杨红旭楼市调控不妨以经济手段为主

■ 楼市观察

若进一步优化调控机制，一方面逐步取消限购、限贷、限价等措施，另一方面精减税种、优化税收结构，主要是增加持有成本，将征税重点侧重于多套房、高档房。

春节过后，中国内地楼市一直是关注的焦点。一方面，新一轮调控拉开序幕，国五条及其细则，让购房者出现一波过户潮；另一方面，房价加速上涨，让一线城市楼市处于风口浪尖。

值得关注的是，香港特区同样不安宁，房价涨幅度更大，莱坊发表的《全球楼价指数》中，2012年香港房价涨幅全球第一，高达23.6%，远高于全球平均涨幅4.3%，其调控新政同样引人侧目。

内地的调控措施主要是“四招”：限购、限价（要求各地制定年度房价控制目标）、限贷（房贷从紧，部分城市二套房贷首付和利率提高）、提高税负（二手房交易的个人所得税按差额的20%征收，推进房产税试点）。

香港新政2月23日开始生效，以税收为主，信贷为辅。200万港元或者以下的物业，由之前只需缴100港元的印花税增加至交易额的1.5%，其他交易的税率全面增加，最高税率由交易额的4.25%调整至8.5%。另要求香港银行在对物业贷款申请人还款能力进行测试时，将利率基准水平从2%增加至3%；此外，对可贷款比例进行了全面的下调。

比较内地与香港，二者房地产调控的主要目标一致：稳定房价。但手段与措施却存在明显差异，香港以经济手段为主，税收和信贷是两种典型的经济手段、市场手段。而内地则以行政干预为主，限购、限贷、限价即为典型，只是兼顾了经济手段。

两种调控手段的效果如何？

即便放在全世界范围，香港楼市都是个“异数”，二战以后，60多年时间内，共计爆发了七次楼市狂潮，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。而今年2月实施调控新政后，近一个月香港楼市明显降温，二手房交易尤其冷清；新房市场也出现降价现象，比如李嘉诚的长实集团旗下香港荔枝角新盘，已推出减价等优惠政策吸引买家。

内地的楼市调控从2003年开始，政策越来越多，措施越来越严，但总体上房价仍呈快速上涨态势。

不论如何，大陆市场经济改革仍在向前推进，在补上保障房的“功课”后，商品房市场还须继续发展，大陆房地产调控的手段必须由以行政管制为主，转向以经济手段为主，更多地尊重市场机制。

从这点考虑，国五条细则中，从严征收20%差额个人所得税和推进房产税试点的措施，虽然细节方面还须完善，比如差异化优待刚需。未来几年，内地不妨进一步优化调控机制，一方面逐步取消限购、限贷、限价等措施，另一方面精减税种、优化税收结构，主要是增加持有成本，将征税重点侧重于多套房、高档房。

□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）