刘爱明协信的商业模式是商、住、产集成

    编者按：协信集团10月18日在上海举办名为“星光璀璨，协信之约”的商业发布会，对企业经营核心思想、战略转型目标及未来规划予以发布。

　　期间协信董事长吴旭、CEO刘爱明、高级副总裁兼协信购物中心董事总经理王裕强等一众高管接受了媒体采访，讨论涉及企业发展方方面面，主要围绕商业地产话题。

　　窥一斑而知全豹，在商业地产大浪潮来临之际，观点地产新媒体推出协信高管访谈实录，近距离展示商业地产第一线的智慧火花。

　　本次采访共分三辑放出，本期为协信CEO刘爱明现场采访。

　　观点地产网 见习编辑 鲁鹏 对协信的商业模式，协信CEO刘爱明多次强调其商、住、产集成开发模式。

　　按照上述模式，刘爱明介绍，在土地获取上并不需要去拼抢每一块地，重点是在同政府沟通方面。“政府重视的是税收，反过来对项目有约束，这也是企业要做明确的表述的。”

　　“我们强调的是集成的概念，这个是我们最大的战略所在。”

　　谈到商、住、产相互之间的关系，刘爱明称，住宅肯定是现金流的产品，因为商业要持有。

　　他还明确，住宅在未来始终会是个大比例，可能超过50%。现阶段住宅和非住宅的比例，住宅大概占到65%到70%，商业和产业的部分加起来也才30%到35%左右。“未来这个比例可能会有变化，但是住宅始终是要超过一半，这是肯定的。”

　　在未来规划方面，刘爱明介绍，协信未来的增长会通过持有越来越多的购物中心来取得集团的增长。据悉，在未来5年，协信规划了差不多400万平方米的在建和开业的商业面积，并且都是持有。

　　“从整体的运作来说，每年有销售、有利润，最后的结果就是持有了这么多购物中心，用这个来取得企业核心增长。”

　　刘爱明还透露，一直在拓展浙江市场，但由于土地比较紧张竞争激烈，到现在还没有收获。不过他表示，明年想进入浙江市场。

　　以下是协信CEO刘爱明在协信商业发布会的现场采访实录：

　　现场提问：协信在拿地方面是如何计划的？最近土地市场比较火爆，近段时间在上海或者是其他地方有没有拿地计划？

　　刘爱明：诸位朋友下午好，目前苏锡镇加起来有七八个项目，400万平米，上海的两个项目也都已经开工，有的已经进入预售的阶段。

　　按照协信的商业模式，也就是商、住、产集成的开发模式，并不需要去拼抢每一块地。产业地产的地块有很多都是与政府直接谈，不完全是价格问题，还有很多经营问题；商业方面的话，很多政府也非常需要开一个好商场，能够有好的运营。

　　我们的商业模式相对来说，在专业上会有一些挑战，因为是商住产集成开发。当然它有好的一面，就是在土地上相对容易获取，竞争性并不是很强。

　　现场提问：协信在上海有两个项目，对这两个项目有什么新的理念？希望这两个项目为上海带来什么样的内容？

　　刘爱明：上海这两个商业项目是这样的形态，下面是商业，并且是做持有运营，上面是写字楼。这也是这两个项目比较大的特点。

　　我们讲商住产集成开发，实际上是要研究持有的购物中心和上面写字楼部分未来是什么关系，它能怎样相互促进。

　　像现在重庆的项目--重庆协信中心已经做出来，一个商场、一个写字楼、一个酒店、一个服务式公寓，相互之间促进得非常好。写字楼的人中午去用餐、购物，写字楼的人去住酒店，酒店的人去逛商场，商场好的经营又给整个项目带来极高的知名度。当中相互促进，就是集成开发的模式，这实际上是协信一个比较大的特点。

　　在上海做一个纯写字楼，还是下面是商场、上面是写字楼，我们对哪个兴趣大？肯定是后者。因为做持有型写字楼也是我们的强项，我宁愿选择是后者，一定要做一个持有型的购物中心。这两个项目当初和政府接洽，大家对这一点是有共鸣的，如果不做持有型购物中心，政府也不找我们；如果没有持有型购物中心，我兴趣也没有那么大。

　　现场提问：长三角是所有房企必争的一个地方，对于浙江和江苏这一块，你们是怎么看的？

　　刘爱明：长三角是我们整体布局当中最重要的一块，大家从我们现在进入的城市可以看得出来，我们在长三角(上海、苏州、无锡、镇江)开发项目是最多的，也基本上成了这样的态势了。

　　对江浙我们没有轻重之分，对江苏感兴趣，对浙江也感兴趣，只是进入的顺序不一样，可能由于历史的一些原因。先进入江苏，是因为我们很早在苏州、无锡就有拿地，镇江以及未来的南京，这都顺理成章。浙江也一直在拓展，但是坦白说，浙江确实土地比较紧张，竞争会比较强一点，所以到现在也还没有收获。我们有这样一个计划，明年想进入浙江市场。

　　现场提问：是以上海为协信的中心吗？

　　刘爱明：长三角当然是以上海为中心。

　　现场提问：当前中国房地产的调控一直在变，但是它对商业地产和住宅是区别对待的，从集团层面，协信住宅和商业两者的关系是如何平衡的？它们结合的平衡点又是如何去把握的？

　　刘爱明：集团的整体战略是商、住、产集成开发，不能把任何一块独立出来看。当然运作上相对是独立的，商业是商业、产业是产业，我们内部有两个事业部，商业是一部分，产业是一部分。

　　但从战略层面上来看，首先是集成开发，而不是三块。集团说有一块做商业，有一块做商业，有一块搞住宅，就变成三个好像独立的公司，不是这样的。我们的优势是在于集成，而不是在于这三个都搞，三个都搞和集成是两个概念。

　　三个都搞是说做商业、住宅、产业，这是一种做法，是商、住、产集成开发，重点在于集成。我们强调的是集成，在这个项目里面有产业、商业，运作上可以分开，但是项目是分不开的，它是连在一起的。所以我们强调的是集成的概念，这个是我们最大的战略所在。

　　谈到这几个相互之间的关系，简单地说，住宅肯定是现金流的产品，因为商业要持有。住宅在未来始终会是个大比例，可能超过50%。现阶段住宅和非住宅的比例，住宅大概占到65%到70%，商业和产业的部分加起来也才30%到35%左右。未来这个比例可能会有变化，但是住宅始终是要超过一半，这是肯定的。

　　另外在未来的规划中，我们未来的增长会通过持有越来越多的购物中心来取得集团的增长。所以我们在未来5年当中，规划了差不多400万平方米的在建和开业的商业面积，这些都是持有的。

　　从整体的运作来说，每年有销售、有利润，最后的结果就是持有了这么多购物中心，用这个来取得企业核心增长。

　　现场提问：现在整个中国的商业地产处于一个什么样的格局环境？

　　刘爱明：中国商业地产的量多还是少，整体上来说，我觉得这个问题还在探讨，有人说多了，未来要出问题，有人说还不够。当然局部不一样，某个局部的城市、局部的地区可能很明显是过量，但我说的是整体概念。

　　多和少这个问题本身还在探讨。但是从本质上，我认为跟未来的经济发展有关系，这实际上是未来跟城市演变和经济发展水平有关系。作为我来说是关注这个变化，但是实际上没有明确结论。这种状态是企业经营要面临的状态，就是未来有些说不清楚。

　　第二个我觉得探讨得比较多的是电商，这个话题也是这样性质的。现在的调控对住宅行业产生了很大的影响，那电商也一样，只把它看成调控，其实没有电商，也有别的形式的商业对传统的商业形成挑战，这是肯定的。

　　传统商业肯定不能一成不变，它总要变，是电商引起的变化，就去应对，可能大多数经营状况也是那样，就是要推进这个发展，这样一个状态，实际上就是个变化。

　　我就用这两个话题来说一说，确实没办法完全正面回答你提的问题。

　　现场提问：此前您讲到，星光时代是协信的核心产品，星光68是机会性产品，今年可能在协信有第二个星光68，不知道现在进展如何？

　　刘爱明：就是重庆的SFC项目，在重庆解放碑，下面是星光68，是奢侈型商场，上面两栋超高层写字楼。

　　那个项目写字楼已经封顶，商场的招商现在全面进展，在年后就开始经营，这个项目的商业明年要开业，我们现在叫星光广场。今后我们三个产品，一个叫星光广场，一个叫星光时代，一个叫星光天地。

　　现场提问：上海最近自贸区获批，您对自贸区这个概念怎么看？

　　刘爱明：我只有两个字：祝福。对大家都是非常好的事。这个问题我倒不是从房地产的角度来看，从房地产的角度来看，好像马上房价就涨，也不一定是一个很好的事。它更多还有一些深层次的含义，对经济发展有影响，甚至触及到一些改革，我觉得这肯定是一个非常好的事，所以只能用祝福这两个字。

　　现场提问：今年很多房企由于购物中心的存量比较大，现在招商都倍感压力，您如何看这个问题？

　　刘爱明：商业地产确实有它的风险，它的经营跟住宅是完全不一样的，住宅只要竣工了，问题就完了。商业是竣工之后问题才开始，就是商场开张那天问题才开始，而且这个问题永远没有结束的时候。

　　它这个问题永远没有结束的时候，一直处于动态当中，这是商业地产真正的风险所在。做得好的商业地产会非常值钱，一个商场值一百亿，完全有可能。商业地产的未来是它的风险，要回避这个风险，真正的还是招商、运营管理的问题，这个过程是持续在整个商场的生命周期里。

　　现场提问：现在协信在上海拿的地都是商业性质为主，会不会在上海拿一些纯住宅性质的土地？

　　刘爱明：如果有地我当然也愿意。怎么可能拒绝纯住宅的地呢？

　　纯住宅现在竞争得一塌糊涂，那对我们来说没必要，还是结合强项把商、住、产整合起来，这样拿地，这就不会面临那么激烈的竞争。

　　现场提问：业界非常关注协信上市的计划，请刘总透露一下协信上市的进程；还有一刘总怎么看住宅和商业的走势？

　　刘爱明：上市的问题确实不能多说，也不让说，大家理解一下。

　　住宅市场是很难预测的，其实这么多年的发展，我觉得看住宅不用研究未来，研究一下历史就清楚了。它实际上跟中国的经济有很大的关系，这是事实。

　　宏观经济的走向、汇率的走向，这完全都不是我们今天在这儿能谈的话题。我们只能从另外一个角度来谈，从客户的层面、需求的层面，这是说得清楚的。每个城市总体需求、分区域的需求、分产品的需求，我觉得都能说得清楚。

　　这个区域豪宅太多了，那再做豪宅就不行。前几年豪宅的供应量一直不大，未来豪宅可能又面临一个涨价的压力。刚需方面，这几年供应量非常大，局部区域刚需可能又面临另外的压力，是这么一个情况。我的回答可能不能让你满意，确实它是一个说不清楚的东西。

　　商业地产，我觉得总体来说还是有很强的需求。未来中国三五千万以上人口的城市会有多少个，或者是一千万以上人口的城市会有多少，这是个很有意思的话题。顺着这个思路，会觉得商业地产未来还会有很大的发展，总体来说还是一个快速发展的情况。

　　但商业地产本身就是一个长期经营的东西，一般来说商场开张头三年基本上是调整期，并不特别追求前三年的盈利，这都很正常。三年对商业地产来说是很短的时间，因为它要经营几十年的。在局部市场大家说这个商业地产太多，但是我觉得这个范围不是那么广，因为商业地产本身就是一个长周期的经营。今年供应量是大，过三年这个城市的供应量也不大，完全有可能，就是它的购物中心数量就没有想象中那么大。

　　现场提问：协信做的产业地产是什么样的？拿地的时候有怎样的要求？

　　刘爱明：我们现在核心的产业地产产品是总部基地，比如重庆的总部城。大概是个什么概念呢？一般在城市，至少是在副中心这样的地段，当然一个城市有几个副中心，大城市有五六个、七八个副中心都正常，在这样的区域。规模一般到四五十万平方米，以办公为主，至少超过一半都是办公，配以一定的住宅，实际更多的是人才公寓，然后加上商业，是这样一个形式。

　　因为是总部基地，实际上政府会对项目有要求，它不是普通的写字楼，不能切小了卖，因为政府重视的是税收。总部基地就是企业到这儿，税要在这儿落地，所以存在大量的跟政府沟通的过程。

　　政府反过来对项目有约束，比如一亩地要给产出多少税收，这是企业是要做明确的表述的。在后期的招商当中，虽然也是写字楼，但重点反而是招商。这种企业的招商连政府都会参与，因为政府也有招商任务，这就是我们核心的产业地产产品。

　　具体到商、住、产整合起来的产品，全国有非常多的总部基地，而总部基地里面有持有型购物中心的就我们一家，所以这就是协信的产品特点。还有些更大的产业项目，里面可能住宅、购物中心都有。