叶檀高房价是不是“印”出来的？

每经评论员 叶檀(微博)

通过供求关系改变电视机价格可以，改变房价不行。

央行调查统计司司长盛松成表示，抑制任何一种特定商品价格的有效方法是改善该商品的供求状况，而不是从货币供应方面找原因，因为货币供应影响价格总水平，而不能决定任何单一商品的价格。

盛松成先生的表述有两处概念混淆，房地产不是普通商品，而是具有投资属性的商品。往往未来越不确定，由经济发展赶不上印钞机而来的显性、隐性通胀压力越大，投资品也就越有价值。

考虑到中国人口、家庭户数以及地方政府对于土地价值的最大化渴求，房地产无限供给是不可能实现的梦想。以4亿家庭计，按国家发改委向全国人大提交 《关于2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划草案的报告》，2013年城市常住人口为统计口径的城镇化率为53.37%，相当于2亿多户家庭有城市购房需求。每户家庭拥有100平方米的房产，需要200多亿平方米的住宅房产，如果遍地都是“房哥”“房姐”，又需要多少土地？事实上，很多地方政府为了抬高地价，往往减少土地供应量。除非房地产放开供应，像电视机一样产能过剩，才有可能彻底改变预期，击退投资者，可能吗？

我国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。虽然房价涨幅最高的2004年、2007年与广义货币量增加最快的年份并不重合，但从长周期来看，货币发行量上升推高了房地产价格，却是不争的事实。房地产价格滞后于货币增速，在传导过程中，货币到达高峰后房地产滞后半年或者一年到达高峰，这是房地产市场的常态。

美国的资产证券化决定了广义货币与房价之间的关系不大，更广义的货币才与房价关系密切，但美联储停止发布M3数据，使我们难以了解更广义的货币供应量。2008年之前，德意志银行、美银等高达50倍左右的杠杆率，以及此后房贷衍生品市场的崩溃，说明了一切。日本的房地产市场印证了类似于中国的情况，当经济低迷，货币无法进入实体投资领域，就会进入投资品领域。因此，日元作为世界上最低廉的传导货币，搅动了世界外汇市场泡沫。

除了金融杠杆率影响房价，利率对于房价也有直接影响。因为房地产与货币关系极大，美联储为了经济复苏扩张货币的同时，时刻警惕房地产泡沫再次泛滥。

在美国，放贷者将承担更大的责任，如果放贷方没有核验借款人的收入或资产，将被禁止发放贷款。如果发放个人无本金贷款造成坏账，放贷机构将承担审核不力的责任。从第二年开始，贷款人承担的利率将增加。放贷机构必须根据贷款的“指数指导利率”来批准借款人的贷款，即放贷机构从该笔贷款获得的利润加上该笔贷款挂钩的利率指数。随着房地产市场的复苏，监管者开始单独提高房贷利率。

从去年开始，美国房地产交易量大幅上升，2012年美国住房销售量增至465万套，是2007年以来的最大增幅。去年11月，美国30年期房贷平均固定利率创下3.31%的最低纪录，此后一路上升。当今年6月美联储暗示缩小QE规模后，6月25日出炉的Zilor房贷市场利率每周行情数据，显示30年期固定房贷利率达到4.38%，达到2011年7月以来的最高；比一周前的3.88%上升50个基点，周升幅达到近25年来的历史纪录，目前依然处于4.3%左右的高位。

哪个金融专家会说，货币发行量、利率、杠杆与房地产没有关系？房地产只是单纯的消费品？

盛松成先生是统计与金融专家，对房地产金融理论想必心知肚明，但说房价只与供求关系有关，令人不解。

除了货币政策外，中国房价飙升可以指责的地方颇多，如土地财政，如贫富差距，如视房为命的文化等等，但这些原因只有与货币原因相挂钩，才能得出正确的结论。没有人为曾经的失误道歉，缺乏反省的政府与市场，如何面对民意？