北京多小区被“非普”

　　宋磊
　　只相隔一条四环马路,两座房子的命运迥然相异。四环外的老旧房产成为“非普宅”被课以重税,四环内的,缴纳的却是普通住宅的税收。
　　在北京,被“非普宅”的小区并不少见。
　　非普宅
　　展春园是一个位于学院路的老小区。近期,在该区域从业的多位地产经纪都表示:这个小区收的是“非普宅”的税收。
　　该小区一套37平方米的南向二手房,业主想卖180万元,但这桩买卖最少要缴纳36万的税。
　　中介详细地算了这笔账:“这个房子是房主未满五年非唯一住房,要收个税、全额营业税,加上这个小区是‘非普通住宅’,契税要缴纳3%(除了契税的差别,普宅和非普宅的营业税也有差别,非普通住宅购房满5年转手仍须缴纳营业税),个税是差价的20%,营业税是合同价的5.6%。而且这36万的税收,并非按照真实的成交价格计算,而是按照网签时的合同价格计算,这份合同价格会低于真实的成交价格。”
　　该中介称:“要过关,合同价一定要等于或高于政府的指导价。比如你的房子是50万,如果是全款买的,合同价会是房子面积×交易的指导价,如果想贷款,就按照评估值来做合同价,通常会高出过户指导价一些,税会多一些。”
　　交易当中,有一部分人没有按照实际成交价格网签,这就是所谓的阴阳合同。
　　一位经纪人告诉记者:“从7月1日地区指导价上调以来,这个小区过户指导价大约是39000-40000元/平方米,北京西北四环到西北五环政府规定的环线均价是32400元/平方米,所以被定义成了非普宅。这样一来,税涨了很多。”
　　这位经纪人称,在7月1日之前,展春园的地区指导价在3万元以下。现在,展春园附近几个小区,指导价在24000—27000元/平方米。
　　普宅
　　和展春园一条四环马路之隔的某央企家属院,位于四环内,小区不大,门禁管理严格,楼道里摄像头密布。
　　该小区一个33平方米的南向一居室,业主售价205万元。
　　但中介计算出的税收仅为1.6万元。“这个房子是已购公房,超过5年,不用交营业税。这个小区是普通住宅,只用交1%的契税。虽然是非唯一住房,要交个税,但因为是公房,不好核定原值,会按照交易额的1%来算,和展春园的房子一样,这个房子也会将合同价做低,但符合指导价。”记者计算了一下,如果按1.6万元交税,这个小区的指导价大约在24000元/平方米左右。
　　该中介介绍:因为这个指导价远远低于政府的环线均价,所以这个小区就属于普通住宅。
　　如今二手房交易基本都是买家交税,展春园的房子,买家最后要付出的单价是58400元/平方米左右,而这套四环内的央企家属院,不计算税收,单价就已经是62100元/平方米左右了。这个小区二手房税收的奇特之处有二:一是售价高于展春园,却是普宅,契税低于展春园;二是公房可以少交巨量的个税。
　　一位不愿具名的律师告诉记者:两个小区税收不同的区别就在于公房和商品房交易税收政策很多是不同的。
　　指导价
　　该区域一位中介告诉记者:每个楼盘的指导价,只有真实交易时,在窗口交税的时候,才能知道,都是要不断去试验,所以在给客户做合同之前,一定要先请教之前做过该小区二手房交易的经纪人,以免犯错。因为每一个楼盘差别很大,即便是展春园,也有公房,纳税计算起来,又不一样。
　　上述不愿具名的律师告诉记者:政府基本上是一个小区一个指导价,没有公开的渠道可以查得,政府有一个指导价的系统,不会公布出来。
　　普通住房需同时满足3个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
　　2011年11月25日,北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》,要求自2011年12月10日起,本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中,全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整,调整系数为四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。其中,认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米,最低的六环外地区达到17280元/平方米。
　　展春园成为“非普宅”被认为和近期最低过户指导价的调整有关。因为展春园的最低过户指导价格超过了享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍,自然就被“非普宅”了。
　　近期,政府已经两次调高了最低过户指导价。
　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,7月1日,北京各区县的最低过户指导价普遍上调了10%左右,房价涨幅较快的二手房交易热点区域,例如中关村、国贸、万柳等地,上调幅度更大一些。
　　调整之后,很多过户指导价和真实房价相差甚小。
　　早在去年底,北京市已经调整了一次指导价。
　　据伟业我爱我家市场研究院的消息:“2012年12月10日,二手房最低过户指导价已经上调,但是各区域具体的执行标准,地税局并未对外公布,从现在掌握的信息来看,各区域最低过户指导价的上调幅度在3倍左右。地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则,对交易房屋征缴税款。”
　　如何认定?
　　链家地产认为:北京目前的普通住宅认定标准,仍是2011年底颁布的,至今未调整过。而随着房价的上涨,部分楼盘不再符合普通住宅划分标准,而成为非普通住宅。根据链家市场研究部统计,从2011年年底至2013年一季度,二手房成交均价累计涨幅30.8%。按当前的房价水平,在各区域中,只有五环-六环路的南部区域的普宅标准上限高于实际成交均价,其他区域(远郊除外)均出现了普宅标准上限低于实际成交均价的现象。这就导致很多原本应属于普通住宅范围的住宅被列为“非普”,影响范围较大。
　　2011年11月25日,北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。
　　后来,房价一路暴涨,为了防止二手房阴阳合同少缴税,政府在2012年底和2013年,两次调高了过户指导价。
　　实际操作中,通常过户指导价超过区域指导价一定比例,就会被定义为“非普宅”。因为政府是动态化管理模式,以实际购房时的交易价为基础,调整过户指导价。而实际上,很多小区实际成交价即便远远高于过户指导价,也远远高于环线指导价,因为种种原因,还是有可能不会成为“非普宅”。