贷款利率改革对房地产市场影响有限

前些年金融体制改革进展缓慢，常见的是为实现调控目标而出台各种直接的管制措施。近来这种情形有所改观，尤其是利率市场化改革的步伐加快。

7月5日，国务院办公厅发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》要求：“稳步推进利率市场化改革，更大程度发挥市场在资金配置中的基础性作用。”过去我们常见的情况是，在原则性的指导意见后，政策细节不能马上出台，往往在试点过程中，改革机遇被消耗掉。可这次不同，仅仅两周后的7月19日，央行宣布，从20日开始全面放开金融机构贷款利率管制，取消之前设定的金融机构贷款利率不得低于基准利率0.7倍这一下限，金融机构可以自主确定贷款利率水平。

房地产业是资金密集型行业。理论上，任何影响到市场中资金总量和配置方式的改革，都会对房地产市场产生冲击。因为，不论作为供应方的开发商，还是作为需求方的购房者，都需要银行资金的支持。银行资金利率空间的放开，如果能带给房地产市场供求双方更低成本的资金，无疑会对房地产市场起到刺激作用。而此次贷款利率放开选在一个微妙的时间节点，短期内对房地产市场影响有限。

此前因贷款利率下限而受损的，是那些银行愿意以更低利率提供贷款的优质企业或项目。由于下限的存在，银行只能以下限利率为其提供资金。如今取消贷款利率下限，这些企业或项目就有了更大的利率谈判空间。而对此前就以7折之上利率获得贷款的企业，利率下限的取消对其并无影响。

初步分析就会发现，在当前的政策环境与资金形势下，房地产的供求双方，即开发商与购房者，都不在此次改革能惠及的范围内。

先说开发商。银行过去这些年一直执行宏观调控的政策要求，对开发商实行非常严格的贷款管理，表现形式为贷款额度相对有限，以及贷款利率水平相对较高。总体而言，开发商若能以基准利率获得银行贷款，已属非常幸运的事，更多的房企还要接受在基准利率基础上上调一定幅度的贷款。当然，银行也对个别被认定为相对优质客户的房企给予利率优惠，不过折扣并不太大，多在9折左右，基本没有接近原来规定的7折下限的。现在，金融机构可以自主确定贷款利率水平，意味着银行有更大的贷款利率下调空间，但银行并不会为在谈判中不占优势的房企下调贷款利率。所以，新政策对大多数房企实际上并无影响。

再说购房者。央行此次改革规定中，虽然强调放开贷款利率管制，但留了一个例外，就是个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，理由是“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展”。其实，即使没有这项规定，允许放开个人住房贷款的利率下限，也不会实质降低个人住房贷款利率水平。

过去这些年来，我国个人住房贷款利率只在2008年底之后一段短暂时间里执行过7折优惠，主要是为抵消金融危机影响，国家出台此项政策刺激房地产市场发展。随着房地产市场快速复苏，该利率水平很快上调，第二套房贷的利率已提高到基准利率的1.1倍，第一套房贷也多在8.5折和9折的水平。尤其受近期“钱荒”影响，各地个人住房贷款利率都呈现上扬趋势，而且房贷审批周期被人为拖长。可以说，银行并无足量资金要贷出，即使取消个人住房贷款利率下限，也不会对购房者降低贷款利率。

从以上分析看，此项改革实施后，银行是否愿意给房地产市场供求双方以更优惠的贷款利率，还要看银行在相关博弈中是否占主动地位。在当前形势下，不管是按照房地产调控政策的要求，还是出于资金总量偏紧的现实考虑，银行在对房企和购房者的贷款关系中都是主动者，无需自动降低利率来吸引资金需求方。所以，取消贷款利率下限，短期内不会影响房地产市场供求双方的贷款利率水平，也对房地产市场的供求关系不会有太多直接影响。

不过，以上论述的是直接影响，还可能有更复杂的情形出现。比如，是否会出现整体上资金过量，贷款从卖方市场向买方市场转变的可能？或是否会出现某项新政策，规定银行必须以更低利率供应资金给房地产市场？

整体资金过量的情况，未来很长时间应该都不会出现。其一，当前外贸形势急降，出口趋缓，外汇占款减少，6月份金融机构外汇占款余额为273887.46亿元，比5月份减少了412.05亿元，资金呈净流出态势，货币市场紧张压力更大，由外汇占款导致的银行资金过量情况不会出现。其二，本届政府数次进行相关表态，不会出台大型经济刺激项目，不会再通过建立大项目，由银行配套大量建设资金，来刺激经济增长。这样，以大型项目投资方式引发大量货币以信贷方式新增的现象也不会出现。可以说，在很长一段时间内，市场资金偏紧可能是常态。由于政府强调刺激政策空间不大，也使得从政策面降低利率，进而刺激房地产市场来救经济的可能性变小。

取消贷款利率管制不会直接影响房地产供求双方获得的资金量和承担的成本，但是，还要考虑一些间接影响。那些能在此次改革中获益的企业，也就是可以拿到比之前7折更低贷款利率的企业，比如被银行视为非常优质客户的央企和地方融资平台等，可以利用各种方式，将其获得的廉价贷款输入到房地产行业中，隐蔽地改变房地产企业的资金使用成本，或演变为更多的购买需求。这种方式在过去几年房企贷款受限时就屡屡发生着作用。据媒体近日不完全统计，10年来关于房地产已出台43项调控政策，却没有压住房价，之所以出现这种局面，上述输送资金方式实为重要原因之一。如果不能有效控制住这种资金流向，倒是可能刺激房价继续上涨。

此前，央行对利率的管制只有两个部分，一是贷款利率的下限管制，二是存款利率的上限管制。利率市场化改革的最终目标是这两种管制都放开，此次迈出的第一步，是难度比较小的改革，更抓住了当前对市场冲击较小的有利时机。真正具有重大改革意义的是，放开存款利率上限管制，使利率彻底市场化。而存款利率上限放开，会引发银行间激烈的竞争与差异化经营，它会对房地产市场产生更重大的影响。

（作者系浙江大学公共政策研究院研究员）