住房市场一叶知秋

　　本报记者 徐妍 李鹏

　　北京、深圳报道

　　金融业“6·20钱荒”事件凸显了目前市场紧张的流动性，资金流动性控制再度引发业界对房地产企业资金链紧张的担忧，更是早已传导至房地产业的终端市场。不仅新房市场在下半年集体转向“平开、跑量”的销售策略，二手房市场也出现了部分业主降价求全款、炒房客套现案例增多现象。

　　个人住房贷款立时收紧

　　从24日开始，深圳、广州、中山、北京等地开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。这样的坏消息一方面与期待房价下降无望、已经准备入市的购房者有关，一方面几乎成为地产商心头的一股压力。

　　“和信贷、自筹资金相比，预售款总是自己的吧？但银行不放贷，有实力按揭供房的这一批客户立刻就把首期款捂住了，预售款从何而来？”说到这里，深圳特发集团财务规划经理钟明也不由地激动起来。他25日接受中国房地产报记者采访时表示，已有多家银行礼貌地通知他们，将把按揭贷款服务台从其几个项目所在地撤回。

　　“银行发放个人住房贷款业务的速度慢下来了。”平安银行新闻发言部门在给中国房地产报记者的回复中表示。不过，他们的理由是，现在各家银行都处在年中盘点的时点，对个人住房贷款的审核放款都会往后延，“7月上旬过后就会恢复正常”。但平安银行多个网点的客户经理都表示没有额度，或者以按揭贷款条件大幅提高为由，拒绝了本报记者的“申请”。

　　这种状况确实与半年盘点这样的特殊时点有关，但时点背后是银行资金周期的错配。汇丰中国首席经济学家屈宏斌27日接受中国房地产报记者采访时表示，“按揭贷款接下来的走势还不明朗，关键是要看各家银行如何调整资金配置，事实上房地产业的整个走向也取决于此。”

　　浦发银行深圳分行这几日挂起了免战牌，几个营业网点的客户经理都表示，上半年的个人房贷额度已用完。而去年这样的额度全年都没有使用完毕。其中心支行一位谭姓客户经理26日告诉本报记者，“这都是因为央行没有给资金。”

　　此时，想申请开发贷款显然是不可能的。前述宝安区地产公司财务总监表示，从5月中旬开始——当时隔夜拆借利率曾有几日冲到一个高位，各地对房地产贷款的审批已经收紧。“钱荒”发生后的6月23日，本是与其战略合作的中国建设银行按期向其发放开发贷的日子，但建行22日已知会其无法放贷，相关违约事宜将尽快进行协商。

　　涨价预期转弱 

　　“流动性吃紧势必会传导到终端市场销售策略，即便像北京这样供需矛盾比较大的新房市场，下半年计划入市的项目涨价预期普遍比上半年入市的项目有所降低。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，虽然目前北京新房市场仍然有楼盘“排号、日光”的销售现象，但从下半年市场预期来看，几乎有所接触的项目都下调了下半年整体提价预期。

　　“豪宅项目的资金回款压力更大，豪宅和高端盘购买客群受到经济大势影响也更明显。基于豪宅营销的特性，不可能跟刚需项目一样平价甚至低价跑量，但会通过全款优惠和一些隐性促销方式加快回笼资金。”

　　伟业顾问集团运营管理部总经理张芮祺也向记者透露，即使像万科这样的房企，在北京部分老项目后期也选择“平价入市”换取稳定销量。与伟业顾问有一手房业务往来的项目来看，80%到90%的项目以“平开、低开”策略换取销售资格和现金流，这部分项目大多数是刚需和改善型产品。10%到20%的项目则选择继续拉长销售周期，这部分项目大多是前期已经投入大量附加成本的高端豪宅项目。

　　除北京外，上海7月打折优惠楼盘有153个，较6月增加9.3%，较去年7月减少了27.1%。其中，31个楼盘的优惠幅度较大，较6月增加了7个，优惠幅度超过9折。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在政策限制与流动性吃紧的双重压力下，增加终端销量、换取资金回笼将成为房企的必然选择。因此，今年下半年，受限于资金压力，在限价令下，平价入市、率先跑量的高周转项目势必继续增多。

　　二手房投资客急套现

　　除了新房市场已出现的销售策略变化，二手房市场也出现了微观的市场变化。据北京多家中介公司反映，在北京朝阳、海淀等二手房交易量较大的区域，出现了多套房源为求全款急售，不惜降价和替买方承担税费的情况。在朝阳区的青年路国美第一城项目，近期更是一次性出现10套急售房源。一些急于全款套现的业主表示，如果购买者能够全款购房可以承受10%以内的议价幅度，甚至可以承担一部分二手房交易税费。

　　一位中介人士向记者透露，在这些近期出现的急售案例中，确实存在炒房客套现的情况，这些炒房客往往利用房产进行抵押融资，而近期银行“钱荒”、股市暴跌的情况，让部分二手房炒房客开始担心资金链断裂，开始着手操作房产套现。

　　此外，链家地产市场研究部分析师张絮认为，信贷政策的变化对二手房整体市场的影响也比较大。二手房购房群体中贷款比例较大，银行“钱荒”或将导致银行收紧对个人的房贷业务，对客户也会进行相应的筛选，这些对二手房交易会产生很大影响。

　　根据链家地产市场研究部的监测，实际上从5月下旬开始，二手房市场银行房贷放款速度减慢等迹象已经开始出现。6月初以来，部分银行将首套八五折利率上调至九折甚至基准。受银行系统流动性紧张的影响，房贷的放款周期也明显拉长。若是批贷环节出现问题，则可能会影响到后续的过户、房产抵押等诸多问题，也涉及业主购房资格腾挪的问题。