地王拖累华侨城 苏河湾豪宅销售缺拥趸

　　88亿的土地代价，22.3亿元的注资，130亿元的资金投入，华侨城苏河湾从一诞生就备受争议。这是华侨城成立以来投资最大的单体项目，也是其第二轮战略布局的重要一棋，但巨大的资金压力、销售回笼的不可预期，始料未及地拖慢了华侨城规模扩张的步伐。

　　目前，苏河湾行政公馆的去化只有一半，苏河湾塔尖住宅也将面临众多的竞争者。在上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅年销售只有100余套的情况下，华侨城一次推出99套苏河湾塔尖住宅，必将与其他豪宅一起抢夺上海本土能有购买资格的客户。但是僧多粥少，华侨城苏河湾的豪宅销售显然不容乐观。

　　背负地王的沉重包袱

　　苏河湾是闸北区“十二五”规划重点区域，根据上海市第十次党代会提出的“促进苏州河两岸协调发展和功能提升”的要求，闸北区政府对苏河湾地区进行了高标准的规划和功能定位，计划再用2-3年时间，总投资约205亿元，全面完成苏河湾区域的旧区改造。2010年2月11日，苏河湾推出首幅地块苏河湾北岸东块1街坊地块。华侨城历经百轮报价，以70.2亿元的总价，击败了盛高置地和百仕达控股联合体，拿到了该地块，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为新一轮的全国单价地王。

　　2010年7月23日，华侨城以17.91亿元又悄无声息地拿下了苏河湾41、42街坊地块，折合楼板价仅为1.45万元/平方米。这是苏河湾公开推出的第二幅地块，出让面积约3.54万平方米。华侨城通过这种地价差额分摊单价地王的地价成本。华侨城苏河湾是苏河湾地区第一期工程的代表性项目，总投资预计达130亿元。按照相关规划，苏河湾区域总面积达3.19平方公里，区域内将重点培育文化创意、金融服务、现代商贸、人力资源和信息服务五大主导产业，强化文化创意、商务商贸、休闲娱乐、生态宜居四大功能，最终将成为“上海中心城区北翼的先行区、核心CBD功能的拓展区、苏州河两岸综合开发的样板区、经典海派历史文化的展示区”。

　　华侨城曾在2010年年报中称，苏河湾项目部分产品将于2011年年内进入市场，但是，随着巨大的资金压力加之市场环境的恶化，2011年，产品未能入市。2011年11月，华侨城表示，“按照公司计划，最早明年8月会推出第一批产品，将会以SOHO酒店式公寓产品为主”。

　　激进的拿地使得华侨城背上了沉重的包袱。2011年3月，华侨城就曾计划向其母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

　　2012年1月13日，华侨城旗下控股子公司华侨城亚洲突然发布公告称，该公司间接全资附属公司GreatTec已于1月5日与华侨城订立资本投资协议，将有条件同意向华侨城上海置地出资22.32亿元，而华侨城上海置地正开发的项目就是苏河湾地王。2012年6月20日，华侨城亚洲发布一则关联交易公告称，注资苏河湾项目的资本投资协议已于当日正式完成。至此，华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%，从而正式控股该项目，这使得华侨城终于松了一口气。

　　刚刚卸任华侨城董事长的任克雷在公司2012年年报中分析了“旅游+地产”商业模式的问题所在：“目前阶段，在同时发展旅游、地产两项业务的目标前提下，将不可避免地引发趋势性的规模扩张……这一增长模式的制约因素也日益突出……我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目，这也带来了整个过程中的负债率出现相对较快增长的现象。因此，近两年我们主动放慢了规模扩张的步伐增长。通俗点说，上个台阶后，需要停一停，喘口气才能再上一个台阶”。

　　首批仅去化一半

　　“华侨城苏河湾项目这个大型地标级滨水都市综合体，导演了一场世界级的城市复兴。”其项目宣传册上如是描述。

　　花了两年的时间，去年9月，华侨城苏河湾率先推出了楼板价1.45万元/平方米的商办项目“行政公馆”，准备冲刺金九银十。上海网上房地产数据显示，“苏河湾华侨城中心”首批房源共有223套，总面积达3.75万平方米，网上备案价格为6.34万-8.26万元/平方米。粗略估计，全部出售可收回投资25亿元以上。但事实上，该项目入市以来均价只有5万多元/平方米。华侨城（上海）置地有限公司营销策划部总监张雍向时代周报记者表示：“从今年到现在行政公馆已售8亿元，网上签合同5亿元，这在今年上海50年产权的产品里销售排第一，即便是跟5万元/平方米的住宅比较，也能排第五。从去年到今年整个销售近170套，回笼15亿元，去化2/3。目前还剩50套不到。”

　　而网上房地产显示，去年11月拿到预售证的商铺一共28套，报价从13.08万元-16.98万元/平方米不等，目前已售2套。加上此前的223套行政公馆，一共有251套房源，截至8月5日，已售124套，可售127套，这意味着行政公馆已售122套，去化只有50%。

　　为了加快销售，今年5月，华侨城苏河湾引入英国著名资产管理品牌CRESA，为行政公馆复式产品打造资产管理概念，提供最长达10年的出租服务，号称一套总价800万元的单元，平均租金水平可达25000元/平方米，10年无空置率，可获得320万元的租金收入，平均投资回报达4%，而售价一两千万元的翠湖御苑、锦麟天地等平均回报率也只有2.2%-2.8%。新浪乐居等的广告信息也显示，“目前购房送10年签约包租政策”，这也被一些业内人士认为有违规包租之嫌。对此，张雍解释，“华侨城并不介入出租，是第三方公司在操作。华侨城只是选了一家比较好的租赁公司，引入到了销售环节，客户可以选择或者不选择，并不是包租。”

　　豪宅销售不容乐观

　　继行政公馆和商铺后，华侨城苏河湾又在苏州河滨水沿岸打造了三栋150米的超高建筑，其中一栋是已于去年9月正式签约入驻的全球第四家宝格丽酒店，另外两栋则是被冠以“浦西第一高住宅”之名的塔尖住宅。8月1日，华侨城苏河湾塔尖住宅样板房已首次公开亮相。

　　高达5.28万元/平方米的楼板价也使得即将首次开盘的住宅项目备受关注。网上房地产显示，其总套数99套，其中7套报价为15万元/平方米，剩余92套报价范围在9万-25万元/平方米之间。同策数据显示，截至2013年6月，2010-2013年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交394套。2010-2012年这三年天价豪宅分别交易了78套、119套和149套。今年上半年上海市单价10万元以上/平方米的天价豪宅已成交48套。而去年上半年，天价豪宅成交套数为68套。

　　“目前已开放样板房，预计8月下旬开盘，预售证均价售价15万元/平方米，开盘有些优惠，但不会特别大，一共92套会分几批推出，另外一栋也还有92套。这个产品不愁的，人民广场附近70年产权的豪宅基本没有。”张雍说。

　　对于是否会跟滨江凯旋门等形成竞争，张雍表示，“滨江凯旋门目前推出的面积都比较小，量多，价格比我们低，总价也比我们少。最大不同在于我们是浦西第一高楼，跟宝格丽在一起，业主会成为宝格丽全球会员。”

　　而滨江凯旋门预售证报价区间范围为9.31万-26.4万元/平方米，但实际成交价在12万元/平方米左右。截至8月5日，网上房地产数据显示，滨江凯旋门总套数195套，已售套数97套，去化仅五成。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍向时代周报记者表示，“从地价比较上来说，苏河湾没有优势。10万元/平方米以上的项目如滨江凯旋门、中粮海景壹号等都卖得一般。这部分市场本身就不大，销售难度高，开发企业往往持有，慢慢消化，地价低完全持有得起，但苏河湾这个是地王，需要急着回笼资金，捂上多少年，也到不了那个利润空间。而且苏河湾区域传统上没有豪宅概念，周边房价都不高，所谓的景观，苏州河跟黄浦江也不是一个等级的概念。”

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁也认为，苏河湾的行政公馆目前这个销售并不算特别好，但能卖成这样已经很不容易。“行政公馆基本不赚钱，如果住宅部分卖到13万-15万元/平方米，不算离谱，楼板价过高，必须用住宅利润来补贴行政公馆。华侨城的品质和品牌不会差，上海很多地理位置没它好，没有景观的，报价也在10万元/平方米以上了，尽管目前这个区位不成熟，但总体地段不差，也有景观卖点，可以支撑定价，但目前最大的问题是宏观市场。上海本土能有购买资格的客户，是稀缺资源，华侨城在国内投资客这方面积累并不多，不像其他开发商有忠实的拥趸。”