滨江世茂绿地三分而治 华家池商业开发疑难

　　观点地产网 见习编辑 鲁鹏 热炒几个月之后，杭州华家池之战9月5日依时上演。或未能如预期，但也不能说意外，华家池三宗地块被三家房企分摘。

　　其中，绿地首先以56.2亿元竞得杭政储出[2013]57号地块；随后世茂房地产以36.7亿元总价，至少配建保障房面积2000平方米竞得杭政储出[2013]58号地块；最后出让的杭政储出[2013]59号地块由滨江集团以总价43.83亿元，配建至少2200平方米竞得。

　　最终杭州浙大华家池三幅地块均顺利出让，总成交代价达136.73亿元，总溢价率约40.57%。

　　三宗地被分食

　　9月5日杭州拍地现场，首先出让的是杭政储出[2013]57号地块，竞价开始后，滨江、复地、世茂、万科均有报价。

　　竞价至第15轮，绿地报价56.2亿元，地块溢价率达到30.02%。之后无论是多次加价的滨江还是紧随其后的万科，不复举牌，该地块由绿地收入囊中。

　　出让文件显示，杭政储出[2013]57号地块，即位于杭州主城区江干区凯旋单元FG04-C2/R21-03地块，出让面积为71214平方米，商住属性，容积率为4.06453，可建面积289451平方米，起价为43.23亿元。

　　随后出让的杭政储出[2013]58号、59号地块则比57号激烈得多，竞争的主体也由世茂和滨江两家总揽，上演了一幕你追我赶。

　　58号地块竞价伊始，尚有绿城参与报价，但报价至第5轮便只剩下滨江、世茂两家直面血拼。最终58号地块经过18轮竞价，由世茂以总价36.7亿元竞得，溢价49%。楼面价23828.05元/平方米，至少配建保障房面积2000平方米。

　　出让文件显示，该地块可出让面积4.13万平方米(折合62亩)，容积率3.2-5.0，建筑限高100米，建筑面积15.4万平方米。

　　最后出让的59号地块则全场都由世茂与滨江比拼，同样达到49%溢价率后进入竞配建阶段，在第16轮滨江将竞报配建面积加至2200平方米而得手。

　　出让文件显示，59号地块名为江干区凯旋单元FG02-C2/R21-01地块，可出让面积4.73万平方米(折合70.91亩)，容积率3.2-6.0，建筑限高100米，建筑面积18.9万平方米。

　　独立与合作开发

　　拍卖结束后，有业内指绿地竞得的华家池首幅地块相对于后两幅显得略为轻松，以30%溢价率得手并未进入竞配建阶段，或有可能是万科、绿地联手做局而致。

　　但随后绿地集团浙江区域总经理杨司贵解释称，“比我们原本预估的底价还略低一点，但拿地楼面价是合理的。”

　　杨司贵表示，几幅地块的地价差存在主要原因是，一是57号地块面积最大，总价最高，地价门槛高；二是57号地块商业部分占比51%，在三宗地块中商业比例最高；三是绿地在商业地产方面有一定优势，可以拿下商业难度较高的地块。

　　此外据杨司贵透露，该地块绿地将会完全独立开发，也否认了之前“绿地万科将合伙，绿地负责商业，万科负责住宅”的传言。

　　滨江虽以2200平方米配建面积成功夺得59号地块，滨江房产董事长戚金兴却坦言，已经非常接近滨江的极限价位。据了解，滨江定下的极限价位是配建3100平方米。

　　戚金兴称，“今天华家池土地大战中，滨江代表了浙江开发商，是在家门口进行的一场荣誉保卫战，保本微利即可。”

　　他也介绍称，该地块滨江并不会独立操盘，而是将和义乌小商品城合作。其中滨江占51%，出资在22亿左右，“因此资金压力并不大，完全有能力承受。”

　　至于其中的商业部分，滨江目前考虑是做写字楼，甚至更多可能会自持。

　　而虽未能同时摘得另两幅地块，且所摘地块位于绿地与滨江地块之间的世茂房地产，则并未公开透露将来的开发策略。

　　不过据透明售房市场研究院院长丁建刚分析，世茂理论上合作的可能性更大，因为之前世茂在杭州的项目中合作的居多。

　　商业开发疑难

　　在多位杭州业内人士看来，华家池地块除具有地段价值、人文沉淀之外，最突出的特点便是比较复杂，不纯粹。

　　据了解，华家池三幅地块都是商住用地，有较大体量的商业，而且容积率也不低。57、58、59三幅地块的商业占比分别是51%，39%和43%。

　　此外，华家池地块北面及东面都紧邻城市快速路，虽然交通方便，但实则不利于商业聚集人气。而且地块整体商业达到46%的占比，也对开发商提出了较高的要求。

　　就目前了解的情况来看，滨江计划将商业部分用来做写字楼，且更多可能拿来自持。而绿地及世茂房地产对商业部分的计划则未可知。

　　据丁建刚分析，世茂是否合作开发还不确定，将来可能有不止四家开发商来共同开发。每家开发商对自己的项目定位都不同，加上各地块商业占比也各不相同，就会造成商业部分开发混乱的局面。

　　他还提及，这里面还会涉及到同质化竞争的问题。华家池地块虽然理论上是市中心，但从传统的市中心来说，已经出了环城中路，其商业市场也总是会有极限，多家开发商同业竞争的问题不可避免。

　　“住宅的问题倒是不大，因为市场需求大。”

　　至于几家开发商合作开发商业部分的可能，丁建刚则认为，比较难。

　　据他分析，因为地块是分块的，多家开发商可能做些协调，在分工上做一下文章，合作开发则不太可能。“或许可能做个协调，分配彼此的业务重心。”