中粮“抢粮”

　　2012年全年，央企中粮地产没有新增住宅用地，土地储备的匮乏，使得中粮地产开始饥不择食，顶着舆论对央企抢地王的一片质疑之声，毅然于7月23日在北京“中央别墅区”的孙河抢下一块地。而这块地，以5.13万元/平方米的楼面单价创造了北京单价地王新纪录。“饿急了”的中粮地产，花什么代价“抢粮”都不奇怪。 

　　“大家饿了，就算给块骨头也要抢啊。”7月24日，华远地产董事长任志强在北京孙河诞生单价地王之后作出了这样的评价。

　　7月23日下午，位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河HIJ低密度地块进入现场竞拍环节，包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、首城置业、华发股份、住总、万科、招商等多家房企参加竞拍。

　　经过37轮竞价和33轮公租房面积的竞报后，央企中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块，溢价率49.37%。

　　对于该宗地的楼面价，业内人士有不同的评估结果，有的机构测算，刨除保障房，该宗地的楼面价为4.4万元/平方米，还有的测算为5.2万元/平方米。北京中原地产市场总监张大伟表示，按照公租房回购价6500元/平方米，建安管理成本3000元/平方米，剔除公租房部分和医院等配套面积，可售的住宅部分建筑面积楼面价为5.13万元/平方米。而目前该区域内唯一在售的龙湖·双珑原著项目销售均价也仅为5万元/平方米。此次中粮摘得的孙河HIJ地块楼面地价刷新了北京楼面单价最高纪录。

　　中粮地产顶着外界对央企抢地王的一片炮轰之声，毅然抢下孙河这块地王，也许是缘于中粮地产土地储备的不足，2012年全年，中粮地产没有新增住宅用地。“饿急了”的中粮地产，花什么代价“抢粮”都不奇怪。

　　“储备粮”不足 

　　中粮顶压力高价补仓

　　孙河HIJ地块竞拍结束后，记者在土地交易大厅等待正在办理手续的中粮地产相关负责人进行采访。这位负责人神色紧张，快速突围，匆忙之间只对高价拿地留下了两句话：“感谢各位媒体朋友给予这么多的关注，请相信我们一切都是按照国土局的要求去做的。”至于地价是否超过预期，这位负责人则表示“无可奉告”。

　　中粮这位负责人在回答记者问题时特意强调中粮地产一切都是按照国土局要求去做的，似乎有意对央企拿地王所带来的非议进行回应。

　　“事实上，中粮地产拿地王并不是稀奇事。”克尔瑞研究中心分析师李莹在接受记者采访时表示，中粮地产曾在2010年经173次举牌夺深圳坪山地王，今年6月在南京江宁创造区域地王等。中粮作为央企，其资金实力非常雄厚，现金充足，与其他房企竞争中具备绝对优势，同时，去年全年中粮地产没有新增住宅用地，企业土地储备不足，综合来看，中粮地产钱多地少，也是促其高价拿地的原因之一。

　　中粮地产夺得孙河地块的7月23日当天，其股价上涨3.54%，报收3.8元。

　　7月12日，中粮地产股份有限公司发布上半年业绩预增公告，今年1~6月，中粮地产归属于上市公司股东的净利润为9125万元~12167万元，较去年同期6083.34万元增长50%~100%。基本每股收益0.05~0.07元，较去年同期的0.03元增长67%~133%。

　　对于为何高价置地，中国房地产报记者多方联系到了中粮地产相关人士。这位不愿透露身份的中粮地产人士表示，中粮早就想在北京拿地，但此前一直没有找到好的机会。虽然孙河HIJ地块被称为地王，但并没有超过中粮的预期。“我们都是有计划进行的，这样的价格还没有超过底线。孙河地块的稀缺性和未来的价值是我们所看重的。”他说。

　　高投入也带来高风险，如果排除公租房，孙河HIJ地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米，这会增加中粮对地块进行定位开发和未来销售的难度。而央企高调回归土地市场也意味着后市竞争将越发激烈。

　　亿翰智库董事长陈啸天分析认为，中粮地产一直在走高端路线，中粮地产这些年每年的产品均价接近两万元。中粮地产在上海的海景项目，差不多要十几万元一平方米。还有跟万科合作的中粮翡翠，七八万元一平方米。所以中粮地产现在做这个孙河的项目，从专业和从技术层面上不存在太大问题。

　　陈啸天认为，中粮地产因为土地储备不足而匆忙抢地，目的是补充储备但显得稍微有点急。另外中粮地产今年上半年销售业绩不错，从资金角度来讲，现金充足，不存在资金压力。在完成了去库存任务之后，中粮地产必然要在土地市场有所动作。

　　孙河区域炙手可热

　　记者了解到，孙河区域自2012年9月份开始，已经成交了4宗地块，孙河HIJ地块为第五块。至此，孙河区域土地出让金收入达84亿元，占北京市2013年至今全部土地收入的10%。

　　孙河区域地块自龙湖入驻后似乎开创了以高端物业为主体的供应格局，而泰禾在今年年初以近3万元/平方米的楼面单价拿地再次让孙河成为业内关注的焦点。有业内人士曾对泰禾高价拿地的盈利前景表示担忧。现在看来，短短10个月时间，孙河的楼面单价完成了从2万元/平方米到3万元/平方米再到超过4万元/平方米的“三级跳”，可以看出房企对这个区域的高度认同。

　　记者了解到，政府对于孙河地块的定位是“世界城市标杆级低密居住区”，平均容积率仅为1.1，未来将成为全市唯一的一块成规模的低密度居住组团，在“限墅令”的背景下，这一板块像是留给开发商们的“最后一杯羹”。

　　链家地产市场研究部张旭分析，截至目前成交的孙河乡5宗居住类地块都是低密度项目，其中，7月23日成交的西甸村HIJ地块整体容积率不到1.1，且配建较大比例的公租房，无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前泰禾的拿地纪录。

　　张旭认为，孙河乡已成交的五宗居住类地块，楼面价都在2万~3万元/平方米之间，容积率都较低，未来无疑会成为高端居住片区，从位置上看比中央别墅区更靠近市区。加上今年以来中高端市场表现良好（今年上半年成交均价在4万元/平方米以上的商品住宅成交量同比增长了112.8%，二季度成交占比较一季度提高0.7个百分点），因此出现了多家品牌房企争相竞价的情况。从本次现场70轮竞价，一线房企参与度较高的情况看，房企普遍看好未来高端市场和孙河区域的升值潜力。