崇菜旧地缓慢开发规避风险

　　本报记者 张郁唯 北京报道

　　在地王辈出的现如今，曾经地王的境遇也备受关注。中国房地产报记者近日发现，一度被业界质疑涉嫌囤地的崇文门菜市场地块（简称“崇菜地块”）已经悄然开始动工。

　　2011年6月27日，崇菜地块重磅入市，经过33轮竞拍，广州丰璟房地产开发有限公司（合景泰富旗下子公司）以7.1亿元的总价力压新世界、苏宁，将该地块纳入囊中，楼面价4.32万元/平方米，溢价近140%，成为北京单价地王。在当年北京土地市场整体冷清的局面下掀起不小热潮。

　　而在接下来的一年半中，该地块一直未有动工迹象，被业内质疑涉嫌囤地。

　　2013年7月11日，中国房地产报记者就此问题向北京市东城区土地储备中心相关工作人员进行咨询，得到的答案是“不是已经开工了么，不涉嫌囤地”。

　　而合景泰富负责商业项目的相关负责人接受记者采访时则表示，公司一直在做相关的工作，包括对产品前期设计和项目定位的不断确定。而如何将地铁2号线和5号线交会的崇文门站出入口与物业进行联通也一直在论证中，具体的设计方案还在报批中。不存在囤地的问题。

　　业内人士分析认为，地块拖延施工可能与合景泰富自身财务状况有关，但也不排除合景泰富想借北京商业地产大涨的势头，坐等地价升值。

　　地王搁浅

　　崇菜地块东至崇文门外大街，南至东打磨厂街，西至北京电力工程管理中心，北至崇文门西小街。土地面积约6030平方米，建筑控制面积16242.7平方米。

　　今年年初，中国房地产报记者曾实地探访该地块，丝毫未见动工迹象。

　　7月8日，中国房地产报记者再次来到该地块看到，地块被两米高的蓝色铁皮围栏封挡，里面有起重机正在作业，透过围挡，可以看到地块大部分仍未被挖掘，只一小部分有挖掘痕迹。地块西侧建起一排简易工房，有人员站在二层依靠着栏杆聊天。

　　中国房地产报记者询问地块附近一位修鞋摊主，摊主告诉记者，这个地块之前一直没有动工迹象，直到今年6月份才开始有施工车辆进出。

　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》中的标准，闲置土地是指“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”；“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。对于闲置土地的处理标准，则规定为，闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。

　　崇菜地块从拍出到今年6月27日已经时隔两年，是否涉嫌囤地？为何迟迟未动工？记者联系合景泰富寻找答案。

　　“我相信不存在囤地的问题，相关的工作已经解决了，所有的工作都在正常安排中。”合景泰富商业部负责崇文门商业项目的工作人员黎子枫在接受中国房地产报记者采访时明确表示。

　　黎子枫告诉记者，崇菜项目没有大举动工的主要原因是公司一直在筹备前期工作，包括市场研究、项目定位、业态定位、设计方案集选等。“我们拿地后很快就邀请了五家设计公司，其中有四家是境外的，一家是国内的。经过多轮筛选才最终确定下来项目的设计风格。也与政府部门做了很多的沟通。”黎子枫表示。

　　除此之外，有关地铁2号线和5号线交会的崇文门地铁站出入口如何与商场连通也是一直在论证中。“政府很支持，我们也很希望能够与地铁进行联通，这是件共赢的事情。”黎子枫告诉记者，具体的方案还在报批中，地铁出入口的具体位置还没有确定。

　　而对于崇菜地块具体开工时间，黎子枫并未作出明确回应，一直强调不存在囤地的问题。

　　中国房地产报记者了解到，此前北京市国土局相关负责人在接受媒体采访时曾表示，对于该地块是否囤地的问题，还不是十分清楚。但该地块是2011年6月份成交的，不适用新修订的《闲置土地处置办法》，因为新的办法是在2012年7月1日起才正式施行。

　　对此，中国房地产报记者再次致电北京市国土局，相关负责人表示，开发商拿地后是否开工应该是由住建委相关部门进行监督管理，对此情况尚不清楚，该地块在国土局应该办理的相关手续没有问题。

　　随后，记者致电北京市东城区土地储备中心对崇菜地块是否涉嫌囤地相关事宜进行咨询，相关工作人员表示，“现在不是已经开工了么，不涉及囤地的事情。”而为何一年多的时间内未动工，对方并未作出解释。

　　坐等升值 资金链遭疑

　　对此，亚豪研究机构分析师郭毅分析认为，企业缴纳土地出让金时财务成本就已经生成了，与住宅用地不同，商业地产后续投入不多而且资金回笼速度较慢，企业坐等地价上涨不如加快建设回收成本。

　　今年2月7日，仅与崇菜地块一条马路之隔的崇文门0138-607地块被北京国瑞兴业地产股份有限公司以277780万元竞得，溢价率5.6%，折合楼面价3.2375万元/平方米。虽然该地块未能在楼面单价上超越崇菜地块，但崇文门商圈租金上涨是不争的事实。

　　21世纪不动产蔡宇翔接受记者采访时表示，崇菜地块以4.32万元/平方米的楼面地价成交至今已有近两年，其间该商圈的租金已上涨了20%左右。

　　“对于商业来说，商圈是需要大家一起做起来的，国瑞城拿的地块写字楼占比更大一些，等对面项目引入更多的企业和白领后，商铺招商的机会也更多一点，品牌吸引力不一样。相对成熟的商圈价值更大。”蔡宇翔分析认为。

　　蔡宇翔告诉记者，像这种放缓开工的案例在北京王府井也有过，崇菜地块体量并不是很大，企业发挥的空间不多，操作能力是一个很关键的点，如果定位不明确贸然开工风险很大，所以企业放缓开工还是明智的。而像这种核心地段地块的获得也并非人人皆可，往往政府会给予一定支撑。

　　一位多次摘得地王地块并涉猎商业地产开发的开发商告诉记者，一块地在国土局拍卖后，接下来10个工作日之内企业要与国土部门签署土地出让合同，签署合同之日起一年内要正常开工，但合同中注明了如遇不可抗力因素可适当延缓开工日期。“其中修建地铁、城市建设等都算在内。”

　　这位开发商表示，根据崇菜地块的实际情况来看，只是地铁出入口设置的问题，并不能成为不可抗力。该开发商分析认为，合景泰富在2011年摘得崇菜地块的价格比较高，商业后期运营成本还是比较高的。近期合景泰富在土地市场的表现非常活跃，也需要大量资金支持，所以崇菜地块的延缓建设不排除与公司资金周转有关。

　　中国房地产报记者了解到，合景泰富高层在2012年度业绩会上曾透露，该公司2013年的销售目标为160亿元，可供销售项目共计29个，可供销售面积为200万平方米。2013年上半年的预售收入按宗预售收入计算达到101.21亿元，据此计算，合景泰富今年上半年预售额达到全年目标的50.28%。

　　崇菜地块是合景泰富正式北上进京后拿下的第三宗地块。2012年，合景泰富在全国7个城市（广州、苏州、成都、北京、文昌、上海及天津)拥有的在售项目中，由于项目大部分位于限购区域，销售受到较大冲击。在最终实际完成的115亿元销售额中，39%归功于商业地产。

　　“可以看出合景加速向商业地产转型的意向，但能不能通过崇菜地块一举打响北京市场就要看执行团队的操作能力了。”一位业内人士表示，既然地块已经开始动工，相信资金问题已经得到解决。最终能否成功还需时日验证。

　　对于崇菜地块的定位，黎子枫在接受中国房地产报记者采访时表示，希望与旁边的新世界百货、国瑞城和搜秀城进行错位竞争。合景看好崇文门商圈在全北京地区的辐射力，希望能把这个圈子做得更大，项目全部是商场物业不包含写字楼，定位中高端。希望能与周边现有物业建立起共赢和互补的关系。