“金九”别墅成交惨淡 新盘项目逆市热销

　　本报记者 王松才

　　9月北京别墅市场并未出现与普通住宅市场一样的供需两旺景象。根据亚豪机构数据统计显示,9月北京别墅市场共实现成交299套,成交面积9.62万平方米,环比上月分别减少了13%、21%。

　　9月别墅市场成交暗淡

　　从供应情况来看,“金九月”的供应情况也未现突破,仅两个项目开盘入市,分别是位于昌平的香江别墅Ⅱ以及密云的懿品府,两个项目共新增别墅产品187套。其中香江别墅Ⅱ打破了别墅项目 “单次少量推盘”的惯例,开盘共推出新房源169套,也占据了全部供应量的90%以上。

　　亚豪机构副总经理高姗分析,别墅市场成交在 “金九银十”期间仍维持低迷状态,其主要原因就是供应量的不足。自2003年以来,国土部已经连续九次重申 “限墅令”。 2013年以来,别墅项目的月度入市量多在两到三个左右,有的月份甚至出现“零推盘”,市场供应明显处于稀缺不足状态,影响到了别墅购买需求的升温。

　　在整体别墅市场处于供应短缺的背景之下,也有部分项目“反其道而行之”,加大单次项目推盘量,以期在市场空白期取得较好销量,例如9月入市的香江别墅Ⅱ即采取了这种策略,并在开盘当日即创下热销55套,销售额5.1亿元的佳绩,后期认购仍在继续当中。

　　“刚需”、“刚改”为主力需求

　　虽然整体别墅市场已经逐渐迈进 “千万级”时代。但是从阶段性成交情况来看,9月成交特征当中,总价千万元以内的别墅产品成交仍然占据绝对主力。根据亚豪机构数据统计显示,9月份成交总价在1000万元以内的占据了全部成交的67%,总价800万元以内的产品成交则占据了58%。而从成交单价来看,9月份均价20000元—30000元/平方米的产品成交成为主力,占比为41%。

　　高姗分析认为,受到调控政策的影响,目前别墅市场当中的购买主力为自住型客群,而随着整体社会财富的不断提升,以及人们对于生活环境、生活品质要求的不断提高,因此将别墅作为第一居所的群体数量也在不断增多。对于这部分中坚客群来说,远郊区县的别墅项目由于交通成本较高,虽然售价相对低廉,但多不会作为第一居所的选择,而部分城区别墅或超大户型产品,由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。

　　而近郊一些交通便利、配套成熟,单价20000元—30000元/平方米之间,面积300平方米—400平方米左右,总价800万元左右的别墅产品则成为自住客群的首选。9月成交量较好的香江别墅Ⅱ、中建红杉溪谷、龙湖好望山所提供的均为这一类型产品。其中香江别墅Ⅱ9月新推产品均价22000元/平方米,主力产品为700万元级联排别墅,800万元级独栋别墅及少量双拼,其特征均符合当下别墅客群的购房要求,因此9月入市后取得不俗销量。

　　从区域成交特征来看,9月通州区成交量领跑别墅市场,当月该区域共成交105套,占全部成交比重为35%,领先第二位的顺义区20个百分点,而排名首位的中建红杉溪谷也位于这一区域,单个项目即实现成交44套,而排名前六位的项目当中有一半均位于通州区,为区域阶段性领跑提供了助力。

　　高姗认为,通州别墅成交独占鳌头,一方面是由于区域内近期主推的别墅项目像中建红杉溪谷、融科千章墅、天鹅堡等均地处六环以内,区域环境相对较为成熟,而其所提供的产品总价也多在500万元—800万元左右,符合市场需求,因此出现阶段性成交的集中爆发。