蔡为民楼市热度为何难降？

文/蔡为民

虽然新“国五条”地方细则出台已满月，但市场并未感受其威力，既有“买气暴冲后的余热效应”在发酵，也有地方执行力度的因素，乃至整体经济、金融环境的影响，不能掉以轻心、简单地视之为“调空”。

号称“史上房产调控最狠招”的新“国五条”地方细则甫满月，惟检视各地楼市近期状态，却颇有“船过水无痕”的感受。

四月市场大好于预期

且让数据说话。根据中国房地产指数研究院5月2日所发布的4月份百城房价指数显示，全国100座城市新建商品住宅4月份平均价格为10098元/平方米，环比上涨1%。不但首度突破万元大关，且是自2012年6月以来，连续11个月环比上涨！

在成交量方面，4月份全国54个主要城市新建住宅合计签约套数计25.3万套，虽然环比3月份的30.7万套减少17.6%，但一如我先前之预期，市场并未出现“断崖式滑坡”——此一房产专家所曾经作出的悲观判断。

在这些既亮眼又碍眼的数字面前，就难怪有些业内人士调侃新“国五条”再成“空调”。

20%个税只是“起步价”

但我认为这样的判断要慎重。因为如果20%个税不足以遏止旺盛的买气，那么提高到30%，甚至40%呢？必须要知道，韩国是在出售房屋课征50%个税的情况下，才成功拴住楼市荣景的。换言之，我国“计征20%个税”在某种程度上，只是抑制买气的“起步价”，一旦房价仍不断向上挺进，不仅仅是房产税扩大实施，提高个税比例同样也是调控措施的必然选择，这是房地产供需双方都应清醒认识的。

至于调控效果不彰的原因，我将之归纳为三个“胜过”。

其一是，地方博弈“胜过”中央决策。诚如前述，轻言“国五条”是“调空”并不妥当，因为国五条的精髓、杀手锏是“20%个税”，而当前真正落实课征20%个税的城市，大约也只有北京（楼盘）了，显示绝大多数地方政府唯恐一旦落实计征，收不到什么税款事小，严重打击楼市活络量则事大，无异“为了芝麻掉了大饼”！因此虽然多数城市“国五条”地方细则如期出台，却都对征税问题保留解释弹性与模糊地带。

其二是，通胀压力胜过避险意识。中国大妈抢购黄金的故事，震惊了美国华尔街，也使得知名国际投行——高盛改变了对黄金价格短期内持续走低的预测。然而“大妈抢黄金”的背后真相，是消费者对通货膨胀的深深忧虑，导致忽略、忽视了黄金可能贬值的巨大风险。众所周知，就一般消费者来说，避免财富缩水的管道，舍房产与黄金再无其他，于是，相对于通货膨胀的强大压力，即使黄金下跌是“大概率事件”，“中国大妈”们仍勇于出手抢进。同理，新“国五条”确实使房价走势面临变数，但更多的人相信资产价值在可预见的未来，仍将是“硬通货”。

买气暴冲后的余热效应

其三是，需求增量胜过供应节奏。基于“土地财政”的需要，地方政府在批租土地时往往采取“饥渴式”供应，即市场需要1000万平方米，政府便提供800万平方米，保持“永远不足20%”的状态。更可怕的是，由于供应不足已成常态，对房企而言，利润最大化的做法是囤积而非开发土地，尽管“闲置土地管理办法”早就长期存在，取缔囤地却始终是执法的盲区与禁区，强化了供需关系的扭曲。据悉，多数城市过去几年土地供应计划的完成率不足七成，足以说明问题的严重与普遍性。尤其自2008年开始，土地供应着重在保障房建设及商业用房的释出，使引领行情的商品住宅奇货可居、水涨船高，刺激与提升供需双方“先抢先赢”心理。

总而言之，虽然新“国五条”地方细则出台已满月，但市场并未感受其威力，既有“买气暴冲后的余热效应”在发酵，也有地方执行力度的因素，乃至整体经济、金融环境的影响，不能掉以轻心、简单地视之为“调空”。