期待久违的“金九银十”

淘楼淘金

　　证券时报记者 陈英

　　从2013年9月1日起，深圳调整享受优惠政策普通住房标准。此次调整中最大不同之处为普通住宅不再以成交住房的单价为判定标准，转而以成交总价来衡量。这个政策鼓舞了很多持币观望的刚需们。
　　8月政策微调
　　8月份开始，楼市政策就陆续出现一些利好的微调：温州楼市限购令“放松”，户籍家庭限购由原来的一套变成两套，引发各地楼市或将松动传闻；深圳普通住宅标准调整并于9月施行，由单价改成总价核算方式，更加合理，普宅标准范围在一定程度扩大，有利于购房者在面积与单价之间更多地去选择物业，此举将会刺激到部分购房者的入市。当然也有些不利的消息：8月中下旬开始，商业银行房贷政策有所收紧，利率优惠取消，审批时间延长到3个月，甚至更久，对买房卖房者都有一定的影响。
　　这样的大环境下，8月份深圳二手房成交放缓，成交量有所回落，未能延续7月份快涨之势。原因很多，排除7月份活跃度超过预期外，这种暑期月份成交数据还会受到夏日天气、暑期等客观影响。同时，看房量的大幅增加也导致部分业主的惜售，难以快速成交。但8月近7000套住宅成交，在今年来说表现仍属于中等以上水平。
　　单纯从目前整体政策及市场走势来看，中联地产分析员预计后市还将会以上升为主。首先，温州、深圳政策微调更多地从购房者的角度出发，支持其有效购房需求；其次，8月深圳新增购房需求创下近3个月新高，显示购房需求十分庞大，预计在“金九银十”会陆续释放，特别是未来几个月将是改善换房、学位置业、婚房置业等特刚需旺季，活跃度将会明显提升。
　　减契税实行推成交
　　深圳市规划国土委27日发布《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，对于许多购买中小户型的购房者来说，就不用再按房屋总价的3%征税，可以按1.5%或1%来征税。中联地产评论员向文婷认为，这一政策或进一步刺激二手房置业者，将潜在购买力转化为实际购买力。
　　新标准实施后，将会有一大批楼盘成为普通住宅，能够享受到新的契税优惠，此举或将造成二手房成交量放大。据中联分行经理反映，新规定发布后，有部分购房者到分行处询问具体内容，访客量较之前有所增加，这些客户主要偏向购买中心区域或者单价较高的房源。而随着普通住宅标准的放松，部分置业者担心随后评估价是否会调高，故而购房热情大增。对于房价，目前则暂没有因为契税新政策而上涨，房价仍然保持稳定增长状态。
　　以深圳市中心福田景田一套面积为80平方米的住房为例，其购买单价为30000元/平方米，总价是240万。在原来的标准下，该住房单价高于福田普通住宅单价2.3万元/平方米，需要征收3%的契税。而在今年9月份开始，只要满足总价在390万以下，面积不超过144平方米，容积率1.0以上的住宅均可享受优惠政策。也就是说，如果福田景田的这套住房只需要缴纳1%的契税，则能减免4.8万元。此政策将有效地降低购房者的购房成本，中小户型受惠最大。
　　新盘“井喷”助金九银十
　　除政策的支持外，开发商的推盘量也有助于“金九银十”的出现。上周末，记者了解到，深圳的新盘营销项目不下于10个，这些项目都将在近几月陆续入市。事实上，9月、10月是楼盘入市的传统旺季，以前可能因为“秋交会”及十一国庆假期的原因，项目更多的是为了抓营销节点。与往年不同，今年的秋交会将停办，可近几年来看，办不办秋交会对楼市的影响并不大，对房企推盘并无影响。
　　显然，9月份，深圳将再次迎来楼盘供应高峰，同时，契税优惠也在9月1日实施，对于置业者来说，有更多的产品选择的同时，还能有效降低购房成本，这一利好或将刺激一部分潜在需求置业者入市。据统计，9月份深圳预计有26个住宅项目开盘。纯新盘有18个，占预开盘总数的69%。刚需产品的“井喷”入市及政策的利好因素或将进一步刺激刚需置业者，将潜在购买力转化为实际购买力。