济南最大烂尾楼之困

　　繁冗复杂的债务质押，重启彩石山庄的巨大资金压力，数千业主的积怨声讨，以及董事长张继升不肯断腕求生的执拗，像一串环环相扣的“死结”，牢牢捆住三联集团重振的脚步。

　　■本报记者 李阳 济南报道

　　“济南市维稳办李主任说，山东省常务副省长和济南市委书记主管此事，总体方案已经获批，现正在制定具体方案，包括如何解封银行多年查封的土地等等。”8月6日，三联集团旗下的彩石山庄业主王女士告诉中国房地产报。

　　至此，苦等5年的彩石山庄两千名业主终于看到一线曙光。

　　被打乱的重组

　　“在三联彩石山庄的问题上，法律与权力大概是联手了，所以才让那些受骗百姓在苦苦的煎熬中度日。”2013年8月5日，网名为“yhz1103”的网友在一个论坛上如是说。

　　5年，无论对彩石山庄门前不断维权的业主，还是守在田横岛上的员工，都是漫长的煎熬。

　　三联集团曾经是中国家电零售业的龙头老大，然而固守山东一隅的战略失误以及以地产为主的多元化经营，让三联集团逐渐没落直至资金链断裂。如今，因挪用预售资金而停工5年的彩石山庄成为济南最大的烂尾楼，曾经被寄予厚望的旅游胜地田横岛也奄奄一息。

　　“我们正在研究彩石山庄问题的整体解决方案。”8月5日，济南市政府相关负责人告诉中国房地产报记者，彩石山庄牵扯的利益方太多，其资产也被多层质押，仅靠济南市政府很难解决，需要省级政府及多家债权人一起协商解决。

　　鲁商集团相关人士对本报透露，山东省和济南市领导曾经希望实力最强的鲁商集团牵头重组三联，但三联内部令人触目惊心的债务黑洞让鲁商很快就退了出来。“去年9月份，积极督促三联重组的山东省副省长王仁元突然病逝，导致重组进度全被打乱，现在又要重新理顺，鲁商重组一事也就不了了之了。”该人士说。

　　三联集团一位高层告诉中国房地产报记者，张继升曾申请破产，但政府评估后以资产状况良好为由而拒绝。“这么多年来，我们一直在等待重组的机会，但没有启动资金是最大的症结。”

　　该高层表示，尽管集团仍然拥有不错的资产，但繁冗的债务质押，重启彩石山庄的巨大资金压力，数千业主的积怨声讨，以及董事长张继升不肯断腕求生的执拗，像一串环环相扣的“死结”，牢牢捆住三联集团重振的脚步。

　　挪用9亿预售款

　　8月5日，中国房地产报记者来到彩石山庄项目现场，淅淅沥沥的小雨中，杂草环绕，道路泥泞，山庄的标志已经锈蚀，没有完工的几栋烂尾建筑静静伫立，像在等待着重生的希望。

　　“从愤怒，到失望，再到绝望。”驱车赶来的业主孙先生对记者说，无论是张继升的承诺，还是政府的推动，都一次次落空，彩石山庄资金被套的两千业主现在只能期盼奇迹的出现。

　　彩石山庄，三联集团由盛转衰的标志性建筑，也是其地产征途中最惨痛的滑铁卢。

　　2006年，三联集团在济南市历城区彩石镇与政府联合开发2400亩的“高品质农业项目基地”，彩石山庄项目也同时启动。然而，该项目在尚没有取得商品房预售证的情况下就开始预售，埋下了隐患。

　　三联集团的国企背景，张继升人大代表的显赫身份，以及政府的大力支持，让购房者忽视了彩石山庄背后隐藏的巨大风险。2006年~2008年，1830多位购房者共抢购了2156套住房，交预售款共计约9亿元。孙先生也买了两套房产，共交预售款85万元。然而，就像所有业主一样，孙先生绝没想到，他们的住房梦一等就是7年，至今仍看不到任何希望。

　　2008年，由于只在山东市场发展，以及过于注重地产业务，让三联集团在家电市场逐渐失去了领军地位。黄光裕的国美曲线收购三联集团旗下的上市公司三联商社，引发了双方旷日持久的法律诉讼战。三联商社的丢失，不仅切断了三联集团资本市场融资的动脉，双方绵延不绝的股权纠纷也极大损耗了三联集团的元气。

　　同时，大规模的地产投资也像一个无底洞般逐渐吸干三联的资本之血。2008年9月，彩石山庄停工，自此再无复工，而9亿元的预售款也已经被三联违规挪用。资料显示，其中有6.66亿元用于归还银行贷款和利息，0.77亿元归还关联企业借款，仅将剩余1.6亿元用于项目建设费用和配套资金。

　　愤怒的业主们从此开始了艰难的维权之路，业主们拉条幅、大规模“散步”的照片随处可见。然而多年的行动换来的只是一次次的失望。

　　张先生曾经是政府协调下跟张继升正面沟通彩石山庄纠纷的6名业主代表之一。“张继升多次许诺的复工都没有落实。”孙先生表示，“前几年参与游行的人非常多，但几年下来，大家都陷入了绝望。”

　　根据知情人士透露，在2008年，山东省高级人民法院受理了几起彩石山庄的案件，但之后有关三联集团的案子一律不予立案。

　　“没有履行好监管的责任，当地政府难辞其咎。”山东大学经济学院副院长李铁岗对记者表示。

　　2005年，济南市建委决定实施预售款担保制度，制定《商品房预售款监管实施细则》，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管，政府不再承担资金监管的风险和责任，政府管理部门只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。这一细则当时被称为“济南模式”，并广受好评，曾被上级单位建议在全国范围内推广。

　　彩石山庄自然也在这一模式下运作。三联集团与济南置业担保、山东明基担保、山东中和投资担保共同签署的担保书显示：在预售款监管期间，如出现开发商未按规定使用预售款，造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。然而，如今这3家担保公司都已经无处寻找。

　　李铁岗指出，“济南模式”本身并没有问题，房地产开发是一个市场化的行为，由政府来进行责任担保是不合适的，通过社会机构进行担保能够促进市场化。“但是政府应该做好监管，在彩石山庄这个事情上，政府没有确保担保公司真正有能力来承担项目出现问题后的责任，这是严重的监管失职。”

　　接近政府的内部人士向中国房地产报记者透露，近期，济南市政府对“济南模式”一说非常敏感，在内部会议中重点强调，以后各部门要谨慎使用“模式”一词。

　　价值22亿元的土地被查封

　　1985年，35岁的民办教师张继升下海，开创了后来威震全国的三联家电。1992年，张继升进军旅游业和地产业，沉寂多年的田横岛迎来了繁荣，三联也掀起了济南的疯狂造城运动。

　　1994年，三联城建成立，成为当时国内土地储备最多的房企，其直接、间接储备土地面积高达60平方公里，其中阳光舜城8.71平方公里、凤凰城13平方公里、田横岛度假区36平方公里、彩石山庄2.3平方公里。张继升放言，“要做就做大项目，做几百万平方米的大盘。”

　　然而仅靠家电提供的自有资金，很难支撑如此大体量的房地产开发。三联开发的第一个项目阳光舜城虽然取得了成功，但资金问题却开始显现。由于参与前期土地熟化，仅其中的两个拆迁村庄补偿就有7亿元之多，整个项目总投资达17亿元。三联城建不仅从本地银行贷款，更通过信托、基金等多种方式融入大笔资金。2006年，三联城建的资金链已经捉襟见肘。

　　记者来到三联集团总部，偌大的大厦中只剩零星的几个员工。一位老员工向记者透露，当年，省里以员工经济适用房的名义将大量省职人员安置在阳光舜城，三联按1500元/平方米的市场价卖出，但省里始终没有向三联集团支付费用，涉及金额达数十亿元。张继升与当地政府之间这种犬牙交错的复杂关联在日后成为一种常态，也让三联集团承担了巨大的压力。

　　2000年，济南市历城区政府正式发文批准三联集团开发凤凰城，三联计划将其建设成为一个“现代化、花园式城市新市镇”。然而在2003年国务院严查各地非法用地的风暴中，三联撞到了枪口，历城区政府撤销了此前的审批，凤凰城开发搁浅。而这时，三联集团已经累计投入了约5亿元。

　　“政府许诺过要补偿我们3亿元，但最终是否真的给了谁也说不清楚。”三联内部员工说。

　　屡屡受挫的张继升没有放弃造城梦。2006年，三联集团通过招拍挂以50万元/亩的代价取得了彩石山庄的土地使用权，然而该项目却成为了三联集团的“致命黑洞”。

　　在彩石山庄项目中，三联集团土地查封标额22.07亿元，涉及20家债权单位，包括村民补偿安置、归还借款、工程欠款和利息等，重新启动项目约需要资金16.6亿元。对于三联而言，这笔巨款实在是不可承受之重。

　　业内专家指出，三联集团整个地产之旅就是一场违规的乱象，始终都在非法预售、违规拿地之上游走。这种在曾经的时代背景下司空见惯之举，却已经埋下了三联地产最终倾覆的伏笔。

　　难解的“连环套”

　　从白手起家到主动申请破产，从叱咤风云到苟延残喘，创立28年的三联集团重新回到了原点。

　　“现在，没有人能找到张继升，但是他正在幕后操纵着三联集团重生的全盘计划。”三联集团内部人士对记者说，破产重组或许是三联最后一丝希望。

　　该人士透露，三联集团曾经的金字招牌三联家电、百灵网和经济观察报等都已经拱手出让。目前，公司现金流已经断裂。2013年1月，三联集团还将持有的山东济南润丰农村合作银行90万股权进行了拍卖，据拍卖行工作人员向记者透露，当时仅拍得220万元。

　　由于已经无力继续开发房地产项目，三联集团拥有的多个地块已经被迫割肉。其中，位于阳光舜城附近的一处地块由山东国华地产接手，三联城建仍在负责前期手续和相关规划等工作。

　　实际上，在三联陷入困局过程中，曾经有多个潜在买家若隐若现。记者获悉，除了被政府拉来的鲁商之外，山东建邦集团、朱拉伊和朱庆依兄弟都与张继升有过接触。“这些人都觊觎着三联集团的地产资源，但最终都没有实质性进入。”上述人士透露。 

　　上述三联人士指出，其实像田横岛这样的优质资产可以卖到12亿元，但张继升坚持认为，三联集团应该整体打包重组，而不愿意断腕求生，这也成为三联迟迟难以摆脱困境的重要原因。

　　“我们的审计人员曾经短暂入驻三联，但是发现里面的窟窿太恐怖了，彩石山庄这个项目，即使做多高档的楼盘都无法覆盖掉成本。”上述鲁商人士对记者说，“尤其是这个项目涉及群众太多，积怨已久，很容易引火烧身，这也是彩石山庄和三联集团成为烫手山芋的重要原因。”

　　济南市住建局出示的一份关于彩石山庄的调查报告函中写道，“（三联集团）主营业务与房地产等其他业务混为一团，与旗下的三联城建等多个公司均为同一法人代表，相互间资金账目混乱不清，因而在主营业务出现危机被挤兑时，导致危局。”

　　种种迹象表明，政府正在主导彩石山庄的重生，这或将成为一个新的开始。