问诊富力破解300亿瓶颈

　　富力预计，2014年的销售额是560亿元~570亿元，2015年将达到700亿元。

　　连续3年，广州富力地产股份有限公司（下称“富力”，02777.HK）的销售额一直在300亿元的关口徘徊。而当年与富力一同出道的万科已成长为房企中的“一哥”，并连续3年领跑“千亿俱乐部”。究竟是什么制约了这家老牌房企的发展？

　　“被高价地和商业地产所拖累。”一位长期关注内房股的广州分析人士说，2008年，富力一度陷入破产危机，这些年也需要消化以前的旧账。

　　对此，富力联席董事长兼总裁张力连连摆手否认，“我们是比较稳健而已。因为拿地不多，所以发展比较慢。”7月24日，在博鳌21世纪房地产论坛现场，张力接受中国房地产报专访时回应。

　　突围300亿元之坎

　　连续三年销售额在300亿元左右徘徊，有业界人士将之称为富力的“300亿元之坎”。

　　根据2012年年报，2012年年内，富力集团总营业额为人民币303.7亿元，比上一年增长11%。净利润为人民币56.6亿元，比2011年增长17%。

　　同样的数据显示，2012年，万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。

　　从营业额上看，富力的规模仅仅相当于万科营业额的29.45%，但从净利润角度，富力的净利润却达到了万科的45.10%。

　　换言之，如果该利润率得以持续，富力只需要把规模做到674亿元，就能取得同样的净利润。

　　但无论怎样，规模不彰显然是富力的心病。在接受中国房地产报专访时，张力否认300亿元之坎，并表示有信心完成今年的销售目标。

　　据张力介绍，今年下半年富力会有很多新项目推出，完成420亿元的销售目标“应该没问题”。他透露：“预计明年的销售额是560亿元~570亿元，后年将达到700亿元。”

　　“今后几年，富力的销售额会有明显增长。”前述广州分析人士说。

　　受累旧账

　　在专访时，张力强调，富力现在以稳健发展为主，“不想走纲丝过日子。”显然，2008年的财务危机让富力心有余悸。

　　凭借广州旧城改造发迹的富力地产，曾与恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”，以其敢拼敢闯的风格著称业界。特别是2005年，富力赴港上市，成为彼时在香港H股上市募资最多的国内民企，风头一时无俩。

　　2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。如今，万科、绿地和中海都已越过千亿大关，富力却仍在300亿左右徘徊。

　　年报显示，从2010年至2012年，富力销售额分别为322.46亿元、300.4亿元和322亿元（不含合作经营项目的权益部分）。

　　“看准再发展，求稳、不求速度，不跟别人争第一。”张力试图以此证明富力的“稳”。

　　不过，在熟悉富力的人看来，当年的辉煌让富力加速了扩张，高价拿地也正是后来危机的源头之一。

　　上市之后，富力就展开了全国扩张之路，2006年拿下21宗土地，仅重庆一个项目的土地储备就达739万平方米；2007年拿下20宗土地，当年土地储备增加了46%。

　　由于富力的土地储备大多位于地价高昂的一线城市，因此购地成本极高，其中2007年在天津、广州、佛山获得的3个地王，总金额近150亿元。

　　“激进的发展策略，令富力的净负债权益比率持续大幅攀升。”前述广州业内人士说。

　　在2005年上市融资成功后，富力地产似乎陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率大幅攀升。上市之初，富力地产的净负债率仅为20%出头，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地产的净负债率高达139.5%。

　　此外，商业物业比例过高，对资金的占用情况也相当严重。到2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，商业地产沉淀了大量资金。

　　一位开发商回忆，那是一个抢占市场的狂飙年代，不光是富力，激进的发展策略让不少房企的资金链紧绷。最有代表性的例子是，曾在业内显赫一时的顺驰最终被路劲收购。当时的富力也一度陷入破产危机，以至于错过了上市后几年的黄金发展期。

　　在2008年，富力2008年的官方口径是“撑过明年！”。幸运的是，2009年的地产“小阳春”缓解了富力的资金困境。此后，富力加快项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并重组了90亿元的债务，但年末净负债率仍高达98%。

　　在2008年及2010年两次调控之后，商业地产的价值开始显现，富力布局商业地产较早的领先优势开始发力。在富力2012年的销售业绩中，商业部分提供了三成以上的贡献。

　　谨慎拓展

　　“发展速度快，不等于就是好企业。”但从张力的回答和张力给明年后年确定的销售目标来看，富力显然不甘于现状。

　　不过，虽然富力把目标定得很高，但与万科、保利、中海等企业相比，仍显得小心、谨慎。

　　7月19日，富力进军福州市场，以底价19.57亿元获得2013-05地块，楼面地价为6700元/平方米。

　　此前的5、6月间，富力旗下上海极富房地产公司在10天时间内摘得上海虹桥商务区核心区北片区两宗地块，总计占地面积为10.63万平方米，总金额约为36.31亿元。

　　中国指数研究院的统计数据显示，2013年1~6月，富力的拿地面积总计为33.32万平方米，拿地资金为40.4亿元。截至今年6月底，富力的土地储备总面积达3219.99万平方米。

　　同样在今年1~6月，万科、保利、中海的拿地面积分别为1106.68万平方米、485.68万平方米、305.5万平方米。截至目前，这3家企业的土地储备总面积分别为11655.42万平方米、7458.15万平方米、5148.77万平方米。

　　同样的谨慎也体现在对待商业地产发展上。

　　“对于企业而言，适度持有商业物业是需要的，可增加抗风险力。但另一方面，如果自持太多的商业物业，就对企业的资金链是一个考验，可能有碍资金流。”张力说。

　　“比如万科，以前说不发展商业，现在却不得不做。”张力认为，发展商业地产，是大型房企在完善产业链时必须要做的，富力会积极关注一线城市来的商业地产项目。

　　富力2012年年报显示，来自物业投资及酒店管理业务的营业额分别增长28%和10%。

　　截至2012年底，富力持有的现金为128.6亿元，借款总额为356.3亿元，净负债与权益比率保持在86%。虽然负债水平仍高于行业平均的60%～70%，但若与富力的历史水平相比，已有大幅下降。

　　高盛认为，尽管近期内地收紧银根将进一步打击已落后市场预期的经济发展步伐，但由于富力的土储成本相对较低，加上其产品对象较为大众化，故受到流动性趋紧的影响较少。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆认为，企业抢占市场，一定要构建好“资金池”。“适当降低负债率，逐步由规模速度导向转向质量效益导向，是企业应重点考虑、尽快决策的。” 

　　对于接下来是否会继续拿地，张力表示：“再观察一段日子，可能会更好。”