地产企业寻路另类融资

“钱荒”虽然暂告平息，但房地产企业尤其是中小房企直接从银行贷款越来越难。而作为“准金融”行业，房地产企业不可一日无钱，在资金链压力的推动下，房地产企业开始各显神通，寻求别样的融资渠道，或信托，或私募，或民间借贷，或海外融资，各种创新就在这种寻路而出的过程中产生。

　　栖霞恋上别样私募

　　■本报记者 许倩 北京报道

　　又一家区域龙头房企准备入股上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”）。

　　7月5日晚间，南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“栖霞建设”）公告，拟参与中城投资的增资扩股，计划以自有资金认购中城投资增发的新股1000万股，价格为1.45元/股；新股认购完成后，拟按照持股数量的1∶2认购上述新股配售的转配股2000万股，价格为1.114元／股。总认购价款3678万元，认购数量合计3000万股。

　　“综合成本是1.2元／股，和他们的净股权比较接近了。”栖霞建设董事会秘书王海刚告诉中房报记者，3000万股，3678万元的总价款并不高，而投资本身的收益却很可观，以往每年分红都在14%～15%。

　　其实，此前栖霞建设早已是中国城市房地产开发商策略联盟（简称“中城联盟”）的会员，而此次入股中城投资，更是其多方考量的必然之举。

　　“目前地产融资受到很多限制，我们希望更多利用中城投资这个平台来更好地促进地产主营业务的发展。而且，在今年的土地储备拓展方面，也可以借助基金来保障项目的可持续性。”王海刚在接受中国房地产报记者采访时透露，“下一步公司与中城投资将会有更深入的项目合作。”

　　“接下来我们确实会与栖霞有全面的战略合作。”中城投资董事、总经理路林在接受中国房地产报记者采访时坦言，他进一步表示，“我们对投资项目的选择非常严格，首先入股房企必须是区域性龙头房企，不是谁想进入就能进入的，而且，在筛选龙头房企的投资项目时，我们又是优中选优，要分享共赢。”

　　栖霞的打算

　　栖霞建设并不差钱。

　　栖霞建设在2012年新增三个住宅项目，总建筑面积约55万平方米，拿地款22.21亿元，储备（未开工建设）的商品房土地建筑面积约增长近1倍，储备项目均在市场低迷时期获得。与此同时，栖霞建设的货币资金并没有大幅减少，2012年底货币资金为14.53亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为21.71亿元。而截至报告期末，未使用的银行授信约20亿元，可供出售金融资产为6.4亿元，足以覆盖短期债务。

　　不过，这并不代表栖霞建设不需要钱。入股中城投资，也是基于这一考虑。

　　“目前公司融资上，还是主要以银行贷款为主。虽然现在银行对房地产贷款有限制，但我们未使用的银行授信还有约20亿元。而主要从银行贷款，也使得我们的融资成本比较低。”不过，王海刚表示，在目前“钱荒”背景下，多走出一条融资渠道，未雨绸缪总是好的。

　　栖霞集团在今年的土地储备上，也有进一步的扩张打算。

　　“目前我们的土地储备还比较充足，有近200万平方米未开发土地，但为中长期发展考虑，肯定还要寻求土地储备。”王海刚表示，在拿地区域上，会立足江苏市场，以南京为主。“因为公司对江苏尤其是南京市场最为熟悉，客户认可度也最好。另外，在江苏境内的一些地级市优质地块，我们也会去争取。当然，如果外地有好项目，也会去尝试。”

　　2008年之后四年间，始终立足于消化原有的开发项目，不曾染指土地市场。收缩战略使得栖霞建设保持了充裕的现金。

　　自2012年后，栖霞建设再度进行土地储备，拿地与后续项目的开展，都需要大量资金。栖霞集团选择适时入股中城投资，虽是其早有之打算，但无疑也是为化解可能出现的资金问题开启一扇融资窗口。

　　“房企做项目需要钱，不能因为资金问题就停下来，希望将来跟中城投资探讨更多的合作，提高公司资金周转效率。”王海刚告诉本报记者。

　　不一样的私募

　　这家被栖霞建设看上的私募基金——中城投资，早在2002年其刚刚设立时就已家喻户晓。概因其股东方皆出自中城联盟核心成员，且都是房地产业大佬们，包括万科、龙湖、复地、上海证大、万通、建业、华远、蓝光、俊发、金宝街控股、朗诗、世联地产等50多家龙头房企。“一般主流的房地产公司都参加了。”王海刚说，“中城投资的管理团队都是资深房地产人，对大势判断、对地产了解更有优势。”

　　而也正是这一点，令其成为不一样的房地产专业私募基金，拥有很多一般私募所不能比拟的优势，这也正是其诱人之处。

　　王海刚对本报记者表示，首先，中城投资为房地产业提供了一个发展交流平台。“中城联盟通过投资公司股东交流，探讨行业前景、发展模式，有一些数据共享和资源共享，价值更高。”其二是集团优势和产品优势，中城投资在内控、采购等方面有资源共享。其三，中城投资对区域性调节更为全面。他们会通过地产基金方式，寻找联盟内企业的优质项目，去向社会发行基金来募集配套资金确保收入。这比一般基金公司有更明显的优势，那就是投资对象都是股东单位，因为长期跟踪和密切联系，对所投资项目非常清楚，包括所投资公司架构、管理团队、公司资金财务状况都很明了。

　　“且中城投资对全国各个区域市场都很了解。而我们公司目前仅植根于江苏，加盟中城投资有利于公司在未来拓展道路上，避免走弯路。”王海刚说。

　　路林也告诉本报记者，目前中城投资的基金投资项目仅限于集团内的股东房企，外围房企可以参与他们的投资顾问。

　　中城投资发展10多年来，共投资了120多亿元地产基金，投资了85个项目，有60个项目退出，投资报酬率均在20%以上。对于投资项目的严格筛选，或许正是其成功所在。

　　“收益和风险是成正比的，我们的投资也是一样。关键是，我们管理风险的能力比较强，我们会多方衡量所投资项目及公司财务状况和市场状况，所以风险表现的结果就比较低。”路林告诉记者。