郑州城中村改造后遗症市政路成死胡同

　　政府大面积启动城中村建设却缺乏资金，引入开发商却缺乏相应的统一规划和监督，激进乱象之后，弊疾丛生。郑州城中村改造10年后，后遗症此起彼伏，亚新橄榄城名存实亡的中秋路和愤怒的业主抗议，仅仅是冰山一角。

    中国房地产报记者 李阳 郑州报道

　　郑东新区新铺就的市政道路宽阔而气派，然而位于其相邻的二七区的亚新橄榄城却是另一番景象——原规划中的市政路，如今却成为一条逼仄狭窄、两头被违建堵塞的社区内部小路，令业主郁闷不已。

　　“之前规划的中秋路至今没有开通，导致我们购买的沿街店铺无法正常经营，对外出租也很困难。”10月23日，亚新橄榄城业主刘先生对中国房地产报记者表示，处于困境的业主们自2012年多次与开发商、市政机关、街道办事处等部门沟通该道路的规划情况，均无果而终。

　　然而，这条“名存实亡”的中秋路，至今却仍作为醒目标识出现在郑州亚新橄榄城项目商品房销售许可证图纸、项目平面图、当地交通道路标示等“正式公开”标示上。中国房地产报记者就此事致电郑州市市政工程建设中心及郑州市城乡规划局交通规划处，均无人接听电话。

　　郑州城中村改造10年成绩斐然，然而盲目上规模、“一二级联动”以及晦涩的暗箱操作，在屡屡破坏既有法规和原则的同时，也为后来的问题井喷埋下了祸根。以亚新橄榄城中秋路“名存实亡”为代表的种种后遗症，让至今仍在风起云涌、大干快上的城中村改造蒙上了一层阴霾。

　　消失的中秋路

　　资料显示，郑州亚新橄榄城是由郑州亚新房地产开发有限公司（下称“亚新地产”）和河南中联创房地产开发有限公司（以下简称“中联创”）联合开发的商品房项目。

　　“我们在收房时发现，原本在楼书中标示得明确无误的市政道路中秋路却根本没有踪迹，只有这条小路。”在2011年成为亚新橄榄城业主的刘先生指着面前的道路对记者说，他每天看着路两头的墙，既堵心又无可奈何。

　　在这条不长的道路两端，是低矮的砖墙和建筑。根据郑州市城乡规划局在2012年的通报信息显示，这些都属于违章建筑，但不知什么原因至今仍未予以拆除。

　　由于市政路迟迟未见踪影，刘先生在内的众多业主购买的沿街商铺人气严重不足，眼看着可以大量吸金的商铺变成了堆放货物的仓库，业主们从2012年开始多次与开发商、市政机关、街道办事处等部门沟通，但都没有下文。

　　刘先生表示，可能开发商也觉得中秋路开通无望，其新推出的商铺价格由原来的15000元/平方米直降到了9000元/平方米，这又引发了前一批购买者的强烈不满。

　　10月23日，中国房地产报记者来到位于郑州航海路上的亚新地产及中联创总部，现场的一位白姓经理称，这条道路肯定是会修的，但是具体的工作是由政府部门负责，什么时候开通很难判断，开发商一直在跟有关部门积极沟通。

　　记者在网上看到一份《郑州市市政工程建设中心郑州市丰庆路等5条道路工程施工【中秋路（代庄街~京广南路）、嵩山北路（电厂路-北三环）】二次招标公告》显示，该路段的施工在2013年1月18日~1月24日才开始公开招标。由于招标人郑州市市政工程建设中心以及郑州市城乡规划局交通规划处的电话始终无人接听，中秋路的施工由谁中标、何时开工仍是未知之数。

　　郑州本地人士指出，这种“房地产项目开发先行，市政道路后修跟进”的小区和道路脱节不跟拍现象并非单一偶发事件，其背后是郑州城中村改造大潮下政府缺位、监管不力以及各类违规开发行为的恶果。

　　蹊跷的拿地

　　2008年，亚新地产和中联创拿下这个城中村改造地块之时，正值郑州城中村改造第5年的高潮时期。

　　在郑州，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，一直成为城市规划改造的重点和难点。2003年，郑州揭开城中村改造的序幕，星罗棋布的大规模城中村改造工程纷纷上马。由于地价低廉，盈利前景大为可观，各路地产诸侯纷纷抢滩郑州城中村改造，政府对城中村改造的支持力度也不断加强。

　　郑州市房地产信息协会副会长上官同君透露，当时，在满足郑州市总体规划需求的前提下，政府可以适当照顾和支持，如免除配套费，服务费用减半等。

　　截至2012年7月，除郑东新区、经济技术开发区外，郑州市建成区310平方公里内的228个自然村中，已有119个获批改造，其中30 个村（组）通过招拍挂出让了改造用地，出让土地总价款约 130 亿元，盘活建设用地约13484亩。2012年，按照郑州市新型城镇化建设的总体部署，未来3年，除特色村外的城中村将全部启动改造，仅在2012年，郑州市就又启动了21个项目。

　　城中村改造过程中不可避免的一个问题是拆迁的补偿费用，如此激进的城中村改造节奏,为政府带来的资金补偿压力可想而知，由开发企业兜底就成为政府“明智”的选择。

　　按照郑州市政府《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号），所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序，政府必须先将拟改造的城中村土地收归国有，进行土地属性的更改、土地上附属物清理等一整套手续之后，方可由企业进入土地市场通过公开拍卖的手段获得土地。这本来意味着，企业在缴纳土地出让金后获得的应该是可以立即进行开发的“净地”。然而，事实却与此大相径庭。

　　“在郑州一般只要有开发商参与城中村拆迁，这块拆迁的土地就一定是这家开发商的了，这算是一种潜规则，所谓的招拍挂不过是走走形式。”一位郑州本地人士对中国房地产报记者表示。

　　亚新橄榄城即是一例典型。2008年6月24日，这宗到2008年为止郑州已成交城中村土地中单宗面积最大的地块挂牌出让，挂牌土地面积为900.25亩，被亚新地产和中联创在没有竞争对手的情况以底价9.181亿元收入囊中。

　　尤为蹊跷的是，据当时的知情人士透露，亚新地产和中联创还没有拿到地时，该地块上就已经建好了橄榄城的售楼处。此事在全国范围内引起关注，这种在郑州城中村改造中屡屡出现的“定向招拍挂”的咄咄怪事也招致了纷纭的质疑和指责。

　　一位郑州开发商人士透露，郑州的城中村改造过程中，往往是企业先与村民、村委会甚至所辖区域主管单位进行接触，私下达成一致意见，以支付一定数额定金为代价签署所谓“协议”，之后再由政府介入，将土地收归国有、进入一级土地市场，而最终的招拍挂环节也成为一种流于形式、可有可无的例行仪式。

　　“基本上只要政府公示的出让信息是城中村改造用地，就不会有其他的开发商前去竞标，因为一来没有参与拆迁不好意思去竞标；二来明知道是定向出让的，就不愿意去浪费参加土地竞标的报名费了。”该人士说。

　　国资背景通道

　　在郑州，虽然城中村改造项目逐年增多，但并不是每个房地产企业都可以随意参与其中。在2010年才介入郑州城中村改造的河南上市房地产公司建业集团董事长胡葆森就曾公开表示，之前没有及时介入城中村改造，主要是对城中村改造中土地获取的不确定因素顾虑过多。

　　相比上市房企的顾虑重重，刚成立不久的中联创在获取城中村改造土地过程中却异常顺利。

　　公开资料显示，参与亚新橄榄城项目开发建设的河南中联创房地产开发有限公司成立于2007年8月，由郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司、郑州亚新房地产开发有限公司共同出资组建，注册资本1亿元，具备房地产开发二级资质。

　　中国房地产报记者在郑州地产集团有限公司相关负责人处查询得知，具有国资背景的郑州房地产集团与郑州市建设投资集团有限公司各出资3000万元左右，各占股30%。

　　郑州地产集团内部人士向记者透露，在2011年以前，时任郑州地产集团总经理的李俊宇同时兼任郑州市土地储备中心主任一职，2011年两个部门才正式分开。而亚新地产与中联创联手拿地的2008年正是李俊宇在职期间，其中的玄妙自然不免令人猜疑。

　　上述郑州本地人士表示，近年来，在政府投融资体系改革背景下，国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国有资产流失等不良现象，部分还存在经营欠佳、影响声誉等问题。为整合市属投融资平台，郑州国资企业相继通过郑州产权交易市场等渠道，发布房地产股权转让信息。

　　郑州地产集团上述人士告诉中国房地产报记者，从今年7月份开始，集团方面已经在筹划退出中联创事宜。但其中牵扯到诸多问题，目前尚没有明确的时间表。

　　中国房地产报记者发现，就在2013年7月15日，中联创与华润深国投信托有限公司成立3亿元信托贷款计划，用于其开发的开封橄榄城二期项目的建设中，其中郑州建投集团和郑州地产集团两家国有股东成为重要担保砝码。另有郑州业内人士向记者透露，郑州地产集团不但没有退出，还在8月份增持了中联创的股份，但该消息并未得到郑州地产集团人士的确认。

　　不过，城中村改造对企业的资金要求比较高，动辄需要几十亿元的巨额投入。尽管隶属国资背景，注册资金仅1亿元的中联创的资金状况却并未显示出说服力。由于土地权证办理的进度缓慢，缺乏抵押物的城中村改造只能求助于信托。

　　经查询可知，从2008年以来，中联创可查的信托贷款共有三笔：2009年6月，百瑞信托有限责任公司与中联创成立《宝盈26号集合资金信托计划（中联创橄榄城一期）》，该计划筹集信托资金1亿元；2012年9月，华润深国投信托有限公司与中联创成立《华润信托-鼎新56号开封橄榄城项目集合资金信托计划》，融资规模3亿元；2013年7月，华润信托再次向中联创提供3亿元信托贷款。

　　后遗症爆发

　　在拿地后，亚新地产和中联创的负责人曾在媒体面前信心满满地表示，看好这个区域的改造前景，公司有自信将会做出高品质的项目来。

　　不过，就在这场以亚新橄榄城为代表的城中村改造大潮中，一些质疑的声音也引起注意。一位河南本地开发商就公开炮轰郑州的城中村改造模式，认为其拆迁环节与出让环节关联度很大，土地出让时，往往形式上是招拍挂，而实质上却是协议出让。这种企业先于政府进行一级土地市场的开发行为，不但违背了基本的开发原则和流程，也将为未来项目运作埋下种种隐患。

　　“政府监管的缺位，给种种不良行为留下了巨大的空间。城市绿地、道路配套等公共资源，也因为政府在运作之初没有有效参与或合理规划，项目开发欠缺整体考虑，开发商通常想的是如何在有限的土地上尽量多盖房子，而绿地和市政道路则统统不在他们思考范围之内。企业追求开发利润本身无可厚非，但没有引导、不加节制、不计后果地过度开发土地，则会带来众多后遗症。”该开发商人士指出。

　　不幸的是，一语成谶。

　　亚新橄榄城名存实亡的中秋路和愤怒的业主抗议仅仅是冰山一角。据郑州当地媒体报道，2013年，郑州的城中村改造仍在大规模启动和建设中，但城中村改造10年后留下众多的后遗症却集中爆发。房产证拿不到、房屋质量差、“楼歪歪”、“楼碰碰”、规划混乱等问题屡见不鲜。

　　城中村改造的后遗症并非郑州所独有，在城中村改造规模庞大的武汉、石家庄等地也同样存在。政府大面积启动城中村建设却缺乏资金，引入开发商却缺乏相应的统一规划和监督，激进乱象之后，弊疾丛生。

　　2009年，武汉市全面启动对全市城中村的改造建设，要求在2011年年底前，完成二环线内56个城中村综合改造任务，但直到2012年7月，二环内城中村的改造目标仍然没有彻底完成，相关部门领导再次表示，“2015年，武汉将彻底告别城中村”。尽管如此，武汉城中村改造的规模和速度目前仍在全国位居前列，成为全国城中村改造的一个典型样本城市。但冒进的改造过程中，拆迁受阻、开发企业资金受困导致项目暂停等问题时有发生。

　　石家庄从2008年开始也进行了一场脱胎换骨、大拆大建式的“大手术”，开发商着急获得“名分”而“补票”(补办土地证)地块频现，因“补票”地块充斥招拍挂市场，如今的无证开工、销售乱象也让政府头痛不已，不得不下重手治理。而“净地”则成了宝贝，不少拿地企业在高地价和高空置率面前望而却步。与此同时，还有一些小产权房项目趁机打着“新民居”、“不限购”的口号建设并销售。

　　中国人民大学教授陈秀山向中国房地产报记者表示，在城中村改造过程中，政府的监督和开发商义务的履行都将决定改造的质量。

　　“城中村改造应该是成熟一个开展一个，而不应该大面积铺开，很多地方急于改变城市的面貌，为求政绩而操之过急，导致城市看起来比过去好看了，但却给以后的发展埋下了很多隐患。”陈秀山说。

　　“同时，一二级土地市场的界限不清，也是导致众多城中村改造困局的根源。”上述郑州人士指出，“政府必须掌握一级土地市场，主导拆迁安置一级配套设施的建设，保证开发商完全市场化地进入二级市场，只有权责明晰，才能一劳永逸。”