千亿“类信托”输血房企

　　本报记者 许倩 北京报道

　　一边是持有大量货币需要寻找合适投资渠道的资产管理公司，一边是拥有巨大融资需求的房企，在去年以来监管部门针对资产管理市场出台的一系列投资“新政”促动下，有了名正言顺的合作理由和机会。

　　近期不断曝出的房企联手资产管理公司推出资产管理计划，则将此种融资方式推出水面。

　　8月1日，天津市房地产发展股份有限公司（简称“天房发展”）发布公告称，拟向民生加银资产管理有限公司申请设立股权收益权资产管理计划，募集资金不超过10亿元。

　　而在此前不久，新华联则披露计划通过汇添富资本公开发行资管产品募集资金11.5亿元。

　　而这些融资计划仅是房企与资管公司合作的“冰山一角”。据业内人士测算，去年以来，已有数千亿元资金借道此“类信托业务”进入房地产。

　　民生加银资产管理有限公司综合部人士在接受中国房地产报记者采访时也表示，“我们早就有发针对房企的资产管理产品，只不过很多信息没有公开披露而已。”

　　“这种融资方式会成为未来房企融资的一个重头戏。”深圳一家大型券商资管部经理对本报记者表示。

　　发展迅猛的资管计划

　　前述天房发展拟向民生加银资产管理有限公司申请设立的资产管理计划，系以公司持有全资子公司华塘公司全部100%的股权收益权作为本专项计划资金对价，专项用于华塘公司津西陈塘(挂)2013-029号和津西陈塘(挂)2013-030号地块项目开发建设。“专项计划”期满，由天房发展按约定价格回购股权收益权。期限为3年。

　　“这一资产管理计划，本质上与信托产品是一样的。只不过前者是由资产管理公司来发行，后者是由信托公司发行。”前述深圳券商资管部经理对记者表示，而这一合作得以成行的关键在于，去年监管部门接连推出的托管新政，使得券商、基金、保险、期货等金融机构纷纷得以进入资产管理市场。

　　而民生加银资产管理有限公司的母公司即是公募基金——民生加银基金管理有限公司。“不过我们属于私募基金，不会公开披露此类产品的发行。”民生加银资产管理有限公司综合部人士称。

　　“我们帮地方政府融资项目发行过此类资产管理产品，也是凭借旗下基金子公司做的这一业务。”前述深圳券商资管部经理对记者透露。

　　其实，房企联手券商、基金发行的资管产品，今年以来发展得很迅速。信托牌照垄断地位的打破，许多以前被视为鸡肋的项目重新走到台前。

　　近日，中国银行业协会发布的《2012年中国资产托管行业发展报告》显示，截至2012年末，国内18家托管银行托管资产规模突破22万亿元，较上年增长58.25%。在各类产品的资产规模分类中，券商资产管理托管规模为1.56万亿元，较2011年上升5.58%，成为去年市场份额增加最多的托管资产类型。

　　更低门槛

　　“目前信托产品收益率的下滑，与券商等资管机构的加入不无关系。”前述深圳券商资管部经理对本报记者表示，相较于信托公司对房企融资“432”（四证齐全、30%资本金、二级开发资质）的要求，资产管理产品的发行对房企可谓没有什么门槛，“只要能够赚到钱，券商和基金子公司都愿意做”。

　　事实上，一些针对房企的资产管理产品的发行标准确实较信托产品要宽松得多，如嘉实基金子公司嘉实资本于今年1月发行的“嘉实基金盛世美澜园专项资产管理计划”中，盛世美澜园则属于三线城市的别墅项目，并不满足“432”原则。

　　而这一门槛的降低，也是资管类产品相较于信托产品在项目选择上的优势。

　　而在收益率上，“大概9～10个点，和信托产品差不多。”前述深圳券商资管部经理算了一笔账，“一般渠道方能赚1～2个点。基金子公司能赚2～3个点，总的融资成本有14～15个点。”

　　而房企目前常用的信托融资、私募融资成本也不低。“地产信托产品，虽然平均收益率在下降，但对于中小房企而言，15%左右的融资成本很常见。而目前房地产私募基金产品的年化收益率一般为15%～16%。”一位私募界人士告诉本报记者。

　　不过，“因为资管业务是去年下半年才开始放开的业务，目前正是需要大力拓展市场的时候，为了提高竞争力，资管公司对融资方收费会尽量稍低，给到客户的收益尽量稍高，例如同类型的产品一般资管产品会比信托年收益率高0.5%左右。”耶鲁财富理财部人士称。

　　风险把控

　　尽管去年以来，监管部门有意放开券商、基金的资产管理业务，但在牌照的发放上，还是能够体现出监管部门的审慎。

　　“公募基金特定资产管理业务的牌照本身是比较稀缺和珍贵的。截至2013年7月16日，全国共70家公募基金公司，只有35家拿到了证监会的资管牌照资格。”耶鲁财富理财部人士告诉本报记者。

　　不过，资产管理产品发行门槛较低，不得不让人忧心，是否会导致大不良房企项目也加入发行此类产品的大军，从而加大未来到期偿付的风险？

　　“关键要看抵押品的价值。”用益信托分析师帅国让在接受记者采访时表示，如果以土地作为抵押，那么，即使到期出现房企无法回购股权或偿款的情况，也可以通过转让或兑现来保障。“不过，资产管理公司在管理资产的能力以及风险把控上不如信托公司，毕竟信托公司发展了这么多年。” 

　　在前述天房发展与民生加银资产管理有限公司的合作中，也披露了具体的增信措施。公司在“专项计划”存续期内，将持有的华塘公司100%股权质押给民生加银资产管理有限公司。华塘公司以其持有的津西陈塘(挂)2013-029号和津西陈塘(挂)22013-030号地块土地使用权为本次“专项计划”提供抵押担保。而这两块地的竞入价格即为17亿元，远超此资管计划的10亿元融资规模。同时，此次“专项计划”由天房发展控股股东天津市房地产开发经营集团有限公司为其回购股权收益权提供担保。

　　“一般资产管理产品的设置中，都会有一些担保措施和增信措施。”前述深圳券商资管部经理对记者表示，至于在政府监管上，证监会会有一定监管措施，但主要还是持支持的态度，不会很严格。

　　而相较于房地产信托产品的到期刚性兑付，资产管理产品中并没有这样的条款。“不过这些资管公司背后股东的实力都很强。而且刚开始起步，它的违约成本还是很高的。从主观角度来说，资管公司的母公司公募基金公司为了维护自身信用，也会对资管公司项目的选择和风控进行监督。”前述耶鲁财富理财部人士表示，未来这种资产管理产品的发展规模会越来越大。