房产税提上议程 新一轮调控风暴逼近广州

　　“广州可能在10月份开征房产税，方法参考上海对增量房征税的模式。”7月24日，广州某开发商对中国房地产报记者透露。

　　事实上，在7月18日广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“广州市房管局”）召集的一次内部会议上，开征房产税、非中心城区放松限购限价、重启限价房建设等都被列为下一步广州地区的楼市调控候选方案。

　　根据广州官方近日披露的数据，今年上半年广州楼价同比涨幅达18.1%，是全年房价控制目标的2.4倍，下半年控房价的任务异常艰巨。

　　有接近广州市房管局的业内专家表示，该局已经草拟了包含上百条调控措施的方案，“能想到的基本都列出来了”，并计划在广泛征求意见后，形成方案上报国土部和住建部。

　　对此，广州社科院高级研究员彭澎却表示，广州此前并未就开征房产税做任何准备，短期内推行的可能性有限，除非是广东省已作统一安排。“放松限价和限购也不能轻易为之，最有可能的就是重启限价房建设，以此拉低全市均价。”

　　虽然新一轮调控思路还未有定案，但各种坊间传闻已在广州地产圈造成一波紧张气氛。

　　“前段时间，房管局跟开发商说，如果楼价控不住，政府还会有很多手段可以用，现在看来是要用了。”供职于珠江新城某项目的李明（化名）表示，尽管上半年主管部门通过各种途径暗示、警示开发商涨价不能太过分，但效果显然很有限。

　　调控风声骤紧

　　来自广州业内的消息显示，7月18日，广州市房管局召集了一批开发商进行座谈，就未来广州可能采取的房地产调控措施进行探讨和征集意见。

　　据了解，会上提到了广州开征房产税的可能性，征收方式倾向于参考上海模式，即本地居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新购的住房都需要缴纳房产税。计征范围则仅限于广州十区两市以内。

　　鉴于上半年楼价涨幅过大，广州市房管局也在会上表示了下半年楼价上涨压力大，政府计划出台新政，继续对中心区域实行限签、限售、限价，对非中心城区可能进行放宽销售限制，甚至有可能取消这些区域的限购措施。而增城、从化等区域的限价措施也有可能取消。该局希望通过控制中心城区楼价涨幅，增加郊区低价房的成交量，从而达到拉低全市均价的目的。

　　同样被列入议题的还有一种新型保障房，据介绍，这类保障房将由政府亲自主导建设，有别于以往的限价房和经适房。

　　“我们每隔一段时间都会邀请业内人士开研讨会，当天也不是什么闭门会议。”对此，广州市房管局有关人士回应称，但其表示并不清楚会议内容。

　　据中国房地产报记者获得的消息，一个多月前，广州市房管局就已召开过探讨调控方向的业内专家会议，而本次邀请的主要是开发商。

　　“此前的调控措施涉及各方面，而目前则集中讨论房产税、保障房和放松限购限贷，显然已更具针对性。”参加过上次业内专家会议的一位知情人士表示，在早前的讨论中，广州市房管局的相关领导曾直言“其个人并不赞成征收房产税”。

　　对于广州正在酝酿的调控方案，各开发商获知的消息内容并不统一。

　　上述广州某开发商表示，只知道最快可能10月份就开征房产税了，“按照增量征收的话，肯定会极大地打击投资需求，造成市场萎缩和楼价下跌”。

　　另外一个上市公司的营销总监则表示不知情，并称增城、从化在限价的影响下，成交已经大量释放，若取消限价，楼价一上涨反而会影响成交，达不到增加成交量拉低全市均价的目的。

　　对此，彭澎指出，广州目前尚不具备征收房产税的技术基础，而一旦放松限购和限价则势必在全国引起轩然大波，最具可操作性的措施应该是推出政府主导的限价房。“限价房很可能会重出江湖了，民众都希望有产权，限价房回笼资金快，对减轻社会因房价上涨带来的焦虑情绪也有帮助。”

　　“广州和深圳之间，省里目前是比较倾向于在深圳开征房产税。”一位接近广东省政府的行业协会主管也表示，就调控方式而言，广州官方倾向于支持限价房，以及对限售、限价等措施做适当的放松。在他看来，无论最终落实的是何种调控措施，象征意义都大于实际意义，“房价控制目标要问责，任何城市都有压力。对于房价上涨，现在已经到了十天一报的地步。在这个时候，做出积极调控的态度很重要”。

　　7月23日，在广州市国土房管局接访日上，该局相关负责人透露，广州在不少保障房项目的建设中，都考虑建设限价房，不过相关政策还在研究之中。有数据显示，广州目前在建的限价房已过万套，一旦推出销售，将对全市均价产生明显影响。

　　失控的房价

　　在召开内部会议的第二天，广州市房管局发布了6月份的成交数据。6月份广州全市10区一手住宅网签面积49.61万平方米，同比减少23.5%，环比减少6.9%；网签均价15261元/平方米，同比上升11.2%，环比下降0.9%。

　　国家统计局日前发布70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，在连续5个月领涨全国后，6月份广州终于不再独占鳌头，但同比涨幅仍是全国第二，为16.5%；环比涨幅则为1%。

　　今年1~6月，广州网签均价达到16082元/平方米，达历史新高，相较去年同期的13615元/平方米上升了18.1%。比广州全年房价控制目标15097元/平方米高出近1000元/平方米。

　　根据合富辉煌的研究数据，今年上半年广州市十区商品住宅供应量仅300万平方米，而成交量达344万平方米，同期消化率为115%，供不应求的态势造成了房价的持续上涨。而供应的减少，又与广州官方采取的限价和限售措施息息相关。

　　“需求真的很旺盛，现在刚需产品的价格是前所未有的高，到处都可以看到日光盘。”李明感叹。以7月20日位于从化的珠光御景山水城二期为例，当天便卖出了410多套，成交金额超3亿元。就该项目的地段而言，这样的销售业绩在以往是不可想象的。

　　李明认为，按照目前的形势，想将广州全年均价控制在1.5万元/平方米是不可能的。

　　“市场就是这样，行政手段只能影响数据，而不是市场走向。”在他看来，限价、限售等措施是完全扭曲了市场规则，南洲路的地价都3.4万元/平方米了，旁边的罗马家园只准卖2万元/平方米，哪有道理？

　　抱有相同态度的开发商不在少数，也曾有企业公开抱怨，地价被大幅推高，在售房屋又限价，感觉开发商是被操控了。

　　不管是被动还是主动，广州的大部分开发商都采取了相应措施应对限价、限售。签两套合同是最普遍的方式，售房合同上的均价是政府要求的指导价，装修合同上的则是开发商所收的差价。

　　李明透露，广州市房管局曾经在开会时跟开发商表示，如果房价控制目标完成了，大家都好过，如果做不到，那么大家都不好过，政府还有更多狠招会出。他担心，所谓的狠招是下令查处违规签阴阳合同的行为，“这样市区的高价房子都不用卖了，房价自然也降了”。