利好并非普惠上海楼市 自贸区或冲击豪宅市场

    中国（上海）自由贸易试验区启动在即，上海房地产市场躁动不已。昨日（9月24日），上海连续拍出4幅地块，实现出让收入28.82亿元。在这之前，上海多幅地块均以高溢价拍出，各路资本对在上海占据一席之地的强烈意愿可见一斑。与此同时，在自贸区的带动下，自贸区内的仓库、厂房以及自贸区周边的写字楼也迎来租金上涨的盛宴。然而，在一片看涨声中，也应看到自贸区可能将对上海房地产市场造成的冲击——一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，而上海中心商圈的商铺也难免要面对自贸区这一强劲的“对手”。
    距离上海自贸区挂牌还有一周时间，作为上海自贸区开发主体中的唯一上市公司，外高桥（600648，SH）的股价已经在两个月的时间内从13元涨到了昨日（9月24日）的58.33元；与此同时，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅；当地仓库、厂房更是有价无市。
    然而，自贸区带给上海房地产业的并非全是利好。一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，上海的房地产尤其是豪宅市场势必受到冲击。此外，上海中心商圈零售商用物业也有可能受到冲击。8月底，《每日经济新闻》记者曾采访多位上市房企高管，询问其自贸区对楼市的影响，多数人的看法是：有待进一步观察。
    刺激厂房、仓库需求
    上海高力国际工业物业服务部副董事孙洁告诉记者，目前自贸区的仓库和厂房已是有价无市，到了一房难求的程度。
    而在此前，自贸区仓库和厂房租金上涨空间非常有限。戴德梁行今年7月的一份报告称，受电子商务带来的需求刺激，上海非保税区仓库租金已经全面超过保税区仓库租金。仲量联行研究部总监周志锋说，受近几年出口增长乏力影响，此前外高桥等地的保税区仓库需求量已经不像之前那么大，成交也不够活跃。
    但自贸区的挂牌，将改变目前的局势。外高桥此前披露的公告显示，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等五大平台均会大量使用当地的仓库和厂房资源。
    中房信研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品，加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。
    上海写字楼前景看好
    根据周志锋的研究，9月份以来，自贸区所在区域办公楼的售价有15%的上涨。而租金方面，此前有报道称，当地部分写字楼租金较年初增长将近一倍。但事实上，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离现状，真正会受到推动的，反倒是自贸区以外的写字楼市场。
    孙洁告诉记者，原先在外高桥保税区注册的很多企业，多以办公地和注册地分离方式运营，即只在外高桥保税区内留少部分工作人员组成的小型办事处。
    此前，上海的写字楼租金刚刚经历了3年来的首次下降。戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年二季度甲级写字楼平均日租金为8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以来的首次下降；国际超甲级标准写字楼的日租金水平保持稳定，同比上浮1.3%，达到12.59元/平方米。由于后续供应源源不断，上海写字楼租金趋势并不为外界看好。
    但自贸区让境内外资本大大提高了对上海写字楼的信心。此前，徐家汇中心项目地块曾有4家境内外上市公司争抢，最终都被新鸿基地产收入囊中。上述地块以217.7亿元的成交价，刷新了全国今年土地成交总价纪录。
    周志锋表示非常看好上海写字楼市场的前景，认为这个市场需求会出现井喷。
    自贸区周边地价受热捧
    在自贸区内拥有大量土地的外高桥正蒙资本市场青睐，其股价从停牌前的13.5元，涨到了昨日收盘时的58.33元，涨幅超过300%。自贸区周边的土地价格亦受到资本热捧。
    昨日，杭州至高房地产以5亿元拿下浦东新区川沙新市镇城南社区一地块，折合楼面价19473元/平方米。
    就在9月12日，阳光城刚刚以25.74亿元的总价拿下该区域另一幅地块，楼面价18437元/平方米。9月11日，亿城股份则以总价16.7亿元、楼面价28899元/平方米获得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区一地块。
    整个9月份，上海连续拍出高价地。中秋节前一天，宝山高境和奉贤南桥的两幅地块甚至拍出了高于当地二手房价格的楼面价。
    房地产专家蔡为民说，自贸区最大的意义是改变上海的城市定位，提振上海经济的增长。从经济发展的角度看，上海的房价还有进一步上涨的可能。目前土地市场的火爆，只不过是这种预期的提前反映。开发商为了在未来的上海占有一席之地，不惜以高价获取土地。
    部分领域将遭受冲击
    值得警醒的是，虽然自贸区为房地产行业带来的利好非常明显，但也并非只有好处。
    9月26日，英国最大的房地产开发商——邦瑞将出席上海的豪宅展，目的是销售伦敦的住宅。
    邦瑞中国区首席代表白兮说，今年5月，中国银行方面已经和该公司签订了一项合作，只要通过该公司在英国购买住宅，且购买住宅的价值超过200万元人民币，那么就可以允许将其在中国银行账户内的人民币存款作为抵押，获取中国银行香港分公司的境外外汇借款用以购买房屋。
    白兮认为，随着自贸区正式挂牌，当地购房者会更加容易地获得人民币兑换的机会，这在一定程度上会让房地产市场降温。
    薛建雄也认为，未来会有一部分投资性需求借势自贸区而流向国外，但初期这个比重不会很大，对房地产市场的整体冲击很小。
    据白兮介绍，其与中国银行的上述合作虽然已进行了4个多月，但目前只有400多位客户成功将人民币兑换成英镑。但同策咨询机构此前的统计显示，去年一年，上海10万元以上单价的豪宅成交量也不过100多套。
    此外，上海中心商圈零售商用物业也有可能受到冲击。一旦自贸区内实行购物免税政策，无疑将极大冲击中心商圈零售商铺，使这些商铺租金出现下滑。免税商店的商品将以国际奢侈品为主，而奢侈品消费目前正是上海核心商业圈底商租金的主要支撑。
    不过，蔡为民认为，自贸区内即使开设免税商店，其免税幅度也不会太大。因为一旦放开免税，不仅将会冲击上海市内的零售商业，对其他省市的零售商业也会产生巨大冲击。相反，自贸区的转口贸易会逼迫周边国家进一步降低关税，反过来影响国内的税收。从长远看，上海的零售商业不仅不会受到自贸区免税政策的冲击，还会受益于国家鼓励内需的政策而获得蓬勃发展。
    宋会雍也表达了类似的看法，认为自贸区及其周边的零售商用物业将供不应求。据他统计，2013年至今，自贸区附近的临港、祝桥、外高桥等地商业地产供应仅3.3万平方米，成交量却有5.02万平方米，短期内处于供不应求局面。

    每经记者 杨羚强 发自上海