万科业绩会房企暴利时代结束 我们欢迎危机

    观点地产网 陈业 根据万科最新中报数据显示，2013年上半年，万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。

　　不过，与此同时，上半年万科房地产业务的结算均价却同比下降8.7%，为10461元/平方米；此外，上半年万科房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。

　　“现在主要发展商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是发展商竞争的结果”。8月7日，于深圳中期业绩会上，万科总裁郁亮就目前行业盈利普遍下降做出如此表态。

　　郁亮认为，随着调控的深入，各开发商利润率普遍下降，对行业、对社会是好事。“如此一来，市场上更多的房子可以得以供应，销售价格也将更为合理”。

　　利润率下降，那么作为企业背后的股东权益如何保障？对此，郁亮认为，对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。

　　郁亮同时指出，为让股东回报率得到提升，企业就必需要走内涵发展道路，如快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜等。

　　另外，随着行业利润率的逐渐趋稳，郁亮认为，目前的房地产行业也终于到了一个精细化的阶段，而标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，像过去那样暴利时代已经过去。

　　此外，在中期业绩会上，万科董秘谭华杰也再次重申了万科不拿地王策略，谭华杰称，万科不拿地王策略，过去没变过，现在没变过，未来也不会变。

　　而或是巧合，或也是有意为之，于当日，万科董事会主席王石也发博客重申万科对地王概念的理解。

　　王石称，万科“不拿地王”的原则针对的是“单价地王”，因为过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜，带来社会问题，这是万科必须坚决回避的。

　　在强调万科不拿单价地王的同时，王石进一步表态，有的地块因为规模大，即使单价较低，总价也会很高，甚至成为“总价地王”。如果仅仅是“总价地王”，对经营安全和稳定房价的影响不大。

　　以下为万科企业股份有限公司2013年中期业绩会文字实录：

　　现场提问：针对近期市场传再融资有条件放开消息，对此，万科方面有没有再融资计划？

　　郁亮：万科目前没有融资计划。万科最近五年都没有从资本市场再融资，且完全可以按照万科发展模式来发展，万科能够从合作渠道解决发展所需资金；此外，海外融资也是解决资金问题的一种渠道。

　　现场提问：万科海外的发展有无新的计划？下一步万科会否继续加大海外融资计划力度？

　　郁亮：关于海外发展，我们会在中国人多一些的地方开展业务，在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多、商贸往来非常频繁的华人聚集区做一些投资和安排，但绝对不会建新的唐人街，也不会建全是中国人的社区。不过，这也仅是国际化尝试，不会一下铺开。

　　刚才我说到的没有融资计划，是指没有国内股票市场融资计划。海外融资计划当然是有，海外资金相对比较便宜，如果开拓更多融资渠道，对万科发展是有利的，我们今年在这方面已经有一些突破，目前也还在做进一步的探索。

　　现场提问：万科目前B转H进程发展到了哪一步？市场传闻丽珠集团B转H进程将赶超万科，对此，万科管理层是如何考虑的？

　　郁亮：目前方案还在审理之中。由于万科规模比较大，情况比较复杂，所以时间比较长一点，我们都能理解。再者，万科也没考虑那么多，我们只能够耐心等待，我们也不去揣测决策部门。万一失败了就失败了，万科也没有办法。

　　现场提问：万科在广州下半年有两三个比较高端的产品入市，出于广州限价政策因素考虑，万科在这方面会否受影响？就广州市场中出现的双合同现象，您怎么看？

　　郁亮：对于项目的销售，万科总部没有定价权，不做决策，但在项目推盘速度上，总部有管理规定，不管高端与否，项目推盘后一个月的去化要求是60%。

　　至于说开发商跟消费者签合同是一份还是两份的问题，我觉得最关键的问题是如何保护消费者利益的问题。

　　现场提问：万科目前高端房的占比已经滑落到5%，这是不是意味着高端房就没有市场了？

　　郁亮：我并不觉得高端房就没有市场，但高端房不是万科的选择，我们还是做主流住宅为主。高端房也有做得非常出色、优秀的，但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的，在战略上要有取舍。

　　现场提问：上半年地价较高的土地都出现在一二线城市，万科后期拿地会不会也向一二线靠拢？

　　郁亮：万科拿地不是按照一、二、三、四线城市来安排的，而是会均衡地投资，根据人口、就业情况来决定拿是不拿，当然也考虑地价水平因素。

　　现场提问：万科会否继续参与前海拿地？

　　郁亮：万科不会缺席前海每一快地。不光是前海，在深圳的每块土地万科都会关注，都会参与。拿地方式上，不排除单独拿地，也有可能拿地后再找合作方。

　　现场提问：相关报告提及人口老龄化到来可能给房地产产业带来更多机会，万科在养老地产方面的规划是怎样的？

　　郁亮：万科对养老这个业务非常关注，但须强调是养老业务而不是养老地产。如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事，万科还没有看到一个很清晰的商业模式，还在花功夫研究。

　　现场提问：万科目前除提出做城市配套服务商策略外，还有哪些尝试设想？

　　郁亮：城市配套服务商概念内容非常广泛，我们还需要持续的探索，既然是一个未来前瞻性东西，我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目，也属于尝试之一。

　　现场提问：您认为政府对未来房地产的调控态度是怎样的？您怎样看待未来房地产市场的走势？

　　郁亮：中央的表态是促进房地产市场平稳健康发展。万科尤其注意到中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面，而这对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的，万科乐于看到这么一个局面。

　　目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，批售比在0.9左右，下半年供应量相对会增加，我想未来房地产市场会平稳一点，房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境。

　　现场提问：就目前房地产市场情况来看，万科有无存在危机感？

　　郁亮：万科现在面临很强的危机感，但我们也不怕危机感。万科为什么要谈冬天模式，冬天模式是万科长期运营的模式，要知道行业的变化，客户要求不断提高，我们对手不断在发展壮大，我们需要危机感，所以才需要冬天模式来运营，我们非常欢迎危机。

　　现场提问：万科对未来资产净收益率与利润率两者之间平衡是怎么考虑的？面对行业盈利普遍下降趋势，万科如何应对？

　　郁亮：现在主要发展商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是发展商竞争的结果。市场上更多的房子可以供应出来，可以以更合理价格销售，对行业、对社会是好事。另外，对股东而言，如何提升股东回报率是很关键的，这就使得企业需要走内涵发展道路，如快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜等。

　　应该说我们房地产行业终于到了一个精细化的阶段，标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，不再像过去那样的暴利时代。但是这样的环境下，一个经营优秀的企业、管理优秀的企业一样可以满足股东回报的要求。