上半年北京豪宅市场回暖 供应持续紧缩

　　本报记者 王松才
　　2013年上半年，虽然受到国五条和限价令双重冲击，但北京豪宅市场仍然以优异的成绩持续回暖，成交面积和成交金额全面走高，一些顶级豪宅项目，凭借绝版地段和无可替代的圈层资源，成为领跑上半年楼市的主力军。
　　2013年，豪宅市场全面走高。根据中国房产信息集团统计显示，2013年1—5月，北京售价过4万元/平方米的豪宅项目成交2633套，面积为44.4万平方米，成交金额达228.01亿元。结合商品住宅市场整体成交分析，2013年1—5月均价超过4万元/平方米的豪宅项目成交面积占比为7.9%，而成交金额占比更是高达18.4%，环比2012年均大幅上升，成为领跑楼市的主力军。
　　与豪宅市场成交全面走高形成鲜明对比的是供应上的大幅缩水，根据北京市房地产交易管理网数据显示，2013年1—5月，仅有4个单价4万元/平方米以上的豪宅项目入市，提供426套房源共计65327.548平方米，供需比达到1:6.8，而亚豪机构数据显示，1—5月商品房市场的整体供需比为1:2.4。
　　如果将豪宅成交进一步细分，则可以发现套均总价过千万元的顶级豪宅项目成交表现突出。同时，根据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均总价千万元以上的产品占比39%，而5月北京总价超过1500万元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。
　　从千万级豪宅属性上来看，占据绝版地段、拥有丰富圈层资源是其共性。如长安太和、颐和原著等均位于寸土寸金的城市顶级地段，是公认的豪宅生活区。以长安太和为例，项目所在的二环内连续八年没有土地出让记录，这令该项目的价值逐年跃升。
　　而从需求反馈来看，大部分豪宅买家为自住目的。长安太和项目销售负责人也证实，项目目前成交客群多为企、商、政等各界决策型客群，之所以选择长安太和，最大的因素是冲着项目的圈层价值和附加服务。
　　“随着中国经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，中国豪宅项目的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗。”业内人士指出，其对豪宅的需求早已不在于建筑本身，高品质的生活氛围、圈层交流平台逐渐成为高端置业者的核心诉求，因此更偏爱贡院九号、励骏华庭、长安太和这样的占据优势地段、拥有丰富圈层资源的物业。
　　对于豪宅市场的强势表现，业内人士认为，楼市整体预期走高和积累需求的释放是造就豪宅市场繁荣的重要原因，从调控走势来看，政策将对豪宅取证采取更为严格的措施，下半年市场还将继续维持低位供应，客观上放大豪宅稀缺价值。
　　事实上，京版国五条细则出台后，北京已启动对期房预售的价格干预，对后期项目高于前期项目审批售价、新盘开盘价格高过区域标杆价格的项目，将停止核发预售许可证，这成为今年上半年豪宅供应持续走低的主要原因之一。
　　与此同时，6月14日，北京市住建委下发 《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，提出将进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛，豪宅产品势必再受冲击。
　　“多重措施的叠加，令豪宅市场整体进入‘卖一套少一套’的时代，固有的稀缺价值有望再度放大。”业内人士指出，对于不缺钱的豪宅开发商来说，“慢慢卖”很可能成为卖方主流态度。