深圳楼市上半年卖得火热下半年高位盘整？

发布时间：2013-7-5 10:54:00 来源：深圳商报【字体：大中小】

　　深圳商报实习记者王晓君

　　25739套，根据中原地产统计，这是今年上半年深圳楼市一手成交量，比起去年，同比增长44.1%。21481元/平方米的均价，也比去年同期涨了21%。

　　无论说楼市自去年开始触底反弹，或者今年延续了去年的热度，量价齐升正是上半年楼市的写照。一个上升中的市场，总体而言应该是卖得开心，买得满意。那么高位下的市场，下半年表现如何，又有什么重量级新货入市？ 6月二手住宅市场热度不如前期，但强劲的市场需求仍支撑着楼市价格上涨。6月价格在上月高位的基础上继续向上，环比上涨8%，突破2.4万元大关，创下2010年2月以来的新高。

　　政策：雷声大雨点小

　　记者踩盘发现，无论是国五条还是限价、限购令，市场并没有因此被捆住手脚，也未能阻碍置业者的购房热情。尽管初期受国五条影响，成交均价除3月环比有所下跌外，其他几个月则是一路攀升。加之发展商推盘积极，市场上一手房源充足，3月以来一手市场出现量价齐升的景象。

　　虽受限价政策约束，但由于资金面情况较好，再加上看好后市，开发商拿地热情不减，限购令与限价令并没有浇灭开发商积极扩张的欲望。当政策逐渐被消化后，积攒已久的“刚需”还是以强有力的态势迸发。

　　“2013年上半年度楼市承接了去年年底的回暖态势。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。“市场热度适中，进入不会过于火爆也不会低迷的趋热阶段，中间被国五条绊了一下脚。”宋丁形容。

　　今年第一季度，“新国五条”及其细则重磅出炉。而从深圳的实施影响上看，楼市经历了新政实施前恐慌性需求而造成的“抢搭末班车”，3月成交井喷，但从后期形势上来看更多是心理影响，随着政策对市场的作用逐渐明朗弱化，在没有新的调控政策出台情况下，预计强劲的“刚需”依旧支撑着整个楼市。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平则认为，国五条对房价的涨幅起到了一定的抑制作用。尽管新政初期，二手房转让按20%计征个人所得税的消息，让3月二手市场由于恐慌性需求使成交出现“井喷”，但往后成交走势平稳。此外，国五条细则下的房产税收、房贷比例、单身限购令等措施，对遏制楼市的投资性需求和房价过快上涨起到了立竿见影的作用。“假如没有国五条三月以来的房价就不会是这种涨幅了”。

　　亮点：改善入市量价稳健

　　成交数据显示，上半年深圳市场还是以刚性需求为主，过去累积的刚需从去年开始一直释放并且延续到今年。上半年深圳市场共成交面积235万平方米，同比增长近一半。从区域来看，主要成交区域是宝安和龙岗，占全市成交总量的85%。价格方面，今年上半年全市均价达到21481元。从区域来看，罗湖涨幅最高，为50%，其次是南山和宝安，涨幅分别为36%和30%。受“国五条”影响，今年3月二手成交火爆，导致今年上半年成交总量同比增长131%。

　　有观点认为，国五条细则的影响不可忽视，因为高税费对于投机者的短炒起到了一定的抑制作用。无论是刚需还是改善型置业者，在看中房子的保值功能之余，也会看重宜居，因此以自住为主的置业心态在上半年逐步呈现。

　　而记者在市场调查中发现，目前市场刚性需求还是占大多数，相比今年早些时候的市场火热状况，多数市民表示不跟风，凭实际经济能力购房，市民置业趋势和心态逐步趋于客观理智。

　　在龙华某楼盘营销中心现场，市民张先生打算入手改善型物业，计划在关外购置一套总价不超过200万的房子。张先生表示，目前已经对比很多楼盘，尽管有些楼盘的确能够短时间售罄，但张先生表示并不会盲目跟风。“房子是买来自己住的，首先要结合自己经济能力，其次房子本身以及周边环境教育资源因素等都很重要，多看多对比再下手。”

　　肖小平认为短炒减少，改善型需求增加是上半年度市场两大亮点。数据显示，今年上半年度改善性需求突出，相比去年，大户型或者豪宅的成交有所提升，起到了活跃市场的作用。

　　也有来自三级市场的观点指出，改善型置业者今年上半年度在市场的表现主要为先卖后买。据中联市场监控数据显示，2013年上半年度二手市场方面交易量为达到5万套，一定程度归功于改善型需求对市场的活跃作用。

　　而宋丁认为上半年度楼市无暴增无爆点，房价保持稳健即是最大亮点。纵观上半年度市场，在房贷利率、公积金等优惠的促动下，购房需求继续释放，相比2012年下半年，呈现量价两升的态势，市场气氛活跃，成交稳定。

　　展望：下半年迎理性购房潮

　　那么，2013年下半年房地产行业发展将何去何从？

　　普遍预测指，在政策没有太大变化、限购限价政策执行到位的前提下，下半年度楼市将维持目前的适中热度。具体而言，或保持上半年每个月7000-8000套的成交量，全年维持9-10万元套成交量水平。而价格方面，小幅上升可能依然。

　　宋丁则认为，下半年楼市将出现趋稳格局，后市市场相对乐观。由于今年上半年度房价上升过快，因此下半年度上升空间将受到一定限制。“否则保持上半年度的涨幅，楼市易过热而出现不稳定状态”。来自美联全国研究中心数据预测，下半年度一手项目售价平稳，结构性因素可能引发全市均价起落，下半年年均价大约在21000～23000元/平方米，二手均价将继续上升，升幅稍低于上半年，大约为5%，价格达到21600元/平方米。

　　政策方面，有观点预测，房产税年内难出台，但限购、限贷、限价政策将继续执行。

　　由于上半年国五条新政及细则逐步为市场消化，置业心态逐趋理性，加之置业者对后市的看好，深圳中原副总经理贺晓丽在接受媒体采访时表示，因恐慌性需求而入市的恐慌购房潮将难以再现，取而代之的是深圳楼市或将迎来一轮理性购房潮。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在微博上的总结就称：“下半年楼市总体是高位盘整，稳中有升，价量齐涨。”

　　●区域：盐田

　　●新增供应：新增1-2个

　　●主要产品：60-90平方米高拓3-4房

　　●主要新盘：蓝郡西堤、梧桐春晓

　　●区域：宝安

　　●新增供应：新增5个，加推5个

　　●主要产品：60-140平方米1-4房，120-240平方米3-5房

　　●主要新盘：润恒尚园，中洲中央公园二期

　　●区域：龙岗