博鳌访问 林倩链家做自己擅长的事情

编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网 见习编辑 杨泽伟 今年以来，房市仍然是冰火两重天，政府凌厉冷酷的新政频出，房价却依然一路高歌猛进。

　　“如果没有意外状况，房价还是会维持一个比较稳定的上涨，但是涨幅不会太大，我认为下半年的涨幅也许在5%左右。”链家地产副总裁林倩女士在接受观点地产新媒体专访时作出以上预测。

　　对于房价的上涨，林倩指出，价格是由供需关系决定的，如果需求没有大幅度降低，供给又减少，价格就不容易下去。

　　当然这和交易量也有关系。林倩就此进一步阐释，由于调控加紧，买房的需求大幅降低的同时，卖方也不想卖了，从而共同导致房源供应量不足，交易量自然就会减少。

　　至于讨论相当激烈的房产税，林倩认为，提高持有成本未必就能有效控制房价。

　　“虽然理论上来说把持有成本提高，可以让一些多套房的人把手上多余闲置房释放出来，但是我觉得难度不低，因为如果配套做不好，只是再一次提高实质购房成本。”

　　林倩以台湾为例指出，台湾已经推行房产税几十年，房产税已经成为房产持有成本的一部分，但也没看到有了房产税后台湾房价就不涨的情况，这还是供需关系的原因。

　　“所以，真要控制房价，还是先解决最底层的住房需求。一方面，政府建公租房；另一方面，释放一些空置房出来解决住房问题。”林倩称。

　　以下是观点地产新媒体对链家地产副总裁林倩女士的专访实录

　　观点地产新媒体：从中介机构的角度看，钱荒对房地产行业会带来什么影响？

　　林倩：当然会有一定程度的影响，因为房地产行业再怎么样都不能够置身于经济环境之外，还是要受整体经济环境的影响。我觉得大概分成几个部分：一个是短期的影响，我觉得在短期来看，银行的状况，或者贷款的状况，我们在前线看到确实对贷款有一些收紧。

　　根据我们自身的统计，目前买二手房需要贷款的比例大概占了成交套数的54%左右。因此，如果贷款收紧，至少会有一半以上的购房人受到或多或少的影响，我们认为这个影响会比较大。

　　但是，从中长期来看，我觉得整个中国经济处在关键的转型期，这是不可否认，也是必然的，是不是能够很好的转过去，是不是能够真的从传统的代工行业，制造业，进出口转为以服务为主，这是我们比较关心的。

　　我们觉得服务业的蓬勃发展本身一定是市场化的环境为前提，如果以服务业作为我们未来十年或者未来二十年发展的主轴，我们就会认为长期而言房地产的需求还是大的。因为，如果是发展服务业，一、二线城市外来人口的集中相对会比较明显，因为服务业要发展需要的服务人口相对也会多，对房地产的需求也会增加。

　　所以，从中长期来看，或者整体经济结构转型来看，我们认为虽然有人在呼吁从市场化转向城镇化，但是从目前来看似乎城市化不可逆。

　　观点地产新媒体：在资金收紧这样一个大环境下，中介机构会受到什么影响？

　　林倩：从短期来看，成交量萎缩对我们是直接的影响。成交量萎缩对行业，或者企业的影响表示可分食的饼面少了，整个市场饼变小了对企业的利益而言，或者对企业的竞争力而言更重要的是你如何在这样一个更小的饼上取得份额，这个就变得更重要。

　　比方说整个北京二手房交易量本来是2000亿，现在一下子掉到了1000亿，你怎么在这个1000亿取得更高的市场份额，来平衡或者减缓成交量萎缩对你的影响，我觉得这个对企业而言会比较重要，企业自身的竞争力变得更加重要。

　　第二，我们发现当政府调控政策越来越多，政策越来越细，像北京政策越来越细的时候，其实对一线从业人员的素质要求更高。比方说过去没有限购的时候想买房就买房，对经纪人而言，他只要确保把这套房清楚的介绍给你，根据你的需求找到你适合的房，确保这个交易过程中的安全性大概就没有问题了。

　　但是，当限购政策陆续出来，而且越来越多，并且有相互关系的时候这个就变得复杂了。比方说客户的购房资格是怎么样，他有了购房资格之后是一套还是二套，他需要贷公积金，还是贷款，还是商贷，还是全款。他贷公积金是国管的还是市属的，这些都会影响到交易的进行，都会影响业主取得房款的时间，影响交易时间流程的长短。

　　所以，怎么把买卖双方做最好的交易已经不是房源和需求的匹配，更好的资金匹配，更好的时间匹配，越来越多改善型客户必须要把手上的房子卖掉才能买房。