博鳌访问 花样年潘军五年销售过500亿

    编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网 彭飞 “我希望大家更多的关注花样年的转变”，在今年初的业绩会上，花样年主席潘军曾如此强调。如今，花样年在向轻资产转型的过程中正逐步加速。

　　7月9日，花样年在旗下彩生活品牌发布会上表示，公司已启动旗下彩生活服务集团的分拆上市工作，并计划将物业管理公司打造成为国内最大的社区服务运营商。

　　据了解，彩生活于2008年组建，并于2011年初完成重组，是花样年旗下从事物业管理和社区服务的专业平台。

　　彩生活分拆

　　据潘军介绍，彩生活在2012年的管理收入为8000万元，增值服务收入为9000多万元，总的营业收入达到1.83亿元，实现税后净利润4800万元，而2011年的税后净利润则为2800万元，同比增长超过70%。

　　目前，彩生活管理的项目已超过500个，管理服务面积超过6000万平方米，服务客户超过60万家庭。

　　对于未来的规模，潘军表示，期望到2020年，彩生活物业公司将进入100个中国最具价值的城市，管理10亿平方米，服务1000万个家庭，成为中国最大的社区服务运营商。

　　或许在外界眼中，花样年欲将物业管理公司打造为增值服务平台的想法显得过于简单，因为物业管理一直都不是高利润行业，如果服务水平越高，利润就会越低。

　　不过，潘军却对此极有信心。其称，目前国内以市场化运营的物业管理公司95%都处于亏损状态，绝大多数都是依靠母公司的补贴，但彩生活能持续实现盈利，主要是依靠增值服务。

　　花样年早前也曾表示，彩生活的目标是打造社区综合服务平台，将涵盖社区金融、商业、服务等多方面内容，从开发商的单一角色定位转为一个全方位的平台服务商。

　　而作为转变的第一步，彩生活也将直接对接金融。今年6月14日，花样年曾公告称，建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团在港交所上市，并预期在2013年底以前完成分拆。

　　潘军也称，彩生活在今年6月份以4%的股权完成了一笔4000多万人民币的融资，如果按照2012年的估值，今年相对于有20多倍的市盈率，资本市场还是较为看好其前景的。目前公司已正式向香港联交所提交“彩生活”分拆上市计划，并预期在今年年底以前完成分拆。

　　对于分拆上市的目的，彩生活总裁唐学斌也坦言，彩生活分拆上市的主要目的为了融资，而融资将为公司兼并以及投资服务类设施提供帮助。

　　五年销售过500亿

　　虽然潘军此前曾明确表示，花样年将用三年时间完成从一个单纯的房地产公司向社区综合服务平台的金融控股集团转型，但地产仍将是其主营业务。

　　在对未来的憧憬中，潘军表示，希望2020年公司轻资产业务的销售额能达到1000亿元，而在地产业务方面，希望五年内能突破500亿元。

　　但以花样年目前的销售规模，五年内实现500亿的销售额还是多少让人有些疑问。据花样年7月4日公布的数据显示，今年上半年其实现销售额约36.7亿元，仅完成全年100亿元目标的37%。

　　面对这一质疑，潘军认为，公司今年是100亿的目标，要在五年内实现500亿也并不是什么神话，以万科为例，2004年刚过百亿，2008年就突破了500亿，而到了2010年则突破千亿，这其实只需要30%的复合增长率就行，花样年的地产业务只要按照万科的模式走就行。

　　而在具体业务布局方面，潘军还表示，今后公司会适度调整商住配比，减少商业的比重，从而加快资金的周转速度，近期公司所获取的土地都是住宅类型。

　　其实关于商住比例的调整，花样年曾在2010年增加了商业的比重。当年花样年将住宅与商业的比例从7∶3调整为5∶5，并觉得从中低端住宅市场为主转变为由高端住宅及商业地产组成的业务模式。

　　随后，从2012年开始，花样年又宣布将撤出三四线城市，将业务重点向一二线城市集中。

　　如今，在不到三年的时间内，花样年不仅提出重新调整商住比例，还要向土地成本更高的一二线城市扩张，并在地产业务以外大肆布局社区服务、物业管理、小额贷款、以及养老、养生等领域，这对于规模还属于中小房企的花样年而言，转型之路或许才刚开始，其后将要面临的未知风险肯定也不在少数。