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万科业绩会房企暴利时代结束 我们欢迎危机

发布时间:2013-8-8 14:04:00 来源:观点地产网 【字体:
    观点地产网 陈业 根据万科最新中报数据显示,2013年上半年,万科实现营业收入413.9亿元,净利润45.6亿元,同比分别增长34.7%和22.3%。

  不过,与此同时,上半年万科房地产业务的结算均价却同比下降8.7%,为10461元/平方米;此外,上半年万科房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,为14.1%。

  “现在主要发展商利润率都在下降,我相信这是市场乐于见到的,这也是发展商竞争的结果”。8月7日,于深圳中期业绩会上,万科总裁郁亮就目前行业盈利普遍下降做出如此表态。

  郁亮认为,随着调控的深入,各开发商利润率普遍下降,对行业、对社会是好事。“如此一来,市场上更多的房子可以得以供应,销售价格也将更为合理”。

  利润率下降,那么作为企业背后的股东权益如何保障?对此,郁亮认为,对股东来说,最重要的指标是净资产收益率而非利润率。

  郁亮同时指出,为让股东回报率得到提升,企业就必需要走内涵发展道路,如快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜等。

  另外,随着行业利润率的逐渐趋稳,郁亮认为,目前的房地产行业也终于到了一个精细化的阶段,而标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势,像过去那样暴利时代已经过去。

  此外,在中期业绩会上,万科董秘谭华杰也再次重申了万科不拿地王策略,谭华杰称,万科不拿地王策略,过去没变过,现在没变过,未来也不会变。

  而或是巧合,或也是有意为之,于当日,万科董事会主席王石也发博客重申万科对地王概念的理解。

  王石称,万科“不拿地王”的原则针对的是“单价地王”,因为过高的单价意味着,只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利,这不仅会给公司经营带来风险,还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜,带来社会问题,这是万科必须坚决回避的。

  在强调万科不拿单价地王的同时,王石进一步表态,有的地块因为规模大,即使单价较低,总价也会很高,甚至成为“总价地王”。如果仅仅是“总价地王”,对经营安全和稳定房价的影响不大。

  以下为万科企业股份有限公司2013年中期业绩会文字实录:

  现场提问:针对近期市场传再融资有条件放开消息,对此,万科方面有没有再融资计划?

  郁亮:万科目前没有融资计划。万科最近五年都没有从资本市场再融资,且完全可以按照万科发展模式来发展,万科能够从合作渠道解决发展所需资金;此外,海外融资也是解决资金问题的一种渠道。

  现场提问:万科海外的发展有无新的计划?下一步万科会否继续加大海外融资计划力度?

  郁亮:关于海外发展,我们会在中国人多一些的地方开展业务,在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多、商贸往来非常频繁的华人聚集区做一些投资和安排,但绝对不会建新的唐人街,也不会建全是中国人的社区。不过,这也仅是国际化尝试,不会一下铺开。

  刚才我说到的没有融资计划,是指没有国内股票市场融资计划。海外融资计划当然是有,海外资金相对比较便宜,如果开拓更多融资渠道,对万科发展是有利的,我们今年在这方面已经有一些突破,目前也还在做进一步的探索。

  现场提问:万科目前B转H进程发展到了哪一步?市场传闻丽珠集团B转H进程将赶超万科,对此,万科管理层是如何考虑的?

  郁亮:目前方案还在审理之中。由于万科规模比较大,情况比较复杂,所以时间比较长一点,我们都能理解。再者,万科也没考虑那么多,我们只能够耐心等待,我们也不去揣测决策部门。万一失败了就失败了,万科也没有办法。

  现场提问:万科在广州下半年有两三个比较高端的产品入市,出于广州限价政策因素考虑,万科在这方面会否受影响?就广州市场中出现的双合同现象,您怎么看?

  郁亮:对于项目的销售,万科总部没有定价权,不做决策,但在项目推盘速度上,总部有管理规定,不管高端与否,项目推盘后一个月的去化要求是60%。

  至于说开发商跟消费者签合同是一份还是两份的问题,我觉得最关键的问题是如何保护消费者利益的问题。

  现场提问:万科目前高端房的占比已经滑落到5%,这是不是意味着高端房就没有市场了?

  郁亮:我并不觉得高端房就没有市场,但高端房不是万科的选择,我们还是做主流住宅为主。高端房也有做得非常出色、优秀的,但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的,在战略上要有取舍。

  现场提问:上半年地价较高的土地都出现在一二线城市,万科后期拿地会不会也向一二线靠拢?

  郁亮:万科拿地不是按照一、二、三、四线城市来安排的,而是会均衡地投资,根据人口、就业情况来决定拿是不拿,当然也考虑地价水平因素。

  现场提问:万科会否继续参与前海拿地?

  郁亮:万科不会缺席前海每一快地。不光是前海,在深圳的每块土地万科都会关注,都会参与。拿地方式上,不排除单独拿地,也有可能拿地后再找合作方。

  现场提问:相关报告提及人口老龄化到来可能给房地产产业带来更多机会,万科在养老地产方面的规划是怎样的?

  郁亮:万科对养老这个业务非常关注,但须强调是养老业务而不是养老地产。如果用养老地产这个思维想养老这个事情,那是错误的。养老一定是一个服务,房子只是一个工具,但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事,万科还没有看到一个很清晰的商业模式,还在花功夫研究。

  现场提问:万科目前除提出做城市配套服务商策略外,还有哪些尝试设想?

  郁亮:城市配套服务商概念内容非常广泛,我们还需要持续的探索,既然是一个未来前瞻性东西,我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目,也属于尝试之一。

  现场提问:您认为政府对未来房地产的调控态度是怎样的?您怎样看待未来房地产市场的走势?

  郁亮:中央的表态是促进房地产市场平稳健康发展。万科尤其注意到中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面,而这对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的,万科乐于看到这么一个局面。

  目前主要城市的库存去化周期在10个月左右,批售比在0.9左右,下半年供应量相对会增加,我想未来房地产市场会平稳一点,房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境。

  现场提问:就目前房地产市场情况来看,万科有无存在危机感?

  郁亮:万科现在面临很强的危机感,但我们也不怕危机感。万科为什么要谈冬天模式,冬天模式是万科长期运营的模式,要知道行业的变化,客户要求不断提高,我们对手不断在发展壮大,我们需要危机感,所以才需要冬天模式来运营,我们非常欢迎危机。

  现场提问:万科对未来资产净收益率与利润率两者之间平衡是怎么考虑的?面对行业盈利普遍下降趋势,万科如何应对?

  郁亮:现在主要发展商利润率都在下降,我相信这是市场乐于见到的,这也是发展商竞争的结果。市场上更多的房子可以供应出来,可以以更合理价格销售,对行业、对社会是好事。另外,对股东而言,如何提升股东回报率是很关键的,这就使得企业需要走内涵发展道路,如快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜等。

  应该说我们房地产行业终于到了一个精细化的阶段,标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势,不再像过去那样的暴利时代。但是这样的环境下,一个经营优秀的企业、管理优秀的企业一样可以满足股东回报的要求。



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