备受市场关注。

　　11月3日，中海九号公馆在调控加码声中正式开盘，当天预售总套数198套，户型为203-245平方米的联排别墅，上午首推150套，后又陆续加推部分单元。

　　据中海深圳公司相关负责人介绍，当天共售出约九成，均价在6万元/平方米左右，成交总金额超20亿元。

　　均价6万低开

　　值得注意的是，此次中海九号公馆的开盘时间较为仓促，该项目的营销中心于10月29日才开放，而样板房也尚未做好。

　　对此，中海深圳公司相关负责人亦表示，九号公馆在11月1日晚上7点才拿到预售证，开盘时间也是临时决定，当天仅是通知内部VIP客户，到场约100多批购房者，现场有近600人。

　　上述负责人还表示，之所以赶着出货并不是因为深圳的房贷新政，而是因为年底深圳公司还有十几亿的销售任务，同时此次定价也偏低。

　　谈到定价，九号公馆也确实比之前市场的吹风价偏低，当时市场消息称，九号公馆的开盘售价预计能达到10万元/平方米。

　　另外，九号公馆对比同处深圳尖岗山区域，由招商华侨城联手打造的曦城项目售价也偏低。据了解，曦城的联排别墅目前已卖到10万-12万元/平方米。

　　而从整体深圳市场来看，九号公馆对比同类产品也算较低价格，如位于华侨城片区的懿德轩公寓，其价格已卖到3000万元/套以上，同时更近市中心位置的深业上城，其公寓价格也卖到了6.3万元/平方米，且还无赠送面积。

　　对于此次九号公馆的入市价格，深圳相关业内人士也表示，该项目的环境相比曦城要差一些，所处位置更低、密度也更大，曦城的入门级别墅售价要近3000万元每套，而九号公馆的入门价在1000多万元。

　　该人士还提到，对比曦城，九号公馆确实便宜，也正是因为低价开盘才使得项目在当日的去化较为理想，同时这也与中海深圳公司在年底冲刺业绩有一定关系。

　　虽然入市价格较预期稍低，但九号公馆的盈利前景还是被外界看好。

　　上述业内人士就提到，九号公馆目前的售价相比拿地成本其实已高出很多，并且别墅项目相比高层项目的建安成本要低，盈利应该不成问题。

　　作为去年深圳的地王，九号公馆是中海地产在去年11月底以20亿元竞得，同时还需要承担深圳当代艺术馆与城市规划展览馆20年的建设运营管理，中海的实际支出代价达到48.6亿，楼面地价约2.7万元/平方米。

　　当时市场分析就直指，如果中海今后的整体入市均价不能高于4万元/平米(高层售价要超过3万元/平，别墅售价要超过6万元/平)，则中海尖岗山项目将面临亏本风险。

　　如今，在别墅售价刚达到6万/平的基础上，九号公告今后的高层售价也将值得关注。而据了解，九號公馆二期产品将于明年推出，其中别墅新品将于明年上半年面世，高层产品则将于明年9月推出。

　　楼市政策承压

　　作为深圳宣布房贷新政后首个入市的别墅项目，中海九号公馆的销售情况似乎并未受多大影响。

　　中海深圳公司相关负责人就表示，房贷新政虽有影响，但不是特别大，具体要等到一星期后客户是否会因房贷问题推迟网签时间才知道。

　　然而，对于九号公馆此次仓促开盘的原因，除中海深圳公司本身的销售任务外，多数业内人士还是认为与房贷新政有关。

　　按照中国人民银行深圳市中心支行的要求，自11月6日起贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　就此，相关业内人士认为，新政策既然从11月6日起正式实行，意味着在此之前还有一个政策执行的“真空期”，二套购房者如借机加紧过户，或可争取首付六成。

　　“中海之所以选择在新政正式实施之前推出项目，无疑是想尽可能争取真空期，从而在销售方面努力冲刺一下。”分析认为。

　　另外，相关业内还透露，在二套首付提至7成的背景下，即使购房者在缴纳首付后，银行贷款目前也很难迅速批下来，据业内传言深圳中国银行和农业银行已经在二套房贷审批方面比较缓慢。

　　该人士还指出，深圳段期内从提出“深八条”到房贷新政落地，已经表明了其加强调控的决心，而下月三中全会后可能还会有更严厉调控政策出台，那么赶在进一步调控政策出台前加紧出货，这或许就是目前大部分开发商的心态。