房企要多研究市场 少研究政策

　　《时代周报》举办的“转轨时期的楼市竞争力高峰论坛”指出：

　　本报记者 赵夏蓉 发自佛山

　　2013年的楼市，又是风云变幻。史上最严厉调控仍在发力，新国五条出台，调控加码，而与此同时，房价越调越涨的魔咒却挥之不去，地王潮层出不穷，新型城镇化的发展思路在探索和实践当中，长效机制也在千呼万唤中开始了酝酿，紧闭许久的再融资大门有开闸的迹象……

　　楼市正处于转轨时期，房企又将何去何从？

　　2013年10月18日，时代周报在佛山乐从罗浮宫举办的《转轨时期的楼市竞争力高峰论坛暨2013中国时代地产百强榜颁奖盛典》上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、中国社会科学院高级研究员彭澎、世联地产首席技术官黎振伟等专家指点行业江山，论剑楼市未来。

　　未来的楼市良性发展的关键是什么？这对企业有怎样的启发？陈淮认为，房地产企业如何调控是短期政策，以往的房地产调控出现了几大弊端，而长效机制才是促使房地产正常、长期健康发展的长远之计。但长效机制首先就是发挥市场的主导作用，对企业而言，影响企业生存环境的是市场，企业应该多研究市场，少研究政策。

　　房地产的金融属性决定了下半场依旧是资金实力之争。秦虹认为，新形势下，房地产行业需要面临众多的改革，但最有可能推出的是房企的金融改革。金融创新体现了房企的最核心的竞争力，金融创新是房企走向成熟的标志。

　　而转轨时期，新型城镇化是否又会影响房企的地域布局？到底哪里才是楼市竞争的主战场？一二线，还是三四线？ 

　　彭澎在论坛上表示，新型城镇化是未来经济发展的基本主线之一，新型的城镇化更关注以人为本，在细化上将不是我们以往简单认为的是土地城镇化、人口进城这种城镇化。这些城镇或者城市，是否有发展机遇或影响程度，要看他们是否为人口、资金资本集聚地，是否有特殊的资源优势。

　　黎振伟分析，典型房企有重新回归一、二线城市的迹象，并相对收缩三、四线城市的房产开发。但三、四线城市依旧有机会，开发商不要进行简单地、盲目地开发，而是要根据自己的能力、依托当地的资源优势进行开发，和当地的产业相结合。比如旅游地产、养老地产，这需要企业立足当地旅游、养老产业的结构，深入地去做，而不光是简单地建房子。

　　陈淮：

　　长效机制是让供求趋向平衡的机制

　　房地产行业的健康发展呼唤长效机制的出台，陈淮认为，长效机制首先就是发挥市场在资源配置中的主导作用、让供与求趋向平衡的机制。未来10-20年，中国的房地产市场依然是世界上规模最大，发展最快的市场，房企要多研究市场、少研究政策。

　　在他看来，在过去十年，房地产调控有四条最大的缺陷。第一，明显带有被动性和滞后性，这样既不可能持久，也不可能成为长效机制，第二，不断强化政府权力。包括限购限贷、政府问责制等等，都是强化政府在资源配置中的行政管理，这只能导致这个市场在发展过程中出现高成本低效率，甚至是腐败寻租，对长远健康发展无益。第三，过去十年的调控，几乎都是在和市场硬对抗，硬对抗的结果是市场说了算，这样在短期内可以控制，但是长期看，一定是高成本低效率的。第四，过去的政策没有一个是和改革相结合，这是最令人遗憾的一点，没有合理地调整社会利益结构，没有更大的市场机制参与其中，光是政府在一厢情愿地配置资源。

　　而目前，对长效机制的理解有四个偏差。第一，认为是一个政府总理说了算的机制。第二，把长效机制和房价联系在了一起。长效机制不是调房价的机制，不是我们主管部门希望房价实现什么样的水平的机制。第三，普通老百姓认为长效机制是打土豪分田地的机制，是把财富拉平的机制，这个理解恐怕也颇有一定的市场。第四，一些占据权力机构垄断地位或是其他一些既得利益者希望长效机制是一个不打破既得利益格局、让老百姓承受房地产市场发展过程中失衡的代价的一种机制。这四种目标都是不符合客观规律的。

　　房地产长效机制的基本概括应当体现四个方面的内容：第一，长效机制是充分发挥市场在资源配置中的主导作用、让供与求趋向于平衡的机制。比如，在过去十年房地产调控中常说的投机性需求，在没有长效机制约束下，它是一个扩大供求失衡的负面力量。这是一个难题，光靠政府人为地去调控供求，是无法实现的，一定是高成本低效率的，一定是被动的，是强化政府权力的，是背离市场规律的。第二，一定是体现和贯彻社会公平的机制。比如住房保障体系，就是长效机制的组成部分，保障住房的多元、多样、多层次的需求，这也是一种社会公平。第三，一定是在市场发展过程中促进房地产企业不断提高竞争力的机制。是促使开发商不断增强而不是削弱，不是如何压制开发商的机制。中国房地产获得前所未有的发展，但是与国际相比，我们还有很长的距离要走。第四，长效机制促使我们的房地产业不断体现国际先进水平，推动我们的住房建设更体现节约资源与环境友好。

　　秦虹：

　　金融创新是房企走向成熟的标志

　　秦虹认为，随着房地产行业整体的开发量越来越大，市场竞争的程度越来越高，对开发企业来讲，资金就是生存发展的关键核心。下半场的楼市中，房地产企业的最核心的竞争力，体现在其金融创新上。房地产不仅具有很强的资产属性，也具有很强的金融属性，金融创新是房企走向成熟的标志。

　　秦虹认为，房企金融改革势在必行。第一，成熟的房地产市场融资多元化。比如一些发达国家，他们的企业融资是三大部分，银行贷款、公募市场和私募市场。但在国内，企业的IPO、再融资、上市发债等都被进行了严格的管制，而中国的私募市场也非常微小，所以，国内房企的融资几乎是一头独大，就是银行贷款，以间接融资为主。房地产行业走向成熟，必然要改革目前的融资格局。

　　第二，房地产行业利润率趋降。土地成本、劳动力成本、建筑材料成本等越来越高，那开发商的核心竞争力是什么？无非就是产品的销售和融资的能力。融资能力又包括两个方面，一个就是资金的周转速度，周转越快，融资能力越强，资金效益越高；另一个就是融资成本。国内企业融资成本的差距是非常大。有的可以低至2%-3%，但也有很多达到12%-13%，甚至有的高于15%、16%，这样的一个差距让竞争力显而易见。

　　第三，中小房企贷款困难。现在我们金融改革的一个核心内容是用好增量，但很难想象这能为房地产企业尤其是中小企业提供一个宽松的贷款环境。所以，中小企业势必要考虑传统融资渠道之外的金融创新。

　　第四，就是持有型房地产占有比越来越提高，这必然对企业的资金能力提出更高的要求。商业地产之前由于没有持续的资金进入，严重影响商业地产的良性发展，经营水平提升难度大，供应量上升销售难度大。这种情况下，带租约的散售、持有和散售相结合都是积极的探索。但商业地产良性发展的关键是长期的资金注入，所以金融创新是商业地产发展的内在需求。

　　企业的金融创新体现在两个方面，第一个就是直接融资的比例上升，从2007-2012年，直接融资的比例增加了10%，第二就是增加了权益性融资。而以行业并购、信托融资、房地产私募股权投资、境外融资、资产证券化为代表的直接融资将是大势所趋。

　　从直接融资的创新总体上来看，主要包括以下几个方面。首先，行业并购现在已经成为企业资源整合的这种趋势非常明显。其次是信托融资，这成为信贷困难的中小房企的主要融资方式。再次，私募基金募集规模不断扩大，投资期限更长，组合式投资的大型基金开始出现，投资策略从偏债型转向偏股型，投资方向呈现多元化。

　　在资产证券化方面，目前有一些企业做了一些类资产证券化的积极探索，主要是借助信托或者是私募股权基金作为载体来增加资产管理的内涵，将商业地产、或者是商业地产的经营收益进行打包份额化，然后进行销售，来实现对融资的探索。

　　尤其是关于商业地产证券化的探索现在正在升温，受到企业的高度关注。因为商业地产可以持续地经营、有稳定的资产回报，与资产证券化的要求非常一致。

　　另外，境外融资成为房企资金来源的重要补充，也是国内部分商业地产的一个可选的途径。