信托抢滩农村土地流转

中国房地产报记者 李阳 北京报道

　　10月10日，中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）发布公告称，国内第一单土地流转信托落地安徽宿州。新型城镇化为金融带来的利好继续显现。

　　城镇化作为中国“十二五”规划重点工作之一，与土地制度改革紧密相关，农村土地流转或将在这一过程中发挥巨大的作用。据知情人士透露，在即将召开的十八届三中全会上将提出未来十年的改革路线图与时间表，而土地改革是其中的重头戏之一，包括农地确权和农地流转推进等多个方面。多位业内人士对中国房地产报记者分析，信托参与土地流转的业务空间巨大。

　　抢滩城镇化机遇

　　金融市场对政策的反应异常迅速。

　　中信信托推出的这一款名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的土地经营权流转信托计划，该计划的A类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府，信托计划成立时发行A类信托单位5400万份。“至于流转的土地面积，初步是5400亩，远期是25000亩，信托期限是12年，这和土地承包经营权的期限一致。”中信信托业务负责人吴超杰介绍，“整个方案的推进分为两个步骤，先是做土地承包财产权的信托，再结合项目运转、资金需求情况来发行资金信托计划。”

　　其实更早之前，在全国已经有部分地区政府在进行积极尝试。

　　2008年，湖南省益阳市开始在草尾镇首个试行农村土地信托流转：政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。

　　从2012年开始，北京信托就成立了土地信托专项小组，并在今年8月份提出将推出土地流转信托，且已在北京、江苏、河北等地部署具体工作，预计今年流转面积可达3万亩左右。

　　然而，在土地流转信托的尝试上，也有不少机构和地方仍然保持观望和谨慎的态度。用益信托人士向记者表示，“土地流转目前没有明确的政策导向，只在一些省市有试点，很多公司也出于不甚了解而没有跟进。”优选财富人士也表示，土地流转信托的产权确权比较困难，目前还存在政策阻力。

　　北京信托内部人士向记者透露，在多地的试点过程中，每个地区都有自己的特殊情况和条件，在产品结构上将会有新的安排，目前正在多地共同推进，尚没有形成可以复制的成熟模式和典型案例。

　　政策红利逐渐凸显

　　伴随城镇化进程的不断加快，农业产业结构出现调整，农村劳动力大规模转移，面对大量零散、闲置的农业用地问题，农村土地流转需求日益紧迫。

　　今年2月初，中央颁发的“一号文件”提出，坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。同时，创造良好的政策和法律环境，采取奖励补助等多种办法，扶持联户经营、专业大户、家庭农场。而自2011年开始，国土资源部在全国展开的农村土地确权工作也在为顺利实现农村土地流转铺路。据悉，目前国土资源部正在加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证最后工作，截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率已达97%。此外28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点也已于9月启动。

　　市场从不断释放的政策信号中发现，在本届政府任内，有关城镇化、现代农业发展等相关领域的金融服务将会被不断深化，其中所蕴含的机会也正在被各金融机构所重视，信托公司陆续尝试土地流转信托产品无疑与新一届政府对于土地问题的表态高度契合。

　　多道难题考验改革智慧

　　盈利能力和政策环境都不完全明朗的情况之下，大多数金融机构和地方仍选择按兵不动。北京某信托公司人士向记者表示，我们想等已经开始做的信托机构拿出好的成果后再尝试，以免投入大量的人力物力去冒险。

　　国浩律师事务所黄才华向记者分析称，农村土地流转需要突破的法律问题很多，目前的流转主要是土地承包经营权的流转，就土地性质而言，原则上除征地或乡镇企业外，不允许非农性质的土地使用权出让、出租、出借等流转。北京信托上述人士也坦言，土地流转过程中牵扯到很多敏感话题，目前还是希望低调尝试。

　　“根据目前的现状，鉴于流转后土地性质不变，流转的土地不能用作房地产开发，必须保证其农业用地性质，意味着土地流转信托很难具备高收益的特征，同时目前政策也有耕地红线严守关口，因此集体土地的流转和市场化还要缓一缓。”安邦分析师这样认为。

　　业内人士也表示，目前我国土地流转信托还需注意多方面的不确定性。首先，农地应如何作价委托，目前信托机构、大户、农民等相关方的收益比例划分各地并无统一的标准；其次，农业生产经营需承担自然灾害、市场竞争等诸多风险，如何保证农民稳定收益问题。如果项目出现亏损，农民利益如何保证？

　　这些问题的破解，都考验着政府的改革智慧。