市场集中度提高 中小房企空间压缩面临洗牌

　　本报记者 王松才

　　2013年,房地产行业集中化程度继续加剧,上半年,房地产行业四强企业拿走全国近1成的市场份额,中小房企的生存空间被再度压缩,面对日益严峻的生存环境,蓄力创新并形成具有自身特色的竞争力,将是中小房企突围的唯一选择。

　　行业集中度再度提升

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会等机构日前发布的 “2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告”显示,今年上半年,全国完成400亿元以上销售额的品牌房企数量达到5家,而行业四强销售收入占全国销售额的比重已提升至9.06%,在2009年,这一数据仅为3.3%。

　　“多年前已预测到房地产会进入‘寡头市场’,但还是没想到这一速度这么快。 ”对于这一数据,业内感慨。

　　据了解,在2009年时,全国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重还是3.3%,此后的数年便是一个持续上涨的通道,2010年和2011年,这一比例分别是5.8%和5.9%,2012年升至7.5%,同时,彼时全国20强房企销售额占全国销售额比重接近16%。

　　“这是行业发展的必然转变,也是市场经济的客观规律。 ”中经联盟秘书长陈云峰认为,大型房企在融资渠道、收入规模与增速等方面具有领先优势,奠定了 “强者愈强”的局面。一个显著的现象是,在2013年土地市场的战场上,几乎全部是品牌房企的身影。

　　中小房企面临双重夹击

　　市场总是有人欢喜有人忧,房地产行业集中度提升的另一方面,则意味着中小房企的日子将愈发难过。

　　让中小房企难过的不仅仅是市场份额的挤压,还有行业整体利润下滑的影响。在2013年公布了中期报告的房企中,首开、金地、雅居乐、众安房产、中南建设、远洋、万科等毛利都出现了不同程度下滑。

　　“从整个行业来讲,毛利率水平下降是趋势。 ”有上市房企高管表示,房地产行业历经了十余年高速增长,步入平稳发展期,暴利时代结束,成熟期的临近。在这一背景下,多数大型房企将经营目标放在“维稳”的基础上,即把毛利做稳,并依托规模来实现整体利润的增长。

　　除此之外,还有另一个不可忽视的方面,那就是越来越高的拿地成本。大型房企尚有规模来支撑“薄利多销”或者“豪宅慢卖”,而中小房企则面临着资金断裂的风险,拿地已成为中小企业进退两难的选择。

　　倒逼中小房企创新突围

　　在规模和利润的两头夹击下,中小型房企该何去何从?

　　“摆在中小房企面前有两个难题,一是狭窄融资渠道难以与成本高昂的土地行情以及资金充足的大型房企相抗衡,其次,较为有限的运营能力和产品力难以形成有效的市场竞争力。 ”业内人士认为。

　　而在京汉置业品牌与客户总监赵四海看来,这两条路是可以合二为一的。 “最终还是要归结到产品创新这一内核上。 ”赵四海认为,中小房企想要在严峻的环境中发展下去,开拓独有的融资渠道固然必不可少,但融资只能解一时之困,唯有在产品创新上开辟出自身特色优势,只有这样,才能在市场竞争中占据一席之地,同时给投资者予信心和回报预期,融资难题也会迎刃而解。

　　这一观点可谓京汉置业的经验之谈,早在2006年,京汉置业便根据自身特点提出个性色彩的“婚房战略”,这一战略后来成为京汉置业的标签。 “婚房是刚需,具有普遍、巨大的市场基础。”赵四海表示,虽然市场上从来不缺乏小户型,但是真正能在价格、位置、户型、功能、配套上都适合结婚人群购买的产品并不多,所以我们针对这一需求细分市场,最终形成自己的独特优势。

　　时至今日,京汉置业已形成 “京汉铂寓”与“京汉君庭”两大婚房品牌,并在北京市场上形成独有的影响力。与此同时,京汉置业的品牌价值也藉此飙升:2013年,在中国指数研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所联合发布的“中国房地产品牌价值测评成果”中,京汉置业再度荣获 “2013中国华北房地产公司品牌价值TOP10”,品牌价值达人民币7.19亿元,较上年增幅达24%。

　　“应该说,现阶段中小房企的发展的确困难重重,但并非无法突围,而突围的关键则是在于创新,形成自己的鲜明特色。 ”赵四海认为,这取决于企业在专业化、精细化、市场细分的道路上能走多远,事实上,如果将市场细分,中小房企仍然是大有可为的。