地王解套“双簧”？

　　中冶南京地王的被收回，背后到底藏着怎样的隐情？

　　7月5日，南京市国土资源局发出公告，称因规划改变和公共利益需要，终止南京下关滨江2号地块的出让程序。这幅2012年的全国“总价地王”，成交仅7个月就被匆匆拉下马。

　　3天后，中冶置业集团有限公司（下称“中冶置业”）在其官方网站发布了措辞较为强硬的公告：“公司已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。”中冶置业还表示，这只是南京市国土资源局单方面原因所导致，公司在整个过程中不存在任何责任。

　　“就中冶下关地块的情况，我们不发表任何评论，一切由南京市委宣传部统一口径。”7月10日，南京市国土资源局办公室负责人告诉中国房地产报记者。

　　对于这场央企和地方政府之间的争斗，在一位不愿具名的知情人士看来，属一唱一和的“双簧戏”——“政府暂时以拆迁、规划等理由收回，让中冶恢复元气。”

　　“去年中冶拿下2号地块后受到了批评，国土资源部公开调查这块地，这也给公司带来很大压力。”7月10日，中冶置业一位高管向中国房地产报记者透露，作为全国土地清查中的典型，中冶南京地王被收回不失为一种“体面”的退出方式。

　　政企游戏？

　　中冶置业在公告中表示：“中冶曾于去年年底致函南京市国土资源局，要求确认缴纳土地出让金和签订土地出让合同的时间，但一直未得到回复。现南京市国土资源局终止2号地块出让程序，1、3号地拆迁进度延缓，使双方合作遇到困难。”

　　此后，中冶置业又表示，公司已与南京市下关区滨江开发改造指挥部达成共识，将对各地块开发条件进行优化完善，保证各地块的投资收益平衡。

　　“市政府决定终止2号地块挂牌出让程序，并退还中冶缴纳的11.3亿元竞买保证金。”南京市委宣传部负责人对中国房地产报记者表示。

　　对于收回该地块的原因，该人士表示，该地块成交后开发建设条件发生了变化。主要为：其一，由于西站货场异地复建工作十分复杂，一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地；其二，南京市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化，其中涉及2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。

　　“这很可能是地方政府在暗地里帮助中冶减轻负担，中冶没钱了，政府暂时以拆迁、规划等理由收回，让中冶恢复元气。”上述不愿具名的知情人士告诉记者，作为下关滨江的城市运营商，南京市与中冶这样的央企，不可能就此中断合作。

　　“2号地块收回的举动是开发商与政府的默契。按照南京的惯例，国土局不会主动收回刚成交不久的地块，中冶应该是无法承受项目开发所带来的巨大资金压力而主动退地。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说。

　　政商关系

　　2012年11月30日，起拍价达56.2亿元的下关滨江2号地块拍卖，作为当日的唯一竞拍人，中冶置业旗下的南京临江老城改造建设投资公司（下称“南京临江”）以底价竞得该地块。两年前，与之相邻的滨江1号地块和3号地块也被该公司以200.34亿元竞得。

　　种种迹象表明，南京市正在进行的大规模城市建设，与其寄望改善财政状况相关，中冶滨江地王这样的“巨无霸”，自诞生以来颇受地方政府照顾。中国房地产报记者调查发现，南京市相关部门曾在今年5月份组织过多次强拆。

　　“南京市城市管理行政执法局在4月底给我们下达了强制拆除通知书，每天一大清早，拆迁队就会过来，大型挖土机会第一时间将已迁出住户的房屋拆除。仅仅一个多月的时间，这里就几乎成为了平地，现在这一片只剩下我们9户人家。”一位尚未迁出的住户告诉记者。

　　早在拍下1号地块之前的2009年4月，中冶置业母公司中国中冶和南京市国资集团、下关区政府签订了框架协议，合作进行下关滨江区域的老城改造。此后，下关滨江1、2、3号地块的出让均以底价成交，且只有中冶置业一家参与竞买。

　　记者查阅资料发现，中冶置业南京有限责任公司的前身为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司，两公司同时隶属于南京市房产管理局，与地方政府有着千丝万缕的联系。

　　南京方面还曾在中冶置业困难时果断向其“输血”。2011年12月1日，南京临江将旗下刚刚成立一个多月的全资子公司南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%的股权和债权，作价18.38亿元，转让给了下关区国资委旗下的南京外滩投资发展控股集团有限公司。此后，中冶置业又拿下了南京长江国际航运中心项目的代建业务，获得了14.38亿元的代建款。如此一来，中冶置业将1号地块中具备部分开工条件的项目通过转让、代建等方式，从南京方面回笼现金及贷款约32.76亿元。

　　“南京市对中冶和滨江地块曾寄予厚望，以为包给一家有实力的企业便于统一规划统一建设。但没想到中冶拿地后不断卖项目融资，工程建设进度也十分缓慢。”365地产家居网首席评论员尹霄飞对记者说。

　　“蛇吞象”后遗症

　　时至今日，下关滨江1号地块仍有下关区粮油批发交易市场、下关区工商局等政府机关、国营企业等单位，且这些单位仍如往常一般在正常运行，1号地块里正在开工建设的南京长江国际航运服务中心一期正在进行桩基施工，工地里大部分地方仍然杂草丛生；而3号地块的拆迁至今尚未正式开始；去年拿下的2号地块还留有大量建筑和居民。

　　换言之，中冶置业花费256.54亿元买下的地块里，还没有立起任何建筑，更谈不上出售的收益。

　　“下关滨江属于南京老城，拆迁难度很大，钉子户很多，要拆的不是一户两户，而是一万多户。”南京林业大学社会学系主任孟祥远向记者指出。

　　更重要的是，“中冶置业母公司财务困难，中国中冶去年亏损72亿元，如何对地王项目开发输血？”孟祥远说。

　　据了解，中冶置业在下关滨江的3宗地块都是毛地，地块上的拆迁是由中冶置业出钱、政府牵头。按照南京市政府的规划，该地块将被打造成为集高档写字楼、住宅等为一体的南京外滩新城，项目总投资额达到400亿元，开发资金需求超过500亿元。这对于资金状况不佳的中国中冶来说，无疑是“蛇吞象”。

　　作为上市公司中国中冶（601618.SH）的全资子公司，中冶置业本可期待从母公司获得资金，但是中国中冶的境况也不妙。中国中冶的2012年年报显示，其短期借款为425.13亿元，一年内到期的非流动负债为112.4亿元，两者共537.53亿元，但其货币资金仅为342.08亿元，无法覆盖短期资金所需。

　　此外，有公开资料显示，按照中冶置业与地方政府签署的《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，该项目拆迁所需总费用高达132.9亿元。

　　在此情况下，中冶置业对南京滨江地块的巨额投入已捉襟见肘。

　　“中冶的财务状况不太理想，这也影响到其对该项目的预期。可以看出，中冶早已深陷下关地王的泥沼，信心正在逐渐流失，预计下一步有可能继续甩包袱，即转让项目公司股权或退地。”曹旭东预测。

　　事实上，在南京市国土资源局决定收回2号地块之前，中冶置业就开始有意转让南京下关滨江地块。一位南京某地产代理公司负责人向记者透露，不少开发商和房产中介公司在今年2、3月份的时候，收到了中冶置业想转让南京地块的信息。

　　面对体量庞大的资金需求，中国中冶总裁沈鹤庭想到了他的老朋友宁高宁。去年年底，有消息称，中冶置业在开发下关滨江地块方面因资金压力巨大，有意引进中粮置业。此外，证大集团董事长戴志康也曾表示，证大与中冶将以南京滨江项目为基础开展合作，还就成立专门工作组的事宜进行了研究。但该合作意向至今尚未有动作。